Eigenkapital

Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das Käufer in die Finanzierung einer Immobilie einbringen, ohne dafür ein Darlehen aufzunehmen. Dazu zählen Ersparnisse, Wertpapiere, Guthaben und anerkannte Eigenleistungen. Das Eigenkapital bei der Baufinanzierung verringert die Darlehenssumme und weist gegenüber der Bank Ihre Sparfähigkeit nach.

Worin unterscheiden sich Eigenkapital und Fremdkapital?

Eigenkapital stammt aus Ihrem eigenen Vermögen, während Sie sich Fremdkapital von einer Bank leihen. Für Eigenkapital zahlen Sie keine Zinsen und müssen es nicht zurückzahlen, für Fremdkapital schulden Sie der Bank hingegen Zinsen und Tilgung. Bei der Baufinanzierung stellt das Darlehen das Fremdkapital dar, das die Bank meistens über eine Grundschuld im Grundbuch absichert.

Je höher der Fremdkapitalanteil ist, desto größer ist das Ausfallrisiko der Bank, und desto höhere Zinsen verlangt sie. Eigenkapital bei einer Finanzierung fungiert daher als ein Puffer: Sinkt der Immobilienwert, „verliert“ der Käufer zuerst sein eingesetztes Geld, bevor die Bank einen Verlust erleidet.

Was sagt die Eigenkapitalquote aus?

Die Eigenkapitalquote zeigt in Prozent, welchen Anteil der Gesamtkosten Sie als Eigenkapital bei einer Finanzierung aus eigenen Mitteln bezahlen. Banken nutzen sie als Maßstab für das Risiko. Eine hohe Quote bedeutet ein geringeres Ausfallrisiko und führt meistens zu günstigeren Zinsen.

Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalquote lautet:

Eigenkapital ÷ Gesamtkosten × 100

Die Gesamtkosten setzen sich aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zusammen. Bei zum Beispiel 400.000 € Kaufpreis, 48.000 € Nebenkosten und 128.000 € Eigenkapital ergibt sich eine Quote von 28,6 Prozent.

Als Eigenkapital zählt jedes eigene Vermögen, das Sie ohne Darlehen in die Finanzierung einbringen. Welche Mittel eine Bank anerkennt, unterscheidet sich im Einzelfall. Manche Institute rechnen Guthaben und Wertpapiere voll an, andere kürzen Eigenleistungen, Schenkungen oder Versicherungen.

Eigenkapital: Welche sofort verfügbaren Mittel können zählen?

Sofort verfügbare Mittel erkennen Banken als Eigenkapital für den Hauskauf am häufigsten an, weil sie sich ohne Wertverlust einsetzen lassen:

• Girokonto-Guthaben: Kontostände zählen, soweit sie nicht für laufende Kosten gebunden sind. Reichen Sie als Nachweis die Kontoauszüge der letzten drei Monate ein.
• Tagesgeld: Tagesgeld steht jederzeit bereit und gilt als klassisches Eigenkapital. Den Nachweis erbringen Sie mit einem aktuellen Kontoauszug.
• Festgeld: Festgeld zählt, wenn die Laufzeit zum Kaufzeitpunkt endet oder die Bank vorzeitige Kündigung zulässt. Legen Sie Anlagebestätigung und Kündigungsbedingungen vor.
• Aktien: Banken setzen Aktien meistens mit dem Kurswert an und ziehen wegen der Kursschwankungen einen Sicherheitsabschlag ab. Ihr Nachweis ist ein aktueller Depotauszug.
• ETFs und Fonds: Fondsanteile bewerten Banken wie Aktien, breit gestreute ETFs oft günstiger als Einzeltitel. Sie belegen den Wert ebenfalls mit dem Depotauszug.
• Bausparvertrag: Das angesparte Guthaben zählt als Eigenkapital, das spätere Bauspardarlehen gehört zum Fremdkapital. Nachweis ist der Kontoauszug mit Guthaben und Status der Zuteilung.
• Lebens- und Rentenversicherung: Die Bank rechnet den Rückkaufswert nach Abzug von Steuern und Verlusten bei vorzeitiger Kündigung an. Der Nachweis ist die Rückkaufswertbescheinigung des Versicherers.
• Bargeld: Bargeld zählt nur mit nachvollziehbarer Herkunft. Zahlen Sie es frühzeitig auf Ihr Konto ein und bewahren Sie Einzahlungsbelege auf.
• Gold: Physisches Gold rechnen Banken mit dem aktuellen Marktwert an, oft mit Abschlag. Kaufbeleg und Schätzwert eines Händlers dienen als Nachweis.

