Umschuldung

Umschuldung bedeutet, ein laufendes Darlehen durch einen Kredit von einer anderen Bank zu ersetzen. Das Thema ist für Sie relevant, wenn Sie ein Immobiliendarlehen abgeschlossen haben, bei dem eine Restschuld verbleibt. Für gewöhnlich können Sie Ihre Baufinanzierung umschulden, sobald die Zinsbindung abgelaufen ist. 

Der Hauptgrund für die Umschuldung eines Baukredits ist normalerweise ein günstigerer Zins bzw. eine niedrigere Monatsrate. Doch auch flexiblere Konditionen, bspw. bezüglich der Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungen, können einen Darlehenswechsel attraktiv machen. Verglichen mit einem herkömmlichen Verbraucherkredit ist die Umschuldung eines Hauskredits zwar etwas aufwendiger. Dafür können Sie mit der Umfinanzierung eines Immobiliendarlehens wesentlich mehr Kosten einsparen.

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

In welcher Situation die Umschuldung eines Hauses sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab, nicht allein vom Zinssatz oder von einzelnen Darlehenskonditionen:

• Höhe der Restschuld: Je größer die Restschuld, desto höher ist das Einsparpotenzial durch eine Umschuldung.
• Neuer Zinssatz: Laut einer gängigen Faustregel lohnt sich die Umschuldung eines Immobilienkredits, wenn der Zins der neuen Bank mindestens 0,2 Prozent besser ist als der Zins des bisherigen Kreditgebers.
• Verbleibende Laufzeit: Je länger die verbleibende Laufzeit ist, desto stärker wirkt sich ein Zinsunterschied bei der Umschuldung aus.
• Gebühren: Bei einer Darlehensablösung fallen für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank Notar- und Grundbuchkosten an.
• Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung: Kündigen Sie Ihren alten Kredit vorzeitig, müssen Sie für die Umschuldung eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
• Passendere Konditionen: Im Rahmen einer Umschuldung lassen sich unter anderem die Tilgungs- bzw. Monatsrate sowie ein Recht auf Sondertilgungen an die aktuellen Bedürfnisse anpassen.

Grundsätzlich ist nicht jede Umschuldung einer Baufinanzierung automatisch günstiger. Für eine tragfähige Entscheidung sollten Sie stets die Gesamtkosten anstatt lediglich die Monatsrate vergleichen und ebenso zusätzliche Konditionen berücksichtigen.

Welche Ziele kann eine Umschuldung haben?

Mit der Umschuldung eines Baukredits lassen sich mehrere Absichten verfolgen:

• Zinskosten senken: Sehr häufig bietet mindestens eine andere Bank bessere Zinskonditionen als die bisherige Hausbank.
• Rate reduzieren: Durch geringere Zinsen bzw. einen niedrigeren Tilgungssatz können Sie Ihre Kreditrate verkleinern.
• Laufzeit neu strukturieren: Eine Umschuldung ermöglicht es, einen neuen Tilgungssatz zu wählen und damit die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung anzupassen.
• Tilgung an die aktuelle Lebenssituation angleichen: Können Sie sich eine größere Rate leisten, nehmen Sie bei Ihrer Umschuldung eine höhere Tilgung. Soll die Rate sinken, liegen Sie mit einer geringeren Tilgung richtig.
• Mehrere Entscheidungen bündeln:

Wollen Sie Ihren bisherigen Bankberater behalten und scheuen Sie zusätzlichen Aufwand, dann ist eine Prolongation für Sie womöglich passend. Das gilt ebenso, wenn das Angebot der Hausbank bereits wettbewerbsfähig ist. Meist ist es für den Darlehensnehmer allerdings besser, den Hauskredit umzuschulden. Denn durch eine Umfinanzierung können Sie sich häufig günstigere Zinsen sichern.

