Genau Ihre Baufi­nan­zierung

Kaufen, bauen, modernisieren: Die Hüttig & Rompf AG berät Sie kompetent in allen Finanzierungsfragen rund um die Immobilie. Übrigens muss guter Rat nicht teuer sein. Denn unsere Beratung ist für Sie komplett kostenlos.

Ihr Weg zur optimalen Finan­zierung

Baufinanzierung kann ganz einfach sein. In nur sechs Schritten begleitet die Hüttig & Rompf AG Sie zur optimalen Baufinanzierung.

Beratung

An erster Stelle steht das Beratungsgespräch. Gemeinsam mit Ihrem persönlichen Ansprechpartner prüfen Sie Ihre finanzielle Situation und definieren kurz- und langfristige Ziele. Ob unser Experte dafür zu Ihnen kommt oder Sie ihn in einer unserer Filialen besuchen, entscheiden Sie selbst.

Finan­zie­rungs­vor­schlag

Auf Grundlage dieser Analyse erstellen wir Ihnen direkt verschiedene Finanzierungs­vorschläge. Dabei berücksichtigen wir natürlich auch öffentliche Mittel und die zahlreichen Programme der staatlichen Förderbank KfW. Unser Experte bespricht diese Vorschläge im Detail mit Ihnen.

Weiter­leitung an die Bank

Ihre Finanzierungsanfrage wird umgehend an eine unserer Bankpartner weitergeleitet. Dabei wählen wir das Kreditinstitut, das die günstigsten Rahmenbedingungen bietet.

Resonanz der Bank

Innerhalb von 24 bis 48 Stunden haben wir in der Regel eine Rückmeldung der Bank für Sie.

Bespre­chung der Darlehens­verträge

Sobald die Rückmeldung unserer Bankpartner erfolgt ist, werden alle Fragen rund um die Darlehensverträge ausführlich mit Ihnen besprochen. Nach Unterzeichnung kümmern wir uns um die nächsten Schritte, wie zum Beispiel die Weiterleitung der Unterlagen für die Grundschuldbestellung an den Notar.

Auszahlung

Auch während der Auszahlung des Darlehens ist ein persönlicher Ansprechpartner für Sie zuständig. Fristen werden überwacht und Finanzierungsbausteine optimiert von der Bank abgerufen. Wird der Kaufpreis in mehreren Raten gezahlt, kann so oftmals eine Menge Geld gespart werden.

Wir bringen Sie in die eigenen vier Wände

Festdarlehen, Annuitätendarlehen oder doch lieber eine andere Finanzierungs­variante? Egal, ob mit oder ohne Eigenkapital: Wir finden die Finanzierungsart, die perfekt zu Ihnen passt. Erfahren Sie mehr über die einzelnen Varianten.

Wir sind persönlich für Sie da.

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Neubau, Bestand­s­im­mo­bilie oder Kapital­anlage? Wir finden die passende Baufi­nan­zierung

Möchten Sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen? Oder haben Sie sich dazu entschieden, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren? Ganz gleich, warum Sie sich für eine Baufinanzierung interessieren, wir sind der richtige Ansprechpartner. Damit Sie sich einen ersten Überblick verschaffen können, haben wir Ihnen wertvolle Tipps rund um den Bau und Kauf von Immobilien zusammengestellt. Ob Neubau, Bestandsimmobilie oder Kapitalanlage: Welche Kosten auf Sie zukommen und was Sie beachten müssen, erfahren Sie hier.

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Auf der Suche nach der passenden Immobilie? Vertrauen Sie unseren starken Partnern

Immobilienkauf und Baufinanzierung gehen Hand in Hand. Das beste Beispiel: unsere langjährigen Partnerschaften. Wir arbeiten mit 2.400 Immobilien­vertrieben zusammen – und davon profitieren Sie direkt. Wenn Sie zum Beispiel Hilfe bei der Suche nach Ihrer Traumimmobilie benötigen, bekommen Sie diese von unseren Partnern.

Wissen­s­wertes zur Baufi­n­an­­zierung

Ein Großteil der Menschen kann seinen Traum von einer Eigentumswohnung oder dem eigenen Haus nur durch eine Finanzierung verwirklichen. Selten sind Rücklagen und Ersparnisse ausreichend, um die gewünschte Immobilie vollständig zu bezahlen. Durch eine Baufinanzierung wird dem Käufer ermöglicht, den gewünschten Wohnraum dennoch sofort zu erwerben und das Immobiliendarlehen über die folgenden Jahre abzuzahlen.

Eine wichtige Bedeutung kommt daher der Wahl des passenden Darlehens zu. Eine durchdachte Entscheidung für eine bestimmte Finanzierung hat einen direkten Einfluss auf die finanzielle Situation des Immobilienkäufers oder des Bauherrn. Bei der richtigen Wahl der Baufinanzierung profitiert der Kreditnehmer und spart in den folgenden Jahren viel Geld.
Eine Besonderheit gilt speziell in Deutschland: Die meisten Käufer erwerben nur eine einzige Immobilie in ihrem Leben. Entsprechend betreten viele Käufer bei der Finanzierung der Wunschimmobilie absolutes Neuland. Zumal jede Finanzierung von zahlreichen, oftmals unterschiedlichen Faktoren abhängt.

Was ist eine Baufi­nan­zierung?

Sofern sich ein angehender Immobilienbesitzer für eine Immobilie entschieden hat, muss diese zeitnah bezahlt werden, schon hier kommt häufig das Thema Baufinanzierung ins Spiel. Der Preis für eine Bestandsimmobilie muss zu einem vereinbarten Termin vollständig beglichen werden, bei einem Neubau über einen Bauträger kommt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zum Tragen. Hier erfolgt die Zahlung des Kaufpreises nach einem vorgegebenen Zahlungsplan. Dieser umfasst bis zu sieben Teilzahlungen. Unabhängig davon, für welche Immobilie sich ein Käufer entscheidet, die ausstehende Zahlung erfolgt immer zu einem festen Zeitpunkt.
Grundsätzlich hat der Käufer einer Immobilie stets für eine korrekte Zahlungsabwicklung zu sorgen. Ob er dabei über ausreichend Eigenkapital verfügt oder mittels Baufinanzierung ein Darlehen von einer Bank oder Sparkasse in Anspruch nimmt, bleibt dem Bauherren überlassen. Wer eine Immobilie erwirbt, muss nicht nur den Kaufpreis für Haus oder Wohnung begleichen, sondern auch die anfallenden Nebenkosten berücksichtigen. Diese sind ebenfalls vom Käufer aufzubringen.

