Prolongation der Baufinanzierung

Eine Prolongation ist - neben der Umschuldung - eine Variante der Anschlussfinanzierung. Bei der Baufinanzierung bedeutet Prolongation, den bestehenden Immobilienkredit bei der aktuellen Bank zu verlängern. Die Bezeichnung leitet sich vom lateinischen Begriff „prolongare“ für „verlängern“ ab.

Von Bedeutung ist das Thema Prolongation grundsätzlich für alle Baufinanzierungen, bei denen nach Ablauf der Zinsbindung eine Restschuld verbleibt. Dies gilt für die große Mehrheit der Immobilienkredite - insbesondere für die beliebteste Form: das Annuitätendarlehen.

Haben Sie ein Immobiliendarlehen abgeschlossen, zahlen Sie dieses normalerweise über monatliche Raten, die Zinsen und Tilgungen enthalten, zurück. Über Letztere reduzieren Sie Ihre aufgenommene Kreditschuld. In den meisten Fällen ist ein Immobilienkredit zudem mit einer Zinsbindung ausgestattet. Das heißt, dass der festgelegte Zinssatz für eine bestimmte Zeitspanne konstant bleibt. Zum Ende dieser Zinsbindung ist das Immobiliendarlehen für gewöhnlich noch nicht vollständig getilgt. Es verbleibt also eine Restschuld.

Für diese benötigen Sie dann eine Anschlussfinanzierung. Deswegen ist der bisherige Kreditgeber dazu verpflichtet, dem Darlehensnehmer spätestens 3 Monate vor dem Ablauf der Zinsbindung eine entsprechende Mitteilung zukommen zu lassen. Durch diese informiert die Bank, ob sie dem Darlehensnehmer ein Angebot zur Zinsprolongation unterbreiten möchte und wenn ja, zu welchen Konditionen. Die gesetzliche Grundlage hierzu liefert der § 493 Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Zusammengefasst: Sie brauchen eine Anschlussfinanzierung bzw. Prolongation, sobald die Sollzinsbindung endet und der Kredit noch nicht komplett getilgt ist.

Wer früh prüft, welche Anschlussfinanzierung am besten passt, kann in Ruhe Zinsen vergleichen und eine fundierte Entscheidung treffen. Die Experten von Hüttig & Rompf beraten Sie individuell zu den Themen Zinsprolongation und Umschuldung. Für erstklassige Konditionen führen sie einen professionellen Angebotsvergleich durch, der 600 Finanzierungspartner berücksichtigt. Sichern Sie sich jetzt Ihre persönliche Finanzierungslösung bei Hüttig & Rompf.

Sind Sie mit Ihrem aktuellen Kreditgeber zufrieden und möchten zusätzliche Arbeit vermeiden, dann können Sie eine Prolongation in Erwägung ziehen. Durch diese führen Sie den bisherigen Kredit fort - allerdings zu neuen Zinskonditionen.

Wie läuft eine Prolongation Schritt für Schritt ab?

Der chronologische Ablauf bei einer Prolongation sieht typischerweise so aus:

1. Spätestens 3 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist sendet die Bank eine Information (bzw. eine Absichtserklärung), ob und zu welchen Konditionen sie Ihnen eine Prolongation gewährt. Haben Sie Ihre Raten immer pünktlich beglichen und ist das Vertragsverhältnis unbelastet, erhalten Sie für gewöhnlich ein Prolongationsangebot.
2. Bei dem Angebot können Sie meist zwischen verschiedenen Zinsbindungen wählen.
3. Zur Annahme der Zinsprolongation setzt die Bank eine Frist. Diese beträgt oft 2 Wochen. Innerhalb dieser Frist müssen Sie das Angebot annehmen oder ablehnen.
4. Sind Sie mit der Prolongation des Darlehens einverstanden, unterschreiben Sie das Angebot und schicken es fristgerecht zurück an die Bank.
5. Das Kreditinstitut kümmert sich dann um alle weiteren Schritte und lässt Ihnen eine schriftliche Bestätigung zur Prolongation Ihrer Baufinanzierung zukommen.
6. Ab dem vereinbarten Zeitpunkt bucht die Bank die neue Monatsrate von Ihrem Konto ab. Notar und Grundbuchamt sind für die Verlängerung des Darlehensvertrags normalerweise nicht erforderlich.

