Grund­schuld

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder bauen und benötigen dafür eine Baufinanzierung? Dann wird Ihnen schon bald die Grundschuld als Begriff begegnen. Was es damit auf sich hat und was der Unterschied zu einer Hypothek ist, erfahren Sie hier. 

 

Grundschuld kurz erklärt 
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das im Grundbuch (Abteilung III) eingetragen ist. Sie wird im Rahmen der Baufinanzierung dazu verwendet, die Forderung eines Darlehensgebers abzusichern. So berechtigt die Grundschuld den Darlehensgeber, die Immobilie im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten, sofern der Darlehensnehmer in Zahlungsverzug gerät.  

Der Begriff hat seinen Ursprung im sogenannten deutschen Sachenrecht. Er bezeichnet in juristischer Hinsicht das Recht, einen bestimmten finanziellen Betrag aus einem Grundstück zu fordern. Die entsprechende Summe muss vorab festgelegt werden. Voraussetzung ist in der Regel der Einsatz eines Grundstücks im Sinne einer Kreditsicherheit. 

 

Grundschuldbestellung als Sicherheit für die Bank 
Der Grundschuldbestellung geht üblicherweise der Erwerb von Immobilien voraus. Viele Käufer benötigen zusätzlich zu ihrem vorhandenen Eigenkapital ein Darlehen, um das gewünschte Objekt vollständig finanzieren zu können. Zur Baufinanzierung wird dementsprechend ein Kredit aufgenommen, für den die Bank als Darlehensgeber nicht nur Zinsen, sondern auch eine Absicherung verlangt. Diese erfolgt entweder in Form einer Hypothek oder als Grundschuldeintrag in das Grundbuch. 

Der Grundbucheintrag bietet der Bank die Sicherheit, im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers dennoch eine Restschuldbegleichung erwarten zu können. Die Immobilie wird zur Zwangsversteigerung freigegeben und der Grundschuldeintrag im Grundbuch sichert die Begleichung der verbleibenden Schulden aus dem Erlös der Versteigerung. 

 

Grundschuld mit Zweckerklärung 
Wie bereits gesagt, dient die Grundschuld der Bank als Sicherheit, im Fall der Fälle ihr geliehenes Geld wieder zurückzubekommen. Damit dies klar geregelt ist, sollten Sie eine Zweckerklärung für Ihre Grundschuld abschließen. Für die meisten Banken ist dies selbstverständlich und Sie erhalten die vorformulierte Zweckerklärung bereits mit Ihren Kreditunterlagen.  

Mit der Zweckerklärung für Ihre Grundschuld verbinden Sie die Grundschuldbestellung bei Ihrem Immobilienkauf eindeutig mit Ihrem aufgenommenen Darlehen. Das hat für Sie den Vorteil, dass die Bank im Falle eines Zahlungsausfalls nicht mehr zurückverlangen kann, als ihr nach aktuellem Stand des Darlehensvertrags zusteht. Sie müssen also nicht die gesamte Grundschuld zurückzahlen, sondern nur den Teil, der noch aussteht. Außerdem stellen Sie mit einer Zweckerklärung für Grundschulden sicher, dass Ihre Grundschuld nur für die Sicherung Ihrer Immobilie eingesetzt werden darf. Anderenfalls – sprich ohne Zweckerklärung – dürfte die Bank Ihre eingetragene Grundschuld auch für andere bei ihr bestehende Verbindlichkeiten einsetzen. Da die Zweckerklärung für Ihre Grundschuld ein wichtiges Dokument ist, empfehlen wir Ihnen, diesen Vertrag vor Ihrer Unterzeichnung von einem Notar oder Ihrem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Die Zweckerklärung wird in der Praxis übrigens oft auch als Sicherungsabrede bezeichnet. 