Darüber hinaus ist die Umschuldung eines Hauses besonders dann von Vorteil, wenn die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung noch relativ hoch ist. Daneben spielen bei einer Entscheidung für eine Prolongation oder Umschuldung weitere individuelle Faktoren eine Rolle, wie bspw.:

• Bonität: Können Sie eine solide Kreditwürdigkeit vorweisen, profitieren Sie von besseren Zinsen. Dadurch steigt im Fall einer Umschuldung die Chance auf günstigere Konditionen.
• Zinsbindung: Kreditnehmer, die für ihr Darlehen lediglich eine neue Zinsbindung wählen möchten, können dies im Rahmen einer Prolongation tun.
• Beleihungsauslauf: Ist der Wert Ihrer Immobilie in den letzten Jahren deutlich gestiegen und die Restschuld gefallen, wirkt sich das positiv auf den Beleihungsauslauf aus. Die wichtige Kenngröße wird im Zuge einer Umschuldung von der neuen Bank ermittelt. Für einen besseren Beleihungsauslauf gewährt die Bank attraktivere Bauzinsen.

Beabsichtigen Sie, Ihren Immobilienkredit umzuschulden, gehen Sie Schritt für Schritt vor. Das gewährleistet einen strukturierten, reibungslosen Prozess.

Umschuldung Ablauf Schritt für Schritt

Was muss ich konkret tun und wann? Folgender Ablauf hilft Ihnen dabei, Ihr Ziel der Umschuldung auf direktem Weg zu erreichen:

1. Prüfen, ob bzw. wann eine Umschuldung sinnvoll ist: aktuellen Zinssatz, Restschuld, Ende der Zinsbindung, Kündigungsfrist und etwaige Vorfälligkeitsentschädigung bestimmen
2. Angebote für eine Umschuldung vergleichen und Bank auswählen: spätestens 3 bis 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung
3. Unterlagen bei neuer Bank einreichen: unter anderem Verdienstbescheinigungen und Dokumente zum Objekt
4. Vorabzusage von neuer Bank abwarten
5. Grundschuldänderung über Notar veranlassen
6. Bisheriges Darlehen kündigen
7. Restschuld fristgerecht ablösen
8. Neues Darlehen zurückzahlen

Im Vergleich zu einer Prolongation ist eine Umschuldung mit zusätzlichen Kosten verbunden. So werden insbesondere Gebühren für die erforderliche Änderung der Grundschuld (Abtretung oder Löschung und Neueintragung) fällig. Diese Aufwendungen sind bei der Bewertung, ob sich eine Umschuldung lohnt oder nicht, zwingend zu berücksichtigen.

Welche Umschuldungskosten sollten Sie einplanen?

Wenn Sie Ihren Hauskredit zum Ablauf der Zinsbindung umschulden, müssen Sie mit diesen Kosten rechnen:

• Notarkosten
• Grundbuchkosten

Wer sein Immobiliendarlehen vorzeitig, also vor Ende der Zinsbindung ablösen möchte, muss zusätzlich in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Diese ist meist so teuer, dass sich ein Umschuldungskredit nicht rentiert. Weitere Kosten, etwa Bearbeitungsgebühren, sind laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs bei Umschuldungen bzw. Immobilienfinanzierungen nicht zulässig.

Für eine Restschuld von 200.000 Euro ergeben sich damit folgende Umschuldungskosten:

• Grundbuch- und Notarkosten: 400 € bzw. 2.000 €
• Ggf. Vorfälligkeitsentschädigung: 20.000 €

Angenommen, die Zinsersparnis durch einen Wechsel würde über die gesamte Restlaufzeit 6.000 € betragen. Abzüglich der Grundbuch- und Notarkosten bliebe noch eine Ersparnis von 5.600 Euro bzw. 4.000 Euro. Muss der Darlehensnehmer zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wären die Gesamtkosten wesentlich höher als die Ersparnis. In diesem Fall ist die Umschuldung der Baufinanzierung zu teuer.