Rechtlich gesehen handelt es sich bei einer Prolongation um eine Fortsetzung des bestehenden Darlehensvertrags, nicht um einen Neuvertrag. Deshalb ist eine solche Verlängerung mit einem geringeren bürokratischen Aufwand verbunden. So ist bei einer Zinsprolongation für gewöhnlich weder eine Grundbuchänderung noch eine erneute Bonitätsprüfung notwendig. Darüber hinaus übernimmt die Bank bei einer Prolongation viele Bestandteile aus dem bisherigen Darlehensvertrag.

Folgende Parameter bleiben in aller Regel unverändert:

• Tilgungssatz

• Recht auf Sondertilgungen bzw. Tilgungssatzwechsel

• Zahlungsintervalle (monatlich, quartalsweise)

Einige Konditionen werden neu vereinbart bzw. festgelegt:

• Zinssatz

• Zinsbindung

• Darlehensrate

Ob eine Prolongation für Sie sinnvoll ist, können Sie auch anhand der folgenden kurzen Checkliste abschätzen:

• Kleine Restschuld: Die verbliebene Kreditschuld ist so gering (oft weniger als 50.000 Euro), dass sich ein Bankwechsel wahrscheinlich nicht rechnet.
• Attraktives Prolongationsangebot der bisherigen Bank: Die Zinsen zur Prolongation des Darlehens sind wettbewerbsfähig.
• Kein Zusatzaufwand: Wenn Sie die zusätzliche Arbeit für eine Umschuldung scheuen.
• Zeitmangel: Die Zinsbindung endet schon in den nächsten Wochen und Sie haben sich noch nicht um eine Umschuldung gekümmert.

Wann die Prolongation eines Kredits eher nicht passt

Unter welchen Bedingungen sollten Sie Ihr Darlehen eher nicht verlängern? Dazu diese Checkliste:

• Große Restschuld: Bei einem höheren benötigten Darlehensbetrag (meist über 50.000 Euro) ist ein Bankwechsel häufig besser als eine Prolongation.
• Günstigere Zinsen bei anderen Banken: Wenn andere Banken nur geringfügig bessere Zinsen berechnen als die Hausbank (ab einer Zinsdifferenz von ca. 0,2 Prozentpunkten).
• Änderung weiterer Konditionen gewünscht: Sie möchten Ihren Tilgungssatz oder Ihr Recht auf Sondertilgungen anpassen.
• Negative Erfahrung mit Hausbank: Die Services oder Konditionen des bisherigen Kreditgebers haben Sie nicht überzeugt.

Bei Ihrer Hausbank kennen Sie Ihren Ansprechpartner und sind mit den vertraglichen Bedingungen Ihres Immobiliendarlehens vertraut. Aufgrund der Vielzahl an potenziellen Kreditgebern ist es jedoch sehr wahrscheinlich, dass sich eine Umschuldung trotzdem lohnt. Bei einer solchen wechseln Sie - im Gegensatz zu einer Prolongation - die Bank. Dazu tilgen Sie mit dem Darlehen der neuen Bank die Restschuld aus dem bisherigen Kredit.

Im Vergleich zu einer Zinsprolongation ist eine Umschuldung mit zusätzlichem Aufwand und Kosten verbunden. Eine Umschuldung erfordert für gewöhnlich:

• erneute Kreditwürdigkeitsprüfung

• Grundbuchänderung

Dennoch ist eine Umschuldung häufig sinnvoll, sofern der Zins der neuen Bank etwas geringer ausfällt als der Zins bei einer Prolongation (oft genügt ein Zinsunterschied von 0,2 Prozent).