 

Grundschuld – das sind die Vorteile 
Die Grundschuld hat sowohl für die Bank als auch für Sie als Darlehensnehmer Vorteile: 

  • Sicherheit für die Bank 
  • Flexibilität und Kostenersparnis für Sie 

 

Für die Bank bietet die Grundschuld Zahlungssicherheit durch die Möglichkeit einer Zwangsversteigerung. Der Vorteil für Sie als Kreditnehmer besteht in der grundsätzlichen Option, die Grundschulden für eventuelle spätere Finanzierungen im Grundbuch stehen zu lassen. Nach der erfolgreichen Rückzahlung des Darlehens im Kontext der Baufinanzierung ist der Immobilieneigentümer schuldenfrei. Kein Dritter ist befugt, eine Zwangsversteigerung vornehmen zu lassen. 

Ein Belassen der Grundschulden im Grundbuch bietet ein deutliches Sparpotenzial. Für das Löschen werden Gebühren fällig, die üblicherweise durch den Notar und das Grundbuchamt eingefordert werden. Die Notargebühren liegen bei etwa 0,2 Prozent der Grundschuld-Summe. Die anfallenden Kosten für das Amt sind vergleichbar. Je nach Höhe der eingetragenen Summe kann es sich finanziell lohnen, den Eintrag beizubehalten. Darüber hinaus besteht die Gelegenheit den Betrag als Sicherheit für ein mögliches späteres erneutes Darlehen zu verwenden, beispielsweise im Rahmen einer gewünschten Modernisierung. 

  

Grundschuld kann auch Nachteile haben 
Wenn Sie eine Grundschuld eintragen lassen möchten, sollten Sie sich auch über die eventuellen Risiken bewusst sei. Diese sind zwar vergleichbar gering, trotzdem möchten wir sie hier nicht unter den Teppich fallen lassen: 

  • Weiterverkauf von Immobilienkrediten 
  • Komplexität bei Erbengemeinschaft 

 

Auch wenn es entsprechende Sicherheitsmaßnahmen gibt, besteht grundsätzlich das Risiko eines Weiterverkaufs von Immobilienkrediten durch die Banken an externe Investoren. In dem Fall gehen auch die eingetragenen Grundschulden an den Investor über. Mögliche damit verbundene Interessen sollen durch die Zweckerklärung eingeschränkt werden. Diese wird zusammen mit den Grundschulden im Grundbuch festgehalten und definiert die konkreten Forderungen, die mit der Schuld verbunden sind. 

 

Als nachteilig können sich auch die komplexen Regelungen durch eine mögliche Erbengemeinschaft erweisen. Im Falle einer Nichteinigung der verschiedenen Miterben bleibt nur die Teilungszwangsversteigerung, bei der die Grundschuldeintragung eine Unverkäuflichkeit zur Folge haben kann. Wenn Grundschulden nur noch als Eintrag ohne Zinsen bestehen, kann das vorgeschriebene Mindestgebot dieser Teilungsversteigerung unverhältnismäßig hoch ausfallen und Interessenten von einem Kauf abhalten. 

 

Grundschuld und Hypothek – was ist der Unterschied? 
Sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek sind Grundpfandrechte – beide dienen der Absicherung des Immobilienkredits bei Zahlungsausfall. Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek abstrakt, das heißt sie ist nicht an das Bestehen einer bestimmten Forderung gebunden. Wer sein Immobiliendarlehen tilgt, reduziert zwar seine Darlehensschuld, die Grundschuld bleibt aber in voller Höhe bestehen. Dies hat sowohl für den Darlehensnehmer als auch für den Darlehensgeber Vorteile. 

Ändert sich der Darlehensgeber, weil zum Beispiel am Ende der Zinsfestschreibung an einen anderen Darlehensgeber umgeschuldet werden soll, braucht der Darlehensnehmer keine Löschung und Neueintragung der Grundschuld zu beantragen. Es reicht eine Abtretungserklärung von einem Darlehensgeber an den nächsten. Das reduziert die Kosten für Notar und Grundbuchamt. Ist eine Darlehensforderung beglichen, so stellt der Darlehensgeber eine Löschungsbewilligung aus. Diese berechtigt den Darlehensnehmer dann zur Löschung der Grundschuld im Grundbuch.  

