Eine Zwischenfinanzierung dient innerhalb einer Baufinanzierung immer zur Überbrückung. Das heißt, Kapital ist zwar perspektivisch verfügbar, aber eben noch nicht zum benötigten Zeitpunkt. Über Ihre Zwischenfinanzierung können Sie sich also sofort finanziellen Spielraum verschaffen und das Darlehen als Eigenmittel einsetzen. In welchen Fällen dies von Vorteil sein kann und wie eine Zwischenfinanzierung abläuft, das erfahren Sie hier.
Die Zwischenfinanzierung wird oftmals auch Vorfinanzierung genannt. Mit ihr können Sie sich sofort finanzielle Mittel beschaffen, die Sie dann wiederum als Eigenmittel geltend machen können. Mit diesem kurzfristigen Kredit können Sie also innerhalb einer Baufinanzierung eine finanzielle Lücke überbrücken, wenn Ihre Eigenmittel anderweitig gebunden sind oder Sie noch keinen Zugriff darauf haben. Solch eine Zwischenfinanzierung lassen sich Banken aufgrund der geringeren Zinsmarge und der kürzeren Laufzeit meist mit einem etwas höheren Zins entlohnen.
Für Sie kann eine Zwischenfinanzierung interessant sein, wenn Sie zu einer der folgenden beiden Gruppen gehören:
1. Kurzzeit-Besitzer zweier Immobilien
Ob neuer Job in einer anderen Stadt oder mehr Platzbedarf durch Familienzuwachs – manchmal ist es Zeit, sich eine neue Immobilie zu suchen. Und das alte Eigenheim? Am besten verkaufen. Doch das kann unter Umständen etwas dauern. An dieser Stelle kommt die Zwischenfinanzierung ins Spiel. Mit ihrer Hilfe können Sie die neue Immobilie bereits bezahlen, bevor der Erlös aus Ihrer bestehenden Immobilie verfügbar ist. Vielleicht ist die neue Immobilie auch noch nicht bezugsfertig, weil sie noch saniert werden muss. Auch hier kann die Zwischenfinanzierung beim Hauskauf den kurzen Zeitraum überbrücken, in dem Sie Besitzer zweier Immobilien sind.
2. Finanzierer mit perspektivischem Kapital
Bei der Erstfinanzierung kann die Vorfinanzierung nützlich sein, wenn Ihr Eigenkapital erst in naher Zukunft verfügbar sein wird. Das kann zum Beispiel dann so sein, wenn eine Versicherung erst in Kürze ausgezahlt wird. Auch beim Einsatz eines Bausparvertrags ist häufig eine Zwischenfinanzierung notwendig. Dies liegt daran, dass bei Abschluss des Bausparvertrages nur schwer abzuschätzen ist, wann das angesparte Guthaben verfügbar ist. Erfolgt die Zuteilung später als kalkuliert, muss der Überbrückungskredit entsprechend einspringen. Auch bei der Anschlussfinanzierung kann der Einsatz eines Überbrückungskredits sinnvoll sein. Beispielsweise, wenn die Erstfinanzierung ausläuft, der Bausparvertrag oder die Lebensversicherung aber erst kurz danach ausgezahlt werden. Mit der Zwischenfinanzierung lässt sich dieser Zeitraum überbrücken. Das Geld aus den Verträgen kann nach der Auszahlung in die Anschlussfinanzierung gesteckt werden.
Lassen Sie uns hier noch einmal konkret auf drei verschiedene Fälle eingehen, in denen das Zwischenfinanzieren für Sie sinnvoll sein kann.
Im Vergleich zur klassischen Baufinanzierung über ein Annuitätendarlehen ergeben sich zur Zwischenfinanzierung einige Unterschiede. Diese beginnen beispielsweise mit der Laufzeit: Beim Überbrückungskredit handelt es sich immer um eine kurzfristige Finanzierung, die maximal für 24 Monaten abgeschlossen werden kann. Ihre Höhe begrenzt die Summe, die durch den späteren Kapitalzufluss erwartet wird. Zudem handelt es sich beim Überbrückungskredit immer um eine endfälligeImmobilienfinanzierung – das Darlehen wird meist dann auf einen Schlag getilgt, sobald die erwartete Kapitalzufluss verfügbar ist.
Zusammengefasst hier noch einmal die Besonderheiten einer Zwischenfinanzierung:
Aus den Besonderheiten der Zwischenfinanzierung ergeben sich gleichzeitig auch ihre Vorteile. Während der Laufzeit Ihres Überbrückungskredits zahlen Sie lediglich die Zinsen an die Bank – die Schuld lösen Sie innerhalb von 24 Monaten zu einem beliebigen Zeitpunkt komplett ab, wenn das erwartete Kapital zur Verfügung steht. Durch diese vollständige Tilgung endet die Zwischenfinanzierung – ohne dass Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssten.
Zwischenfinanzieren werden Sie normalerweise immer im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen – entweder als Erstfinanzierung für Ihre neue Immobilie oder als Anschlussfinanzierung Ihrer bestehenden Immobilie. Den Wert der Zwischenfinanzierung können Sie beim Annuitätendarlehen als Eigenmittel einsetzen und sich so bei den Zinsverhandlungen in eine bessere Position bringen. Schließlich sind die Vermögenswerte wie der erwartete Verkaufspreis Ihrer jetzigen Immobilie oder eine bald auszahlungsreife Versicherung bereits vorhanden – nur eben noch nicht zum benötigten Zeitpunkt.