Kaufpreis und Neben­kosten einer Baufi­nan­zierung

Bei einer Baufinanzierung sollten auch die Zusatzkosten in Betracht gezogen werden. Abhängig von den jeweiligen regionalen Vorgaben sollte der Immobilienkäufer zwischen 10 und 15 Prozent auf den eigentlichen Kaufpreis der Immobilie dazu addieren. Es fallen Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuelle Maklergebühren an. Dabei sind die anfallenden Maklerprovisionen ebenso wie die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
Zudem variieren die Nebenkosten bei dem Kauf einer Bestandsimmobilie und einem Neubau. So muss ein Bauherr im Einzelfall zusätzlich Kosten für eine Baugenehmigung, mögliche Erschließungskosten oder spezielle Versicherungsleistungen erbringen.
Die Nebenkosten erhöhen nicht den Beleihungswert der Immobilie, der für die Baufinanzierung bei der Bewertung seitens der Bank herangezogen wird. Eine Ausnahme bilden die Baunebenkosten bei einem Neubau. Diese werden von einer Bank mitfinanziert. Im Idealfall sollten daher die auflaufenden Nebenkosten möglichst aus dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital des Kreditnehmers vollständig erbracht werden können. Nur wenige Banken sind überhaupt bereit, eine Finanzierung anzubieten, bei der auch die Kaufnebenkosten durch einen Kredit abgedeckt werden. Dies gilt ebenso für den Erwerb einer Immobilie mit einem geringen Anteil an Eigenkapital. Zumindest kann dann mit deutlichen Zinsaufschlägen gerechnet werden. Dieses zusätzliche Risiko lassen sich die Banken über die Konditionen bezahlen. Die gewünschte Bau- oder Immobilienfinanzierung wird in diesem Fall deutlich teurer.

Eigen­ka­pital oder Darlehen?

Hat sich der angehende Käufer für eine bestimmte Immobilie entschieden, so hat er zu einem vorgegebenen Zeitpunkt den Kaufpreis und zusätzlich die Kaufnebenkosten aufzubringen. Hier beginnt nun die eigene Kalkulation der finanziellen Mittel. Wie hoch ist der Anteil der benötigten Summe, die mit eigenen Finanzmitteln erbracht werden kann? Ist eine zusätzliche Baufinanzierung nötig? Weiterhin gilt hier die bewährte Faustregel: Mit dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital sollten zumindest die anfallenden Nebenkosten abgedeckt werden.
Bei jedem Immobilienkauf ist ein hoher Anteil an Eigenkapital stets von großem Vorteil. Zunächst deckt der Immobilienkäufer im Idealfall bereits einen Teil des Kaufpreises ab, um schließlich bei ausreichend Eigenkapital bessere Konditionen für die benötigte Baufinanzierung von Kreditinstituten zu erhalten.
Die ersten Gedanken zum Eigenkapital macht sich daher ein zukünftiger Immobilienbesitzer nicht erst kurz vor dem Kauf. Die Beschaffung sollte bereits mittelfristig in die eigene Finanzplanung einfließen. Selbst ein in jungen Jahren angelegter Bausparvertrag mit kleiner Bausparsumme, kann zu einem späteren Zeitpunkt die Grundlage zur eigenen Immobilie sein.
Unabhängig davon, ob eine Baufinanzierung benötigt wird oder nicht, bieten auch andere Varianten des Sparens die Möglichkeit, Eigenkapital anzusparen. Das Spektrum reicht hier von einfachen Sparanlagen bis hin zu Aktienpaketen. Allerdings sollten Sie bei Wertpapieren das erhöhte Risiko im Auge behalten. Bei allen Sparanlagen gilt es, die Sicherheit vor eine mögliche hohe Rendite zu stellen. Unerwartete Verluste können im schlimmsten Fall den Traum einer eigenen Immobilie platzen lassen. Ein weiterer Weg zur Beschaffung von zusätzlichem Eigenkapital sind spezielle Förderprogramme, die regional und überregional angeboten werden.