Die Hypothek hingegen steht in einer rechtlichen Abhängigkeit zu der gesicherten Forderung. Sobald das Immobiliendarlehen getilgt ist, kann sie von den Gläubigern nicht mehr genutzt werden. Eine Hypothek muss nach der Tilgung des Hypothekendarlehens zudem aus dem Grundbuch gelöscht oder in eine sogenannte Eigentümerhypothek umgewandelt werden – beide Fälle sind in der Regel mit zusätzlichen Kosten verbunden. Die Grundschuld hat aufgrund ihrer einfacheren Handhabung die Hypothek daher stark zurückgedrängt. 

 

Grundschuldbestellung – welche Arten der Grundschuld gibt es? 
Eine Grundschuld ist vom Prinzip her immer gleich aufgebaut. Der Unterschied kann aber darin bestehen, wer der jeweilige Grundschuldgläubiger ist: Sie als Eigentümer der Immobilie oder ein Fremdinhaber – in den meisten Fällen die finanzierende Bank. Unter diesem Gesichtspunkt wird bei der Grundschuld unterschieden nach: 

  • Fremdgrundschuld 
  • Eigentümergrundschuld 

Die Fremdgrundschuld ist praktisch der Normalfall einer jeden Baufinanzierung. Denn bei dieser Art der Grundschuld tragen Sie als Sicherheit für Ihr Darlehen eine Grundschuld zugunsten eines Fremden ins Grundbuch ein – in diesem Fall zugunsten der Bank. Das bedeutet, dass die Bank so lange Grundschuldgläubiger ist, bis Sie Ihr Darlehen zurückgezahlt haben. Sollten Sie dazu nicht in der Lage sein, tritt das ein, was wir bereits weiter oben geschildert haben: Die Bank hat dann das Recht auf eine Verwertung Ihrer Immobilie, sprich sie darf die Immobilie einer Zwangsversteigerung zuführen und aus dem Erlös die noch ausstehende Darlehensschuld begleichen.  

Zahlen Sie Ihre Fremdgrundschuld komplett zurück, wandelt sich diese per Gesetz in eine Eigentümergrundschuld um. In diesem Fall können Sie als Eigentümer nach Belieben über die Grundschuld verfügen – Sie können sie löschen oder auch im Grundbuch stehen lassen. Die bisherige Fremdgrundschuld wird mit der Abbezahlung des Darlehens nicht mehr als Sicherheit für die Bank benötigt. Darüber hinaus besitzt die Bank ab diesem Zeitpunkt auch keine Rechte mehr an Ihrer Immobilie. Die Bank dokumentiert das mit der sogenannten Löschungsbewilligung

 

Löschungsbewilligung erhalten Sie von Ihrer Bank 
Sobald Sie Ihr Baudarlehen komplett zurückgezahlt haben, stellt Ihnen Ihr Kreditgeber – also in den meisten Fällen die finanzierende Bank – eine Löschungsbewilligung aus. Diese Bescheinigung berechtigt Sie nun, die Grundschuld aus dem Grundbuch zu löschen. Die Löschungsbewilligung und die damit verbundene Löschung aus dem Grundbuch ist immer dann ratsam, wenn Sie Ihre Immobilie wieder verkaufen möchten. Schließlich möchten neue Käufer am liebsten eine unbelastete Immobilie erwerben, also eine ohne Eintragung von Grundpfandrechten im Grundbuch. Sollten Sie Ihre Immobilie aber nicht verkaufen wollen, kann das Beibehalten der Grundschuld im Grundbuch vorteilhaft sein. Warum das so ist, erläutern wir Ihnen im Folgenden. 

 

Löschungsbewilligung zur Löschung der Grundschuld nicht einlösen 
Wenn Sie die Löschungsbewilligung nicht anwenden, bleibt Ihre Eigentümergrundschuld im Grundbuch bestehen: Das kann in folgenden Fällen vorteilhaft für Sie sein: 

  • Eigentümergrundschuld für Folgedarlehen 
  • Eigentümergrundschuld für Rangsicherung 

Wie bereits beschrieben, wird die Grundschuld nicht automatisch aus dem Grundbuch gelöscht. Sie können sie also als Ihre Eigentümergrundschuld stehen lassen, wenn Sie zum Beispiel eine Modernisierung Ihrer Immobilie planen und das für diese Modernisierung notwendige Darlehen mit Ihrer Grundschuld absichern möchten. 