Eigenkapital: Welche Vermögenswerte und Eigenleistungen werden möglicherweise angerechnet?

Banken rechnen Sachwerte und Eigenleistungen nur teilweise an und prüfen jeden Fall einzeln.

• Vorhandenes Grundstück: Ein bereits gekauftes Grundstück zählt bei einem Neubau mit seinem Wert, abzüglich einer offenen Restschuld. Belegen Sie den Wert mit einem Grundbuchauszug und dem Bodenrichtwert oder einem Gutachten.
• Erlös aus Immobilienverkauf: Der Verkaufserlös einer früheren Immobilie zählt in vollem Umfang, sobald er auf Ihrem Konto eingegangen ist. Nachweise sind Kaufvertrag und Kontoauszug.
• Schenkung oder Erbschaft: Geschenktes oder geerbtes Geld zählt, wenn es frei verfügbar ist. Die Bank verlangt einen Schenkungsvertrag oder Erbschein und den Kontoeingang.
• Wohn-Riester-Guthaben: Sie dürfen das Guthaben für eine selbst genutzte Immobilie entnehmen, die Steuer fällt später über das Wohnförderkonto an. Nachweis ist die Bescheinigung des Anbieters über das entnehmbare Kapital.
• Fliesen legen: Wer Fliesen selbst verlegt, spart Handwerkerlohn, und diese Ersparnis zählt als Eigenleistung. Belegen Sie sie mit dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs und den Materialrechnungen.
• Maler- und Tapezierarbeiten: Hier rechnet die Bank den eingesparten Arbeitslohn an. Nachweis sind ein Vergleichsangebot und die Materialbelege.
• Trockenbau und Dämmung: Diese Arbeiten sparen viel Lohn, verlangen aber Fachkenntnis. Die Bank fordert oft eine Bestätigung von Architekt oder Bauleiter, dass Sie die Arbeiten leisten können.
• Garten- und Außenarbeiten: Pflasterarbeiten, Zaunbau und Erdarbeiten zählen, sofern sie zum Bauvorhaben gehören. Nachweis sind Angebote vergleichbarer Fachfirmen.

Sicherheiten stärken das Vertrauen der Bank, ersetzen aber kein Eigenkapital, weil sie das Darlehen nicht verkleinern. Trotzdem können Sicherheiten helfen, die Wahrscheinlichkeit für eine Kreditzusage zu erhöhen.

• Mitantragsteller: Ein zweiter Antragsteller bringt Einkommen mit, haftet aber gesamtschuldnerisch für das ganze Darlehen. Nachweise sind Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheid und Selbstauskunft.
• Bürge: Ein Bürge verspricht der Bank, bei einem Zahlungsausfall einzuspringen. Die Bank verlangt eine Bürgschaftserklärung und Bonitätsnachweise des Bürgen.
• Grundschuld auf einer weiteren Immobilie: Eine zweite Immobilie dient als Pfand und erweitert die Gesamtsicherheit. Belegen Sie den Wert mit Grundbuchauszug und Wertgutachten.
• Verpfändetes Wertpapierdepot: Das Depot bleibt Ihr Eigentum, aber die Bank darf es im Notfall verwerten. Nachweis sind Depotauszug und Verpfändungserklärung.
• Abgetretene Lebensversicherung: Die Bank sichert sich den Anspruch aus der Versicherung. Nachweise sind Versicherungsschein, Rückkaufswertbescheinigung und Abtretungserklärung.

Sie brauchen in der Regel mindestens die Kaufnebenkosten von rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises, besser sind weitere mindestens 10 Prozent des Kaufpreises als Eigenanteil. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € entspricht das 20.000 bis 48.000 € Nebenkosten und 80.000 € Eigenanteil, insgesamt also bis zu 128.000 €. Beim Wohnungskauf gilt dieselbe Rechnung, denn Eigenkapital beim Wohnungskauf deckt zuerst die Nebenkosten, danach den Eigenanteil am Kaufpreis. Ein Haus zu kaufen mit 10 % Eigenkapital verlangt bei 400.000 € Kaufpreis 40.000 € und die Nebenkosten kommen hinzu.

Welche Eigenkapitalquote ist eine sinnvolle Orientierung?

Als Orientierung gelten die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu bestreiten und ein weiterer Eigenkapitalanteil von 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, zusammen rund 15 Prozent bis 25 Prozent der Gesamtkosten. Wenn Sie ein Haus kaufen und mit 10 Prozent Eigenkapital planen, müssen Sie in der Regel höhere Zinsen als Käufer mit 20 oder 30 Prozent Eigenkapitalquote zahlen.