Beachten Sie: Die genannten Zahlen sind beispielhaft und dienen lediglich der Veranschaulichung. Grundsätzlich genügt bei einer größeren Restschuld aber schon ein geringer Zinsunterschied, um eine hohe Ersparnis zu erzielen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine vom Kreditgeber erhobene Gebühr für die vorzeitige Ablösung eines bestehenden Immobilienkredits. Sie fällt an, da durch eine frühere Darlehensrückzahlung der Bank fest eingeplante Zinseinnahmen entgehen. Wann ist eine Vorfälligkeitsentschädigung normalerweise zu zahlen? Das richtet sich in erster Linie danach, ob die vereinbarte Zinsbindung noch läuft oder bereits verstrichen ist.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

• Kündigen Sie Ihr Immobiliendarlehen innerhalb der vereinbarten Zinsbindung, verlangt die Bank dafür in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Beträgt bspw. die Zinsbindung Ihres Hauskredits 15 Jahre und Sie möchten nach 7 Jahren umschulden, dann zahlen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung.

• Ist die Zinsbindung bereits abgelaufen, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Wer etwa eine Zinsbindung von 15 Jahren gewählt hat, kann seinen Baukredit nach Ende dieser Zeit ohne Zusatzgebühr umschulden.

Die Experten von Hüttig & Rompf empfehlen, zuerst genau nachzurechnen, wie lange die Baufinanzierung schon läuft. Falls Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig umschulden möchten, vergleichen Sie die anfallende Vorfälligkeitsentschädigung inklusive der weiteren Nebenkosten mit der zu erwartenden Zinsersparnis. Danach können Sie abschätzen, ob eine Kündigung bzw. Umfinanzierung für Ihr Haus aktuell sinnvoll ist.

Wie prüfen Sie, ob sich ein vorzeitiger Wechsel trotzdem lohnt?

Zur Beantwortung dieser Frage ist ein strukturiertes Vorgehen ratsam:

1. Klären, wann eine Umschuldung regulär möglich wäre
2. Genaue Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ermitteln
3. Angebote von anderen Banken einholen
4. Zinsdifferenz zwischen dem alten und neuen Kredit bestimmen
5. Mögliche Zinsersparnis über die Restlaufzeit berechnen
6. Von der möglichen Zinsersparnis die Vorfälligkeitsentschädigung und Nebenkosten abziehen
7. Verbleibt ein Überschuss, bietet sich ein früherer Kreditwechsel an

Wann sich eine vorzeitige Umschuldung rentiert, lässt sich allerdings nicht pauschal sagen. Vielmehr ist für eine belastbare Aussage immer eine individuelle Prüfung erforderlich. Die Experten von Hüttig & Rompf beraten Sie jederzeit kostenlos und empfehlen Ihnen die optimale Vorgehensweise.

Haben Sie ein Annuitätendarlehen aufgenommen, bleibt nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld übrig. Zu deren Tilgung benötigen Sie eine geeignete Anschlussfinanzierung. Eine solche lässt sich bspw. im Zuge einer Umschuldung abschließen.

Was passiert mit der Restschuld?

Bei einer Umschuldung lösen Sie die Restschuld aus dem bisherigen Kredit durch ein Darlehen von einer neuen Bank ab. Konkret wird mit der Auszahlung aus dem neuen Darlehen die Restschuld vollständig getilgt. Für die Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung gelten dann neue Konditionen, insbesondere hinsichtlich:

• Zinssatz
• Tilgungs-/Kreditrate
• Zinsbindung

Der von der Bank angebotene Zinssatz bildet neben dem aktuellen Marktzins auch die Bonität des Darlehensnehmers ab. Bezüglich des Tilgungssatzes und der Zinsbindung haben Sie Auswahlmöglichkeiten. Möchten Sie Ihr Darlehen rascher abzahlen und Zinskosten sparen, liegen Sie mit einem höheren Tilgungssatz richtig. Wer eine kleinere Monatsrate bevorzugt, nimmt hingegen einen geringeren Tilgungssatz. Ferner sichern Sie sich über die Zinsbindung gegen steigende Zinsen ab. Dabei gilt: je länger die Zinsbindung, desto größer die Planungssicherheit. Berücksichtigen Sie die (spätere) Finanzierung Ihrer Restschuld auch in Ihrer langfristigen Kostenplanung. Denn die zu zahlenden Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung wirken sich unmittelbar auf Ihre Gesamtkosten aus.