Sie können Ihre Eigentümergrundschuld auch im Grundbuch stehen lassen, um sich den ersten Rang zu sichern. Diese begehrte Position können Sie dann später an einen anderen Kreditgeber verteilen. Der erste Rang im Grundbuch ist deshalb so begehrt, da der dort eingetragene Gläubiger bei einer eventuellen Zwangsversteigerung als Erster aus den Erlösen bedient wird. Diese Art der Rangsicherung spielt allerdings fast nur im gewerblichen Bereich eine Rolle – im privaten Bereich hat sie hingegen so gut wie keine Bedeutung. 

 

Grundschuldabtretung – sinnvoll bei Anschlussfinanzierung 
Wie bereits geschildert erlischt die Grundschuld mit der Rückzahlung Ihres Darlehens. In den allermeisten Fällen einer Baufinanzierung bleibt jedoch nach Abschluss der Erstfinanzierung eine Restschuld bestehen – und somit auch die Grundschuld. Hier werden Sie nun eine Anschlussfinanzierung abschließen wollen. Bleiben Sie dafür bei Ihrer bisherigen Bank, bleibt die Grundschuld einfach bestehen. Wir empfehlen Ihnen jedoch, frühzeitig die Konditionen einer möglichen Anschlussfinanzierung zu vergleichen. Hier lohnt es sich nämlich oftmals, die Bank zu wechseln.  

Die neue Bank wird naturgemäß ebenfalls eine Sicherheit für das Darlehen der Anschlussfinanzierung verlangen – und zwar auch hier in Form einer Grundschuld. Nun wäre es vielleicht naheliegend, die Grundschuld der alten Bank zu löschen und eine neue Grundschuld für die neue Bank eintragen zu lassen. Dieser Vorgang würde jedoch unnötig hohe Kosten und Gebühren verursachen. Es gibt nämlich einen besseren Weg: die Grundschuldabtretung. Durch sie kann die neue Grundschuld einfach auf die neue Bank übertragen werden. Die Formalitäten regeln die beteiligten Banken meist unter sich – ein Besuch beim Notar ist für Sie nicht notwendig. Auch hier entstehen zwar Kosten – diese sind aber viel geringer als eine Löschung und anschließende Neueintragung. Manche Banken übernehmen sogar die Kosten, wenn Sie für Ihre Anschlussfinanzierung dorthin wechseln.  

 

Mit Grundschuldbrief oder ohne – die zwei Arten der Grundschuldeintragung
Wie kann Ihre Grundschuld im Grundbuch eingetragen und damit dokumentiert werden? Nun, dazu gibt es grundsätzlich zwei Wege: 

  • Buchgrundschuld 
  • Briefgrundschuld 

Bei der Buchgrundschuld wird Ihre Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, und zwar mit dem Zusatz „ohne Brief“. Bei der Briefgrundschuld geschieht ebenfalls die Eintragung in das Grundbuch, zusätzlich wird aber der sogenannte Grundschuldbrief ausgestellt. Diese Urkunde weist die Höhe der Grundschuld aus sowie den Inhaber der Grundschuld. Der Grundschuldbrief wird wie ein Wertpapier behandelt – wer den Grundschuldbrief besitzt, der ist auch Eigentümer der Grundschuld. Bei einer Fremdgrundschuld behält also die Bank den Grundschuldbrief so lange, bis Sie die Grundschuld komplett zurückgezahlt haben und sich dadurch die Fremdgrundschuld automatisch in eine Eigentümergrundschuld wandelt. Zu diesem Zeitpunkt würde Ihnen die Bank den Grundschuldbrief wieder zusenden.  