Wenn Sie bis jetzt dachten, dass eine Zwischenfinanzierung beim Hauskauf zu schön klingt, um wahr zu sein, möchten wir Ihnen natürlich auch die Risiken und Nachteile dieses Überbrückungskredits nicht verschweigen:
Bei einem Überbrückungskredit sind die Konditionen in der Regel etwas anders gestaltet als bei einer gewöhnlichen Baufinanzierung. Verglichen mit einer langfristigen Finanzierung liegen die Kosten für eine Zwischenfinanzierung meist 1 bis 5 Prozentpunkte darüber. Die Hauptgründe hierfür haben wir Ihnen im Folgenden aufgelistet:
Es gibt für Sie aber durchaus Möglichkeiten, die Konditionen freundlicher zu gestalten. Können Sie zum Beispiel einen verbindlich unterschriebenen Kaufvertrag für Ihre alte Immobilie vorlegen, kann sich das günstig bei den Verhandlungsgesprächen mit der Bank auswirken.
Wie bei jeder Vergabe eines Darlehens stellt die Bank auch bei der Zwischenfinanzierung einige Bedingungen an Sie.
Wenn Sie zwischenfinanzieren möchten, fragen Sie sich vielleicht, wie das konkret Schritt für Schritt abläuft. Unser folgendes Beispiel erläutert Ihnen den Prozess der Zwischenfinanzierung:
1. Größere Immobilie nötig
Das Ehepaar Hansen lebt in seiner Eigentumswohnung, die 200.000 Euro wert ist. Nachwuchs kündigt sich an! Die Hansens sind nicht nur überglücklich, sie sind sich auch sicher: Ein größeres Zuhause muss her. Am liebsten ein Haus mit Garten am Stadtrand. Noch rechtzeitig vor dem Geburtstermin finden die beiden ihr Traumhaus: Es soll 400.000 Euro kosten.
2. Restschuld feststellen
Ihre jetzige Eigentumswohnung möchten die Hansens schnellstmöglich verkaufen und den Erlös in die Finanzierung des neuen Hauses einbringen. Es gibt jedoch noch keine konkreten Kaufinteressenten. Der Zahlungstermin für das neue Zuhause steht hingegen bereits fest: In sechs Monaten wollen die Hansens einziehen. Da die Eigentumswohnung noch nicht komplett abbezahlt ist, gilt es die Restschuld zu ermitteln: Sie beträgt 80.000 Euro.
3. Zwischenfinanzierung Hauskauf
Die Hansens schließen eine Zwischenfinanzierung ab – und zwar in Höhe der Differenz aus dem Wert der Eigentumswohnung (200.000 Euro) und der Restschuld (80.000 Euro). Der Überbrückungskredit beläuft sich demnach auf 120.000 Euro.
4. Baufinanzierung abschließen
Für die restliche Summe von 280.000 Euro (Wert des neuen Hauses minus Zwischenfinanzierung) schließen die Hansens eine normale, langfristige Baufinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens ab. Da die Bank die Zwischenfinanzierung wie Eigenmittel ansieht, erreichen die Hansens einen günstigen Beleihungsauslauf und erhalten damit auch sehr günstige Konditionen von ihrer Bank.
In manchen Fällen werden die Begriffe Zwischenfinanzierung und variables Darlehen nicht ganz trennscharf verwendet. Ein variables Darlehen wird aber im Gegensatz zur Zwischenfinanzierung immer dann eingesetzt, wenn das Vorhaben weniger konkret ist. Wenn also zum Beispiel ein Immobilienbesitzer noch gar nicht weiß, ob wer sein jetziges Haus verkaufen möchte, um das neue zu finanzieren. Oder wenn noch nicht klar ist, ob der erwartete Kapitalzufluss aus einer ausgezahlten Lebensversicherung überhaupt in die Immobilienfinanzierung einfließen soll oder nicht doch anderweitig angelegt werden soll.
Sowohl Zwischenfinanzierung als auch variables Darlehen dienen eher als kurzfristiger Überbrückungskredit. Die Unterschiede zwischen beiden Instrumenten sind wie folgt:
| Zwischenfinanzierung | Variables Darlehen | |
| Laufzeit | Maximal 24 Monate | Variabel |
| Kündbarkeit | Innerhalb der vereinbarten Laufzeit jederzeit ablösbar (außer es wurde ein fester Zeitraum vereinbart) | Im Drei-Monats-Rhythmus abzahlbar |
| Eintrag im Grundbuch? | Abhängig von der Bank | Meistens ja |
| Vorteile | Wird als Eigenkapital gewertet, günstige Konditionen für kombinierte Baufinanzierung | Keine langfristige Baufinanzierung nötig (kann aber auch als Zwischenfinanzierung genutzt werden) |
Ganz gleich, ob Sie sich für eine Zwischenfinanzierung oder ein variables Darlehen interessieren – beide Finanzierungsformen sind in der Regel nur für einen kurzfristigen Horizont gedacht und daher bei den Konditionen vergleichsweise teurer als eine langfristige Finanzierung. Hinzu kommt, dass Sie sich nicht auf eine Zinsbindung verlassen können, sondern dem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt sind. Die Abwicklung einer Zwischenfinanzierung ist darüber hinaus recht aufwändig und anspruchsvoll. Wir raten Ihnen daher genau abzuwägen, ob eine Zwischenfinanzierung tatsächlich sinnvoll ist. Unter Umständen kann nämlich der Verlust aus der vorzeitigen Auszahlung einer Kapitalanlage geringer sein als die Kosten des Überbrückungskredits. In Einzelfällen kann sogar ein Ratenkredit die sinnvollere Alternative darstellen. Unsere Finanzierungsexperten beraten Sie gerne, ob eine Zwischenfinanzierung sinnvoll oder eine Alternative die bessere Lösung für Ihren konkreten Fall wäre.