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um eine spezielle Variante der Anschlussfinanzierung. Über dieses können Sie sich die derzeitigen Marktzinsen für später sichern.

Die wichtigsten Merkmale eines Forward-Darlehens:

• bis zu rund 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung abschließbar
• aktuelle Marktzinsen werden für späteren Anschlusskredit festgeschrieben
• Planungssicherheit kostet den Darlehensnehmer einen Zinsaufschlag

Möchten Sie sich vor höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung effektiv schützen, dann kann ein Forward-Darlehen nützlich sein. Allerdings: Haben Sie einmal ein solches Darlehen abgeschlossen, müssen Sie dieses später zu den vereinbarten Konditionen aufnehmen - und zwar unabhängig davon, wie sich die Zinsen bis dahin entwickeln. Aus diesem Grund ist ein Forward-Darlehen nicht immer sinnvoll.

Sollten etwa die Zinsen in den nächsten Jahren sinken, zahlen Sie für Ihr Forward-Darlehen höhere Zinsen. Falls die Zinsen in den kommenden Jahren aber steigen, würde sich ein solches Darlehen wahrscheinlich rentieren. Ob ein Forward-Darlehen die richtige Lösung ist, hängt daher maßgeblich von der Zinsentwicklung ab. Hüttig & Rompf berät Sie dazu jederzeit umfassend.

Ein Forward-Darlehen können Sie grundsätzlich sowohl bei Ihrer bisherigen Bank als auch bei einem anderen Kreditgeber abschließen. Im Unterschied zur Prolongation eines Kredits vereinbaren Sie ein Forward-Darlehen wesentlich früher - bis zu rund 5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung. Eine Zinsprolongation unterschreiben Sie hingegen für gewöhnlich erst einige Monate vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Eine Prolongation ist nicht in jedem Fall die beste Wahl. Deshalb ist es wichtig, das Verlängerungsangebot der Hausbank kritisch zu kontrollieren.

Prolongationsangebot prüfen: 5 Fragen vor der Unterschrift

Bei einem Angebot zur Prolongation sind vor allem diese 5 Dinge wesentlich:

1. Sollzins und Effektivzins mit den Angeboten anderer Banken vergleichen
2. Vorgeschlagene Zinsbindung bewerten
3. Tilgungssatz und Monatsrate einordnen
4. Höhe der Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung berücksichtigen
5. Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und weitere Optionen im Blick behalten

Welche Fragen sind bei einem Angebotsvergleich zur Prolongation von Bedeutung? Dazu folgende Checkliste:

• Wie hoch ist meine zu finanzierende Restschuld?
• Wie schneidet das (Zins-) Angebot im Vergleich zu anderen Banken ab?
• Wie lange möchte ich Zinssicherheit haben?
• Welche Monatsrate ist für mich optimal?
• Kann ich kostenlos Sondertilgungen leisten oder den Tilgungssatz wechseln?
• Lässt sich die Darlehensrückzahlung pausieren?
• Bietet das Prolongationsangebot noch einen Verhandlungsspielraum?

• Liegt nun die Zinsersparnis durch eine Umschuldung bei höchstens 500 Euro, dann ist eine Prolongation aus finanzieller Sicht die richtige Lösung.

• Bei einer Zinsersparnis von über 500 Euro können die Vorteile einer Umschuldung überwiegen.

Oft reicht bereits eine kleine Zinsverbesserung, damit sich eine Umschuldung lohnt. Möchten Sie sich günstige Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern? Hüttig & Rompf informiert Sie eingehend zur Bedeutung einer Prolongation und Umschuldung. Zudem vergleichen die Finanzierungsspezialisten für Sie die Angebote von 600 Partnerbanken. Daraus entwickeln sie das für Sie optimale Finanzierungskonzept. Setzen Sie sich jetzt mit Hüttig & Rompf in Verbindung und vereinbaren Sie einen unverbindlichen Beratungstermin.