Das deutsche Recht behandelt die Briefgrundschuld als Standard. Die Briefgrundschuld hat den Vorteil, dass sie flexibler übertragbar ist, denn dafür ist keine Grundbuchänderung notwendig. In der Praxis hat sich jedoch die Buchgrundschuld durchgesetzt. Denn die Briefgrundschuld hat auch einige Nachteile, die wir Ihnen hier nennen wollen: 

  • Mangelnde Transparenz: Bei einer Briefgrundschuld ist im Grundbuch nicht unbedingt erkennbar, wer zur Zeit Inhaber der Grundschuld ist. 
  • Zusätzliche Kosten: Die Ausfertigung des Grundschuldbriefs verursacht für das Grundbuchamt und den Notar zusätzlichen Aufwand, den sich beide bezahlen lassen. 
  • Verlust des Grundschuldbriefs: Sie haben Ihr Darlehen zurückgezahlt und die Bank sendet Ihnen den Grundschuldbrief zu. Wenn Sie ihn jetzt verlieren, können Dritte eventuell plötzlich Forderungen gegen Sie haben. 
  • Löschung bei Grundschuldbriefverlust: Haben Sie den Grundschuldbrief tatsächlich verloren, möchten Sie die Grundschuld sicherlich gleich löschen lassen. Dies gestaltet sich allerdings schwierig: Sie müssen in diesem Fall ein teures Aufgebotsverfahren anstrengen, um den Grundschuldbrief für ungültig erklären zu lassen. 

 

Grundschuldbestellung – wer nimmt sie vor? 
Die Beauftragung der Grundschuld erfolgt grundsätzlich durch Sie als Immobilienkäufer und Kreditnehmer. Wie bei vielen offiziellen Dingen rund um den Immobilienkauf erfolgt auch die Grundschuldbestellung über einen Notar. An ihn müssen Sie sich wenden, damit dieser die Grundschuldbestellung regelt. Sollten Sie Ihre Immobilie hingegen komplett mit Eigenkapital finanzieren können, entfällt für Sie der ganze Vorgang einer Grundschuldbestellung – in diesem Fall gäbe es ja auch keinen Gläubiger, der Rechte an Ihrer Immobilie haben könnte. 

Am Prozess der Grundschuldeintragung ins Grundbuch sind also Sie als Darlehensnehmer, die finanzierende Bank sowie der Notar beteiligt. Ein wichtiger Tipp: Vergewissern Sie sich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags, dass auf Ihrer Wunschimmobilie keine Altlasten liegen, wie zum Beispiel eine Grundschuld oder die Rechte eines Dritten. Lassen Sie sich für die Überprüfung vom Eigentümer oder vom Makler einen Auszug des Grundbuchs zeigen, der nicht älter als zwei Wochen sein sollte. Damit schützen Sie sich am besten vor für Sie nachteiligen Eintragungen.  

 

Grundschuld eintragen – wie geht das? 
Es ist geschafft – Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden, sind sich über den Preis und die Finanzierung einig und haben den Kaufvertrag unterschrieben. Jetzt sollten Sie direkt die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch in die Wege leiten. Die Bank kann Ihnen die Darlehenssumme nämlich erst dann auszahlen, sobald die Grundschuld geregelt ist. Kommt es hier also zu einer Verzögerung, erhalten Sie die Darlehenssumme nicht sofort. Das heißt wiederum, dass der Verkäufer auf sein Geld warten muss und Ihnen eventuell Verzugszinsen berechnet. 

Wie die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch vonstattengeht, haben wir Ihnen hier einmal Schritt für Schritt skizziert: 

1. Auflassungsvormerkung durch den Notar 
Die eigentliche Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch kann einige Zeit dauern – manchmal vergehen hierfür einige Monate. Damit Ihnen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags die Immobilie „sicher“ ist, veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung. Durch diese sind Sie als zukünftiger Eigentümer der Immobilie festgelegt und der bisherige Eigentümer der Immobile darf die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen. 