Baufi­nan­zierung zwingend erfor­derlich

Bei allen Anstrengungen ausreichend Eigenkapital zu beschaffen, verwirklichen sich die meisten angehenden Immobilienbesitzer ihren Traum von einer Eigentumswohnung oder dem eigenen Haus nur durch eine Baufinanzierung. Erst durch die Aufnahme eines Immobilienkredits werden die anfallenden Kosten für den eigenen Wohnraum beglichen. Die Wahl des passenden Darlehens ist somit einer der wichtigsten Aspekte beim Immobilienkauf. Die Entscheidung für eine bestimmte Finanzierung hat mitunter für viele Jahre Einfluss auf die finanzielle Situation des Immobilienkäufers. Bei einer durchdachten Wahl kann der Käufer finanziell profitieren und Geld sparen.
Grundsätzlich ist jede Finanzierung von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Dazu gehören beispielsweise die Bonität des Kreditnehmers und der Beleihungsauslauf, der durch die Darlehenssumme und die Objektbewertung der Immobilie bestimmt wird. Nach einer umfassenden Prüfung der einzelnen Komponenten, gewährt die Bank dem Kreditnehmer das benötigte Darlehen zu einem bestimmten Zinssatz.
Bei der Bonitätsprüfung wird besonders auf das regelmäßige Einkommen des Kreditnehmers geachtet. Er muss in der Lage sein, die aus dem Darlehen regelmäßig auflaufenden Belastungen mühelos zu tragen. Zu der Bonität gehört auch das Einbringen von genügend Eigenkapital in die Baufinanzierung. Die Höhe des Eigenkapitals schlägt sich im Finanzierungs- oder Beleihungsauslauf nieder. Dieser Wert beschreibt den prozentualen Anteil des Objektwerts, der durch ein Darlehen finanziert wird. Bei einem Auslauf unter 60 Prozent bieten Kreditinstitute Immobilienkäufern die besten Konditionen für ihre Baufinanzierung.
Ebenso wird die zu finanzierende Immobilie von der Bank bewertet. Ziel ist es, den aktuellen Verkehrswert, den Marktwert des Wohneigentums, der zum Zeitpunkt der Bewertung tatsächlich auf dem Immobilienmarkt erzielt werden könnte, zu bewerten. Das Kreditinstitut prüft so, ob dem gewährten Darlehen auch ein entsprechender Wert der Immobilie gegenübersteht.
Auch die Länge der Zinsbindung hat einen direkten Einfluss auf den angebotenen Zinssatz. Als Zinsbindungsfrist wird der Zeitraum bezeichnet, in dem die darlehensgebende Bank dem Kreditnehmer einen bestimmten Zinssatz garantiert. In dieser Zeit ist es nicht möglich den gewählten Zinssatz beider Vertragsparteien zu verändern. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine längere Zinsbindung durchaus sinnvoll, um sich langfristig die günstigen Kreditkonditionen bei der Finanzierung der „eigenen vier Wände“ zu sichern. Gebräuchlich bei einer Baufinanzierung ist eine Zinsfestschreibung von 5, 10 oder 15 Jahren. Dem Kreditnehmer ist selbst überlassen, für welchen Zeitraum er sich bei der Zinsbindung entscheidet.
Eine längere Zinsgarantie schlägt sich allerdings auch im angebotenen Zinssatz nieder. Eine langfristige Zinsbindung lassen sich Kreditinstitute auch bezahlen. Grundsätzlich hat jeder Kreditnehmer ein gesetzlich verankertes Sonderkündigungsrecht für seine Baufinanzierung nach einer Zinsbindung von 10 Jahren.
Nach positiver Prüfung der einzelnen Komponenten bietet die Bank dem Kreditnehmer eine Baufinanzierung über einen Darlehensbetrag zu einem bestimmten Zinssatz an.

Wie läuft eine Baufi­nan­zierung ab?

Am Anfang steht natürlich der Wunsch nach einer eigenen Immobilie. Im ersten Schritt ist es daher ratsam, zunächst die eigenen Vorstellungen von der geplanten Immobilie für sich festzulegen. Hinzu kommt die realistische Bewertung der persönlichen finanziellen Situation. Kann der Wunsch nach einer Immobilie überhaupt mit den vorhandenen Finanzmitteln in Einklang gebracht werden oder ist eine Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung zur Realisierung des Traums nötig?
In der Praxis bewährte sich eine Gegenüberstellung aller Kosten und Einnahmen. Bleibt bei dieser Kalkulation unter dem Strich ausreichend Geld übrig, um die regelmäßigen Kosten für eine eigene Immobilie zu tragen? In den meisten Fällen ist bei dem Erwerb von Wohneigentum mit höheren monatlichen Kosten zu rechnen. Zu diesem Zeitpunkt ist es durchaus sinnvoll bereits einen Finanzierungsspezialisten hinzuzuziehen, der den angehenden Immobilienkäufer bei der privaten Kostenrechnung unterstützt. Ein erfahrener Berater kann kalkulieren in welcher Größenordnung Sie sich eine Immobilie leisten können und welches Immobiliendarlehen aufgrund der eigenen finanziellen Situation möglich ist.

Tipp: Wer bereits im Vorfeld prüfen will, wie hoch die monatliche Belastung durch die geplante Baufinanzierung ausfällt, greift einfach auf einen Baufinanzierungsrechner zurück. Nach Eingabe der relevanten Parameter errechnet der Online-Rechner die ungefähren Kosten für die angestrebte Immobilienfinanzierung.

Die Suche nach einer geeig­neten Immobilie

Vor der Frage nach einer Baufinanzierung kommt jedoch das Wichtigste: Ist der eigene finanzielle Rahmen für eine Immobilie erst einmal abgesteckt, beginnt die konkrete Suche nach einer Eigentumswohnung oder nach einem Haus. Wer seinen Traum vom Eigenheim verwirklichen will, steht zunächst vor der Frage, ob er eine bereits bestehende Immobilie kauft oder einen Neubau in Angriff nehmen möchte. Für den Neubau einer Immobilie spricht die Tatsache, dass persönliche Vorstellungen und Wünsche noch in die Planung einfließen können.
Wer hingegen zu einer Bestandsimmobilie greift, muss in gewissem Umfang einige Kompromisse eingehen und sich mit dem aktuellen Immobilienangebot zufriedengeben. Dafür hat der Käufer die Chance, ein Wohnraum zu einem attraktiven Preis zu erwerben. Zudem spielt auch die Zeit eine wichtige Rolle. Wer bauen will, muss in der Regel einen wesentlichen längeren Zeitraum einplanen, bis der Wohnraum bezugsfertig ist. Oftmals kommt es zu einer Doppelbelastung. Bei einem Neubau spielen die sogenannten Bereitstellungszinsen eine wichtige Rolle. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie steht im Idealfall der Wohnraum kurzfristig zur Verfügung.
Ist die passende Immobilie gefunden, einige sich Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis. Anschließend muss der Käufer, gemeinsam mit seiner Hausbank oder einem erfahrenen Finanzierungsvermittler, eine passende Baufinanzierung für die gefundene Wunschimmobilie finden. Im Idealfall holt ein Vermittler immer mehrere Finanzierungsangebote ein, um so das passende Darlehen zu finden.