Wann sollten Sie sich um die Umschuldung kümmern?

Üblicherweise erhalten Sie rund 3 Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot Ihrer Hausbank zur Fortsetzung der Baufinanzierung (Prolongation). Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollten Sie die Möglichkeit eines Umschuldungskredits prüfen. Noch besser ist es, wenn Sie rund 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Ihren bisherigen Darlehensvertrag unter die Lupe nehmen. So bleibt Ihnen ausreichend Zeit für Zinsvergleiche, das Einreichen von Unterlagen und die Abstimmung mit den Banken.

Alternativ zu einer klassischen Umschuldung im Rahmen einer Anschlussfinanzierung können Sie ebenso ein Forward Darlehen beantragen. Seine wichtigsten Merkmale zusammengefasst:

• für gewöhnlich bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abschließbar
• Darlehensnehmer sichern sich darüber die aktuellen Zinsen für später
• Zinssicherheit kostet Aufschlag
• Darlehenstyp zahlt sich meist aus, wenn Zinsen in den nächsten Jahren steigen

Damit Sie die beste Bank mit den besten Konditionen für Ihre Umschuldung finden, empfiehlt sich eine systematische Herangehensweise:

• Fristen notieren: Aufschreiben, zu welchem Zeitpunkt die Zinsbindung endet bzw. wann eine Umschuldung des Hauses möglich ist.
• Unterlagen frühzeitig zusammenstellen: Informationen zum Einkommen, zur Immobilie und alle weiteren wichtigen Belege sammeln.
• Angebote vergleichen: Rechtzeitig und sorgfältig prüfen, welche Konditionen andere Banken offerieren.
• Alle relevanten Faktoren einbeziehen: Bei Angeboten nicht nur auf den Zinssatz, sondern bspw. ebenfalls auf die Möglichkeit von Sondertilgungen und Tilgungssatzwechseln achten.
• Finanzierungsprofi einbinden: Unabhängige Finanzierungsexperten beraten oft kostenlos zum Thema Umschuldung.

Bei einem Zinsunterschied von lediglich 0,3 Prozent würde der Darlehensnehmer mit einer Umschuldung insgesamt 5.600 Euro sparen. Das Beispiel unterstreicht, wie bereits eine kleine Zinsdifferenz zu hohen Einsparungen führen kann. Beachten Sie aber, dass die Berechnung nur ein Musterbeispiel ist. Für eine individuelle Kalkulation stehen Ihnen die Experten von Hüttig & Rompf zur Verfügung.

Eine Umschuldung des Hauskredits macht Sinn, wenn möglichst viele der genannten Kriterien erfüllt sind:

• Zinsersparnis hoch genug: Ist der Zins des neuen Darlehens um mindestens 0,2 Prozent besser als der Zins des alten Kredits, dann lohnt sich oft eine Umschuldung.
• Restschuld ausreichend: Für eine Umschuldung sollte die Restschuld für gewöhnlich wenigstens 50.000 Euro betragen.
• Nebenkosten überschaubar: Achten Sie darauf, keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen sowie auf moderate Grundbuch- und Notarkosten.
• Konditionen der neuen Bank insgesamt attraktiver: Von Vorteil sind insbesondere flexiblere Bedingungen für Sondertilgungen und Tilgungssatzanpassungen.
• Verbesserte Bonität: Eine gestiegene Kreditwürdigkeit erhöht Ihre Chancen auf günstigere Zinsen bei der Umschuldung.

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