 

2. Belastungsvollmacht durch den Verkäufer 
Juristisch betrachtet können Sie erst eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen, sobald Sie der Eigentümer der Immobilie sind. Das ist zu diesem Zeitpunkt allerdings noch nicht der Fall. Daher muss Ihnen der Verkäufer eine Belastungsvollmacht ausstellen. Mit ihr kann der Notar die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch beantragen. 

 

3. Grundschuldbestellungsformular von der Bank 
Wie bereits geschildert kann die Bank Ihnen das Darlehen erst dann auszahlen, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Hierfür sendet Ihnen die Bank das Grundschuldbestellungsformular zu, das Sie an den Notar weiterleiten. 

 

4. Grundschuldbestellungsurkunde durch den Notar 
Liegt das Grundschuldbestellungsformular vor, können Sie beim Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags die Grundschuldbestellung beurkunden lassen. In diesem Zuge erstellt der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde, die Sie unterschreiben müssen.  

 

5. Einreichung der Urkunden durch den Notar 
Sowohl die von Ihnen unterschriebene Grundschuldbestellungsurkunde als auch die Belastungsvollmacht reicht der Notar beim Grundbuchamt ein – damit beantragt er die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Der Notar erhält dafür etwa drei bis sechs Wochen später eine Bestätigung vom Grundbuchamt. 

 

6. Unterlagen an die Bank 
Der Notar schickt die Grundschuldbestellungsurkunde zusammen mit einem aktualisierten Auszug des Grundbuchs an die finanzierende Bank. Mit diesen Unterlagen als Sicherheit kann die Bank nun das Darlehen an Sie auszahlen. 

 

Grundschuld eintragen – diese Kosten entstehen 
Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch fällt unter die Notar- und Grundbuchkosten. Wenn Sie eine Grundschuld eintragen lassen möchten, sollten Sie mit diesen Kosten rechnen: 

  • 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises allein für die Eintragung der Grundschuld 
  • Insgesamt 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises für alle Notargebühren und Grundbuchkosten – beinhaltet zum Beispiel auch die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags 

 

Grundschuldzinsen – sind das Kosten für Sie? 
Die gute Nachricht vorab: Bei den sogenannten Grundschuldzinsen handelt es sich nicht um Zinsen, die Sie zahlen müssen. Mit Grundschuldzinsen erhöhen Banken lediglich den Betrag der eingetragenen Grundschuld. Das tun sie, um sich gegen überhöhte Forderungen abzusichern und um sich im Falle einer Zwangsversteigerung über die höhere Grundschuld auch den anfallenden Mehraufwand bezahlen zu lassen. In der Praxis belaufen sich Grundschuldzinsen meist auf 14 bis 18 Prozent. Die Höhe der Grundschuldzinsen wird ebenfalls im Grundbuch vermerkt. Die Grundschuldzinsen darf die Bank allerdings nur für maximal drei Jahre anrechnen. Beläuft sich die ursprüngliche Grundschuld also zum Beispiel auf 200.000 Euro und die Bank legt Grundschuldzinsen in Höhe von 15 Prozent fest, so könnte sie im Fall einer Zwangsversteigerung von einer neuen Grundschuld in Höhe von 290.000 Euro ausgehen.   

 

Grundschuld – eine Zusammenfassung 
Die Grundschuld hat ihre Bedeutung vorrangig in der Absicherung eines Darlehens bei der Immobilienfinanzierung. Sie berechtigt den Kreditgeber zur Erfüllung seiner Ansprüche in Form einer Zwangsversteigerung bei Zahlungsausfällen. Ein Sicherungsvertrag, die sogenannte Zweckerklärung, schützt den Kreditnehmer vor unzulässigen Forderungen. Nach Tilgung des Darlehens werden die Grundschulden entweder kostenpflichtig aus dem Grundbuch entfernt oder können für eine potenzielle spätere Nutzung darin verbleiben. Eine persönliche Beratung, wie sie durch die Experten der Hüttig & Rompf AG angeboten wird, ist in jedem Fall hilfreich bei der Abklärung von Fragen und Anliegen auf dem Weg zur geplanten Baufinanzierung.