Der Kauf der Wunsch­im­mo­bilie

Hat sich der angehende Bauherr oder Immobilienkäufer für eine geeignete Baufinanzierung entschieden, können die nächsten Schritte zum Erwerb der Immobilie in Angriff genommen werden. Zunächst muss ein Termin beim Notar erfolgen, um den Kauf der Immobilie rechtlich abzuwickeln. Im Vorfeld des Notartermins stellen Käufer und Verkäufer der Immobilie alle notwendigen Informationen zur Verfügung, damit der eigentliche Kaufvertrag erstellt werden kann. Ein Entwurf wird allen beteiligten Parteien zur Überprüfung übersandt.
Steht der Notartermin fest, unterschreibt der Kreditnehmer den Darlehensvertrag. So stellt der Käufer sicher, dass er die 14-tägige Widerrufsfrist für die vorliegende Baufinanzierung einhält. Kommt es wider Erwarten beim Notartermin nicht zum Kaufabschluss, dann kann der Kreditnehmer noch von der Finanzierung zurücktreten.
Im Normalfall gehen die beteiligten Parteien nochmals die Details für den anstehenden Immobilienkauf durch. Ausstehende Fragen werden vom Notar geklärt. Zum Abschluss wird der Kaufvertrag vom Käufer und Verkäufer unterschrieben und notariell beglaubigt. Der Notar leitet anschließend die nächsten Schritte für den Übergang des Eigentums an der Immobilie ein. Dazu gehört die sogenannte Auflassungsvormerkung, die eine vertragliche Zusicherung für den Immobilienerwerb darstellt. Diese bleibt im Grundbuch bestehen, bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises und dem Eintrag des neuen Eigentümers.
Mit dem Abschluss des Notarvertrages werden nach einer angemessenen Frist auch die Notargebühren, die mögliche Maklerprovision, die Grunderwerbsteuer sowie die Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch fällig. Diese Nebenkosten müssen von dem Käufer termingerecht beglichen werden. Innerhalb der folgenden Wochen erfolgen die notwendigen Löschungen im Grundbuch sowie der Vorkaufsrechtverzicht der betreffenden Gemeinde oder Stadt. Liegen alle Voraussetzungen für den Übergang des Immobilieneigentums vor, erfolgt eine schriftliche Aufforderung des Notars (Fälligkeitsmitteilung), dass der vereinbarten Kaufpreis zu entrichten ist.

Auszahlung des Immobi­li­en­dar­lehens

Mit der vorliegenden Fälligkeitsmitteilung muss die fristgemäße Bezahlung der Immobilie erfolgen. Bei einer Bestandsimmobilie wird der gesamte Kaufpreis zu dem vereinbarten Termin fällig. Somit erfolgt hierbei die vollständige Auszahlung der Baufinanzierung. In der Regel überweist die kreditgebende Bank den fälligen Betrag auf das Konto des Verkäufers der Immobilie.
Bei einem Neubau werden Teilbeträge, abhängig vom Baufortschritt, fällig. Wer sich für den Kauf einer neuen Immobilie bei einem Bauträger entscheidet, erhält von diesem die jeweiligen Rechnungen nach Fertigstellung. Die Einzelrechnungen müssen dann nur an das Kreditinstitut oder an den Finanzierungsvermittler weitergeleitet werden, die für die fristgerechte Auszahlung sorgen. Wer den Neubau seiner Immobilie mit unterschiedlichen Gewerken anstrebt, muss entsprechend die einzelnen erbrachten Leistungen per Rechnung begleichen. Auch hier benötigt die Bank die jeweiligen Rechnungen, um Teilbeträge auszuzahlen.
Wurde das vollständige Darlehen aus der Baufinanzierung abgerufen, muss der Verkäufer abschließend den Eingang des Kaufpreises bestätigen. Mit dem Begleichen des Kaufpreises erfolgt üblicherweise auch der Übergang des Besitzes auf den Käufer.

Welche Zinsbindung für meine Baufi­nan­zierung?

So günstig wie aktuell war die Baufinanzierung eines Eigenheimes noch nie. Der Immobilienmarkt profitiert von der langanhaltenden Niedrigzinsphase. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohnraum, besonders in den großen Ballungszentren Deutschlands. Auch wenn Experten öffentlich immer wieder mit dem Ende der Niedrigzinspolitik spekulieren, so ist nicht davon auszugehen, dass die Zinsen mittelfristig extrem steigen werden.
Unabhängig davon sollte jeder Kreditnehmer bei seiner Baufinanzierung für eine langfristige Planungssicherheit sorgen und sich einen günstigen Zinssatz über einen möglichst langen Zeitraum sichern. Die richtige Entscheidung für eine günstige Finanzierung hat mitunter für viele Jahre Einfluss auf die finanzielle Situation des Kreditnehmers.
Selten gab es in der Vergangenheit Immobilienkredite mit so günstigen Konditionen. Dies gilt sowohl für das klassische Annuitätendarlehen als auch für ein Volltilgerdarlehen. Gleiches gilt für eine anstehende Anschlussfinanzierung. Wer bereits einen bestehenden Kreditvertrag besitzt und diesen mit deutlich höheren Konditionen in der Vergangenheit abgeschlossen hat, kann sich aktuell ebenfalls die günstigen Konditionen für ein Forward-Darlehen sichern.
Vieles spricht aktuell für eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. Einzelne Kreditinstitute bieten Finanzierungen sogar über einen noch längeren Zeitraum an. Selbst wenn Banken sich eine lange Zinsgarantie mit einem erhöhten Zinssatz bezahlen lassen, so fallen aufgrund der niedrigen Zinsen die Kosten für diese Zinssicherung kaum ins Gewicht. Zumal jeder Kreditnehmer bereits nach zehn Jahren ein gesetzlich verankertes Sonderkündigungsrecht besitzt. Wichtig ist, dass diese Frist erst ab dem Zeitpunkt der Vollauszahlung des Darlehens gilt. Der Kreditnehmer muss die Kündigung nicht punktgenau nach dem Ablauf von zehn Jahren platzieren, sondern kann die Beendigung des Kreditvertrages frei wählen, sofern eine sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten wird. So kann der Darlehensnehmer den günstigsten Zeitpunkt für die Beendigung des Darlehens selbst bestimmen.

Tipp: Ein anderer Ansatz ist die Einbindung von Bausparen in die eigene Immobilienfinanzierung. Ziel bei dieser Vorgehensweise ist die Zinssicherung für die gesamte Laufzeit der Baufinanzierung.

Bei niedrigen Zinsen: eine höhere Tilgung wählen

Auch wenn die niedrigen Zinsen viele Bauherren mit sehr günstigen Finanzierungen locken, sollte sich der Darlehensnehmer nicht für eine zu geringe Tilgung entscheiden. Zwar lässt sich so die monatliche Belastung durch eine Immobilie auf ein Minimum reduzieren, der eigentliche Kreditbetrag wird so aber nicht ausreichend getilgt. Die Laufzeit des Immobilienkredits verlängert sich. Sind die Zinsen nach dem Ablauf der Zinsbindung deutlich gestiegen, kann die hohe Restschuld die finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers schnell übersteigen.
So lange die Phase der niedrigen Zinsen anhält, sollte jeder Immobilienkäufer sich bei seiner Finanzierung für eine Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent entscheiden. Wer über die finanziellen Mittel verfügt, kann eine deutlich höhere Tilgung anstreben. Dies sorgt zwar für eine höhere monatliche Belastung, hat jedoch eine schnellere Entschuldung der eigenen Immobilie zur Folge. Zudem wird der Kreditnehmer so vor einer bösen Überraschung bei einer anstehenden Anschlussfinanzierung geschützt, falls die Zinsen wieder steigen.
Tipp: Einige Banken bieten einen Tilgungssatzwechsel für eine größere Flexibilität an.

Förderung der Baufi­nan­zierung

Wer ein Eigenheim anstrebt, kann sich beim Bauen oder Kaufen einer Immobilie finanzielle Unterstützung in Form von Fördermitteln holen. Es existieren unterschiedliche Wege, um sich Zuschüsse oder vergünstigte Darlehen für das geplante Wohnprojekt zu sichern. Besonders beliebt sind Fördermittel für den energieeffizienten oder barrierefreien Umbau des Eigenheims. Speziell die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet finanzielle Unterstützung beim Kauf von Wohneigentum sowie bei unterschiedlichen Maßnahmen zur Sanierung und Modernisierung von bestehenden Immobilien. Die einzelnen Förderprogramme können so mit der eigenen Baufinanzierung kombiniert werden und sorgen somit für eine finanzielle Entlastung des Bauherrn oder Immobilienkäufers.
Ausgangspunkt für das jeweilige Förderprogramm der KfW ist stets das geplante Immobilienprojekt. Hier unterscheidet die Förderbank prinzipiell zwischen Neubau von Wohnraum und einer Bestandsimmobilie.

Eine Auswahl der wichtigsten Programme der KfW für Neubauten:

  • Wohneigentumsprogramm (Kredit 124)
  • Energieeffizient Bauen (Kredit 153)

Eine Auswahl der wichtigsten Programme der KfW für Bestandsimmobilien:

  • Energieeffizient Sanieren – Kredit (Kredit 151, 152)
  • Altersgerecht Umbauen – Kredit (Kredit 159)
  • Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (Kredit 167)
  • Erneuerbare Energien – Standard (Kredit 270)
  • Erneuerbare Energien – Speicher (Kredit 275)

Dabei vergibt die KfW selbst keine Kredite, sondern dies geschieht ausschließlich über das durchleitende Kreditinstitut. Zuschüsse werden von der KfW direkt an den Kunden gezahlt. Grundsätzlich gilt: Unabhängig von der gewählten Förderung muss der Antrag vor dem Beginn der jeweiligen Maßnahme gestellt werden.
Neben den bekannten Fördermöglichkeiten der KfW existiert noch die staatliche Eigenheimrente, die eher als Wohn-Riester bekannt ist. Die Förderung ist nur für Eigennutzer geeignet und an eine bestimmte Immobilie gebunden. Meist wird Wohn-Riester mit einem klassischen Bausparvertrag verknüpft. Hierbei wird ein bestimmter Betrag angespart und verzinst. Zusätzlich fließen staatliche Zuschüsse in den Vertrag.
Neben den bekannten Förderprogrammen bieten auch Gemeinden und Kommunen regional begrenzte Förderungen an, um Antragstellern die eigene Immobilie zu ermöglichen. Neu hinzugekommen ist seit 2018 das Baukindergeld.

Voraus­set­zungen für eine Baufi­nan­zierung

Bevor eine Bank ein Darlehen für eine Immobilie bereitstellt, müssen bestimmte Voraussetzungen seitens des Kreditnehmers zwingend erfüllt werden. Dabei unterscheiden sich die jeweiligen Kriterien bei den einzelnen Kreditinstituten nur im Detail.
Im Rahmen der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird besonders die Bonität der Kreditnehmer gründlich überprüft. Auch hier steht die nachhaltige Bedienbarkeit des Darlehens im Mittelpunkt des Interesses. Neben der Volljährigkeit, der Staatsbürgerschaft und des Hauptwohnsitzes wird besonders auf ein regelmäßiges Einkommen geachtet. So ist jede Bank gesetzlich verpflichtet, alle Risiken, die mit der jeweiligen Kreditvergabe verbunden sind, abzusichern. Häufig werden Kreditnehmer bevorzugt, die sich in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis befinden. Der Kreditnehmer muss dies mit geeigneten Unterlagen (aktuelle Verdienstnachweise) der betreffenden Bank bestätigen. Selbstständige und Freiberufler müssen einen Nachweis von mehreren Jahren über ihren positiven Einkommensverlauf vorlegen.
Darüber hinaus holen alle Kreditinstitute zur Bonitätsprüfung eine sogenannte Schufa-Auskunft (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) ein. Anhand eines speziellen Scorings wird die Wahrscheinlichkeit ermittelt, ob der zukünftige Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.
Sind alle gestellten Anforderungen seitens der Bank erfüllt, steht nach einer Legitimationsprüfung der eigenen Baufinanzierung nichts mehr im Weg.

Baufi­nan­zierung mit Hüttig und Rompf

Seit über 30 Jahren bildet die Hüttig & Rompf AG bei Baufinanzierungen erfolgreich die Schnittstelle zwischen Kunden und Kreditgebern. In den letzten Jahren hat das Unternehmen eine stetig steigende Zahl an Kunden auf dem Weg zu der eigenen Immobilie mit einer optimalen Baufinanzierung begleitet. An 29 Standorten mit mehr als 250 Mitarbeitern bundesweit vertreten, beantwortet Hüttig und Rompf alle Fragen, wenn es um das Kaufen, Bauen oder Modernisieren einer Immobilie geht.
Erfahrene Berater sorgen dafür, dass die Finanzierung der eigenen Immobilie schnell und reibungslos von statten geht. Aus über 250 Partnerbanken und Sparkassen wählen die erfahrenen Finanzierungsspezialisten das passende Kreditangebot aus, das zu der aktuellen Lebenssituation des Immobilienkäufers optimal passt. Vom ersten Kontakt bis zum Vertragsabschluss setzt die Hüttig & Rompf AG konsequent auf das persönliche Gespräch.
Der zuständige Berater steht auch nach Abschluss des Kreditvertrages mit seiner fachkundigen Beratung weiterhin zur Verfügung. Der Service der Hüttig & Rompf AG ist für den Kunden immer kostenlos.

10 Tipps für die Baufi­nan­zierung

Der Erwerb einer Immobilie und die damit verbundene Baufinanzierung sind äußerst komplexe Themen. In vielen Fällen lässt sich dieses Projekt nur gemeinsam mit einem erfahrenen Finanzierungsexperten schnell und reibungslos abwickeln. Dennoch gibt es im breiten Feld der Immobilienfinanzierung einige Tipps und Ratschläge, die ein Kreditnehmer unbedingt beachten sollte.
1. Immer eine sachkundige Beratung nutzen
Eine sachkundige Beratung bei der anstehenden Finanzierung der eigenen Immobilie ist der erste Schritt in die richtige Richtung. Sofern Sie die erste Entscheidung für ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung gefällt haben, suchen Sie den Rat eines unabhängigen Immobilienfinanzierers, der über das notwendige Wissen und eine langjährige Erfahrung verfügt. Im Netz ist ein breites Angebot an Wissen zum Thema Baufinanzierung zu finden. Doch es ist äußerst schwierig die relevanten Informationen auf diesem Wege zu sichten. Meist wird so nur ein erster Eindruck vermittelt. Eine individuell abgestimmte Finanzierung lässt sich in der Regel nur in einer persönlichen Beratung erzielen.
2. Verschiedene Finanzierungsangebote vergleichen
Wer ein bestimmtes Finanzierungsangebot wählt, sollte seine Entscheidung immer auf der Basis von mehreren unterschiedlichen Kreditangeboten treffen. Auch hier ist ein erfahrener Finanzierungsberater die beste Wahl. Er kann verschiedene Szenarien bei der Finanzierung durchspielen. Ihr Hauptaugenmerk sollte dabei auf der monatlichen Belastung, der vereinbarten Laufzeit, dem Tilgungssatz und der Höhe des Zinssatzes liegen. Dabei sollten Sie stets auf die Vergleichbarkeit der vorliegenden Kreditangebote achten. Ein direkter Vergleich der Konditionen ist nur möglich, wenn bei den Angeboten identische Parameter vorliegen.
3. Optimieren Sie Ihre laufende Finanzierung
Sobald die eigene Immobilie bezogen oder vermietet ist, gelangt in den meisten Fällen der Kreditvertrag in die persönliche Ablage. Häufig tritt dieser erst wieder mit einer anstehenden Anschlussfinanzierung ans Tageslicht. Doch damit verschenken viele Immobilienbesitzer die Chance, die laufende Finanzierung an die jeweilige Lebenssituation anzupassen. Zumal es einige wirksame Stellschrauben gibt, um das Darlehen wirksam zu optimieren und so anfallende Kosten einzusparen. In vielen Fällen hat der Kreditnehmer selbst dafür gesorgt, dass diese Parameter in den Vertrag aufgenommen werden. Im Laufe der Zeit wurden diese Optionen schlichtweg vergessen.
Viele Banken und Sparkassen verankern spezielle Bedingungen in ihren Kreditverträgen, die auch während der Laufzeit eine individuelle Anpassung der Finanzierung erlauben. Dazu gehört beispielsweise eine kostenlose Tilgungssatzänderung oder die Chance zu einer jährlichen Sondertilgung. Beide Optionen sorgen für eine schnellere Rückführung des Kredits und somit auch für eine deutliche Kostenreduzierung. Ob diese Möglichkeiten auch bei ihrer laufenden Baufinanzierung enthalten sind, kann nur durch einen Blick in den Kreditvertrag bestätigt werden.
4. Die Chance der Sondertilgung
Wer eine größere Sonderzahlung, eine stattliche Erbschaft oder eine vergleichbare außerplanmäßige Einnahme während der Laufzeit seiner Baufinanzierung erwartet, muss sich bereits vor dem Abschluss des Kreditvertrages darum kümmern, dass die Option der Sondertilgung enthalten ist. Eine nachträgliche Hereinnahme dieser Möglichkeit ist bei keinem Kreditunternehmen möglich.
Bei den meisten Kreditverträgen ist die vereinbarte Sondertilgung auf eine einmalige Zahlung im Jahr beschränkt. Dabei kann es sich um einen Festbetrag oder einen prozentualen Anteil auf die Kreditsumme handeln. Wer eine Sondertilgung bei seiner laufenden Baufinanzierung vornimmt, kann die ausstehende Restschuld schneller reduzieren. Wer bereits im Vorfeld auf eine Sondertilgung verzichten will, sollte diese Option nicht in den Kreditvertrag aufnehmen lassen. Im Idealfall wirkt sich das positiv auf die Konditionen aus.
5. Die Option eines Tilgungssatzwechsels
Eine weitere interessante Option einen direkten Einfluss auf die eigene Baufinanzierung zu nehmen, ist die Option des Tilgungssatzwechsels. Ändert sich gravierend das Einkommen (z.B. Gehaltserhöhung, Elternzeit, Arbeitslosigkeit, Reduzierung der Arbeitszeit), kann durch eine geeignete Anpassung der Tilgung die monatliche Kreditrate an die aktuellen Einkünfte angepasst werden. Dies gilt sowohl bei sinkendem als auch bei steigendem Verdienst. Viele Banken räumen einen oder mehrere Wechsel bei einem laufenden Darlehensvertrag ein. Im Idealfall ist die Anpassung des Tilgungssatzes kostenlos. Auch hier muss die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels zwingend im Vertrag enthalten sein.
6. Eine vorzeitige Anschlussfinanzierung sichern
Sofern eine laufende Baufinanzierung in absehbarer Zeit endet, sollte sich der Kreditnehmer rechtzeitig Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen. Grundsätzlich ist die betreffende Bank rechtlich verpflichtet erst drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein konkretes Angebot für eine Anschlussfinanzierung vorzulegen. Doch aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase sollte der Darlehensnehmer bereits im Vorfeld vergleichbare Angebote von anderen Banken für eine anstehende Anschlussfinanzierung einholen. Auch hier kann ein freier Finanzierungsexperte weiterhelfen. Da er in den meisten Fällen einen schnellen Zugriff auf diverse Banken und Sparkassen besitzt, lassen sich über diesen Weg sehr einfach mehrere Angebote einholen.
7. Nutzen Sie ein Forward-Darlehen
Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau und der Möglichkeit, dass in nächster Zeit ein Zinsanstieg erfolgen könnte, ist es durchaus ratsam, kurzfristig zu handeln. Dies gilt besonders dann, wenn die laufende Finanzierung nur noch eine kurze Zinsbindung besitzt. Immerhin lässt sich bereits 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindung über ein Forward-Darlehen ein aktuell niedriger Zinssatz sichern, unabhängig wie sich dieser in der Zukunft entwickelt. Die lange Vorlaufzeit bis zum eigentlichen Beginn der Anschlussfinanzierung lässt sich das Kreditinstitut mit einem Zinsaufschlag bezahlen.
8. Die notwendige Beschaffung von Eigenkapital
Grundsätzlich gilt: Ein hoher Einsatz an Eigenkapital bei einer anstehenden Baufinanzierung senkt die Finanzierungskosten. Eine Finanzierung mit einem sehr geringen Anteil an Eigenkapital anstreben bedeutet zusätzliche Zinsaufschläge bei der von der Bank ausgegebenen Angebote. Je höher das Eigenkapital ist, desto bessere Konditionen räumt eine Bank ein.
Daher sollte jeder zukünftige Immobilienbesitzer schon frühzeitig damit beginnen, genügend Eigenkapital zusammenzutragen. Auch eine „Finanzspritze“ aus dem familiären Umfeld oder ein Verwandtendarlehen ist durchaus als Eigenkapital für eine Immobilie geeignet. Ein vorzeitiges Auszahlen des Erbes kann ebenfalls den Weg zum Eigenheim erleichtern. Dafür ist ein Gespräch mit der Familie oftmals von Vorteil.
9. Finanzierung mit einem Volltilgerdarlehen
Die meisten Immobilienbesitzer entscheiden sich bei der Finanzierung für ein klassisches Annuitätendarlehen, hier dauert die Rückzahlung durch die derzeit niedrigen Zinsen oftmals 30 bis 40 Jahre. Wer allerdings über ein sehr gutes Einkommen verfügt, kann wesentlich schneller zu einer lastenfreien Immobilie kommen. Die Rede ist von einem sogenannten Volltilgerdarlehen. Dahinter verbirgt sich ein traditionelles Annuitätendarlehen mit dem großen Unterschied, dass in dem vorgegebenen Zeitraum die gesamte Hypothek vollständig getilgt wird. Somit wird eine hohe Tilgungsrate über die gesamte Laufzeit des Kredites vereinbart.
Dazu muss der Darlehensnehmer in der Lage sein, über die gesamte Laufzeit des Kredits eine hohe monatliche Annuität zu verkraften. Hierbei bieten einige Banken auch spezielle Zinsabschläge für diese Form der Baufinanzierung an. Dafür besteht über die gesamte Laufzeit keine Chance auf einen besseren Zinssatz. Die einmal vereinbarten Konditionen bleiben bis zum Ende der Zinsbindung bestehen. Ein Volltilgerdarlehen ist daher eine interessante Form der Finanzierung bei einem hohen Einkommen.
10. Langfristige Zinssicherung durch Bausparen
Angesichts der niedrigen Zinsen für eine Baufinanzierung stellt sich durchaus die Frage nach einer langfristigen Sicherung der günstigen Konditionen. Zwar lässt sich dies mit einer langfristigen Zinsbindung im ersten Schritt bewerkstelligen, dennoch ist eine Zinssicherung über die gesamte Laufzeit einer klassischen Finanzierung kaum möglich. Eine interessante Alternative dazu ist die Einbindung von Bausparen in die eigene Baufinanzierung. Eine wichtige Bedingung bei der Verknüpfung der Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag ist ein möglichst gleichzeitiger Abschluss beider Verträge, da bei einem Bausparvertrag die Zuteilung die Voraussetzung für die notwendige Auszahlung ist. Die Zuteilung erfolgt, wenn ein Mindestguthaben in der Ansparphase angespart wurde und die Mindestvertragsdauer erreicht ist. Die zur Verfügung stehende Bausparsumme setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen. Wer sich für diese spezielle Form der Immobilienfinanzierung entscheidet, muss zwingend einen erfahrenen Immobilienspezialisten an seiner Seite wissen, um alle notwendigen Schritte erfolgreich durchzuführen.

Stolper­fallen der Baufi­nan­zierung

Für viele Menschen ist eine Baufinanzierung eine äußerst komplexe Angelegenheit. Zumal die meisten Bundesbürger nur einmal im Leben eine eigene Immobilie erwerben. Entsprechend gibt es viele Stolperfallen bei einer anstehenden Baufinanzierung. Diese Hindernisse gilt es unbedingt zu umgehen, da im schlimmsten Fall deutlich höhere Kosten drohen. Daher ist es unvermeidbar bei einer anstehenden Finanzierung das Wissen eines erfahrenen Finanzierungsspezialisten zu nutzen. Nur so lassen sich größere Fehler bei dem Kauf einer eigenen Immobilie vermeiden.
Eigenleistung ersetzt kein Eigenkapital
Viele Menschen träumen vom Eigenheim. Doch nicht in jedem Fall lässt sich dieser Traum verwirklichen. Häufig sind die monatlichen Belastungen zu hoch, das Einkommen zu gering oder es fehlt einfach an dem notwendigen Eigenkapital. Eine Alternative ist die Aufbesserung der finanziellen Situation durch Eigenleistungen. Entsprechend versuchen viele ambitionierte Heimwerker einen gewissen Anteil beim Hausbau selbst zu erledigen. Im begrenzten Maße lassen sich durch Eigenleistungen durchaus Kosten beim Neubau oder bei der Sanierung einsparen. Trotzdem kann ein zu geringes Eigenkapital nicht durch einen hohen Grad an Eigenleistung ausgeglichen werden. Zumal die Qualität der geleisteten Arbeit nicht in jedem Fall gewährleistet werden kann. Auch Gewährleistungsansprüche entfallen bei möglichen Fehlleistungen. Zudem wird häufig der hohe Zeitaufwand nicht ausreichend berücksichtigt. Immerhin muss die angebotene Eigenleistung in den meisten Fällen am Wochenende oder während der Urlaubszeit geleistet werden. Idealerweise in zeitlicher Abstimmung mit anderen Gewerken.
Mit einer zu geringen Belastung das Eigenheim planen
Die niedrigen Zinsen sind verlockend, endlich das Projekt Eigenheim zu starten. Momentan ist es durchaus möglich, mit sehr günstigen Konditionen in eine Immobilienfinanzierung zu starten. Vereinbart der Kreditnehmer dann noch eine niedrige Tilgungsrate, so kann im Einzelfall mit einer sehr geringen monatlichen Belastung eine Immobilie erworben werden. Auf den ersten Blick ist dies für den Eigenheimbesitzer eine ideale Situation. Schwierig wird es erst, wenn nach Ablauf der Zinsbindung die Zinsen deutlich angestiegen sind. Verfügt der Kreditnehmer zu diesem Zeitpunkt weiterhin über ein geringes Einkommen, kommt es bei einem sprunghaften Anstieg der Kreditzinsen schnell zu einer finanziellen Schräglage. Dann wird die notwendige Anschlussfinanzierung eine teure Angelegenheit. Ferner lässt sich auf diesem Weg kaum die Restschuld des Kredits abbauen. Die Laufzeit des Darlehens wird deutlich verlängert.
Bei günstigen Angeboten auf das Kleingedruckte achten
Wer sich im Internet auf die Suche nach einer passenden Baufinanzierung macht, findet immer wieder atemberaubende Angebote. Diese sind natürlich für einen angehenden Immobilienbesitzer durchaus ansprechend. Dennoch lohnt sich bei diesen „Lockangeboten“ ein Blick in das Kleingedruckte. Fast immer sind an diesen günstigen Finanzierungsangeboten spezielle Bedingungen geknüpft, die nicht jeder Darlehensnehmer erfüllen kann. Hinterlegt der interessierte Kunde seine persönlichen Parameter, werden vielfach höhere Konditionen angeboten.
Die Hausbank bietet selten das günstigste Angebot
In früheren Zeit gab es für viele Bankkunden eine feste Bindung zur eigenen Hausbank. Dies mag in Einzelfällen auch heute noch zutreffen. Daher begeben sich viele angehende „Häuslebauer“ im ersten Schritt zur angestammten Hausbank. Sicherlich ist dies der einfachste Weg, um eine Finanzierung zu erhalten, jedoch muss es nicht zwingend der günstigste Weg sein. Zumal die Hausbank ausschließlich auf das begrenzte, eigene Angebot zurückgreifen kann. Ein direkter Vergleich mit anderen Anbietern ist so nicht möglich.
Die bessere Wahl ist ein erfahrener Finanzierungsberater, der auf eine größere Anzahl von Kreditangeboten zugreifen kann. Erst im direkten Vergleich findet der angehende Immobilienbesitzer die optimale Finanzierung, die auf die eigene finanzielle Situation zugeschnitten ist.
Auf eine teure Nachfinanzierung verzichten
Nicht selten kommt es vor, dass während der Errichtung eines Neubaus oder bei der Sanierung einer Bestandsimmobilie der vorher kalkulierte Kostenrahmen überschritten wird. Noch während der Bauarbeiten stellt der neue Bauherr fest, dass die Kapitaldecke nicht ausreicht und zusätzliches Geld in das Eigenheim fließen muss. Sofern keine weiteren Reserven vorhanden sind, ist in den meisten Fällen eine teure Nachfinanzierung notwendig. Eine Besicherung des zusätzlichen Darlehens wird nicht immer über das Grundbuch abgewickelt. Entsprechend berechnet die Bank einen zusätzlichen Risikozinsaufschlag für das benötigte Geld. Tritt dieser Fall ein, sollte jeder Bauherr stets eine finanzielle Reserve von fünf Prozent der geplanten Baukosten bereithalten. Wird das Geld nicht benötigt, fließt der Betrag als Sondertilgung in die laufende Finanzierung ein.