Die Kaufnebenkosten liegen oft bei 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Sie bestehen aus:

• der Grunderwerbsteuer (3,5 und 6,5 Prozent je nach Bundesland)

• den Notar- und Grundbuchkosten (rund 2 Prozent)

• der oft fälligen Maklerprovision (bis rund 3,57 Prozent Käuferanteil).

Diese Kosten sollten Sie möglichst vollständig aus eigenen Mitteln zahlen.

Ein weiterer Eigenkapitalanteil erhöht die Chancen auf niedrigere Zinsen deutlich, bei folgenden Werten:

• 10 % gelten als knapp
• 20 % sind solide
• 30 % sind sehr komfortabel

Für das Eigenkapital beim Wohnungskauf gelten dieselben Quoten wie beim Hauskauf

Können Sie ein Haus mit 10 Prozent Eigenkapital kaufen?

Ja, ein Haus mit zehn Prozent Eigenkapital zu kaufen ist möglich, sofern Ihr Einkommen, Ihre Bonität und das Objekt die Bank überzeugen. Die 10 Prozent beziehen sich in der Regel auf den Kaufpreis, selten auf die Gesamtkosten aus Kaufpreis und Nebenkosten. Beim Modell Haus kaufen mit 10 Prozent Eigenkapital sind die Kaufnebenkosten damit meistens nicht gesondert abgedeckt, sondern das Darlehen finanziert sie mit. Dazu eine Beispielrechnung:

• Kaufpreis: 400.000 €

• Kaufnebenkosten (12 %): 48.000 €

• Gesamtkosten: 448.000 €

• Eigenkapital (10 % des Kaufpreises): 40.000 €

• Darlehen: 408.000 € (102 % des Kaufpreises)

• Eigenkapitalquote bezogen auf die Gesamtkosten: 8,9 %

Ein Haus mit zehn Prozent Eigenkapital zu kaufen funktioniert rechnerisch, deckt aber oft nicht einmal die Nebenkosten. Die Bank finanziert dann mehr als den Kaufpreis und verlangt dafür meistens einen höheren Zins.

Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto geringer fällt die Kreditsumme aus. Wie stark sich das auf den Zinssatz auswirkt, entscheidet die jeweilige Bank anhand Ihrer Gesamtsituation. Viel Eigenkapital bei Immobilien verbessert außerdem Ihre Chancen auf eine Finanzierungszusage.

Wie hängen Eigenkapital, Beleihungsauslauf und Zinssatz zusammen?

Mehr Eigenkapital bei Immobilien senkt den Beleihungsauslauf, und ein niedrigerer Beleihungsauslauf führt bei vielen Banken zu einem günstigeren Zinssatz. Der Beleihungslauf bezeichnet den Prozess, bei dem eine Bank den Wert einer Immobilie ermittelt und daraus ableitet, bis zu welcher Höhe sie diese als Sicherheit für einen Kredit akzeptiert.

Der Beleihungsauslauf gibt in Prozent an, welchen Anteil des Beleihungswerts das Darlehen ausmacht: Darlehen ÷ Beleihungswert × 100.

Bei einem Beleihungswert von 360.000 € und einem Darlehen von 288.000 € beträgt er 80 Prozent. Viele Banken staffeln ihre Zinsen in Stufen, häufig bei:

• 60Prozent

• 80 Prozent

• 90 Prozent

Wie verändert Eigenkapital Rate, Zinskosten und Restschuld?

Mehr Eigenkapital bei einer Finanzierung verringert das Darlehen und damit Monatsrate, Zinskosten und Restschuld am Ende der Zinsbindung. Bei einem geringeren Eigenanteil tritt exakt der gegenteilige Effekt ein.

Im Beispiel senken jeweils weitere 40.000 € Eigenkapital die Rate um rund 183 €, die Zinskosten um etwa 12.400 € und die Restschuld um ca. 30.400 €. Mehr Eigenkapital zahlt sich rechnerisch also in der Regel aus.

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Ja, eine Baufinanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital ist möglich, wenn Einkommen, Bonität und Objekt die Bank überzeugen. Die Vorteile bestehen darin, dass Sie früher eine Immobilie kaufen können und Mietzahlungen durch die Tilgung ersetzen. Sie erhalten die Immobilie also, bevor die Preise eventuell steigen. Da Eigenkapital beim Wohnungskauf gerade jungen Käufern oft fehlt, bieten manche Banken Modelle mit geringem Eigenkapital an.

Voraussetzung ist allerdings, dass Sie über ein sicheres und ausreichend hohes Einkommen verfügen, eine einwandfreie Schufa haben und das Objekt einen soliden Beleihungswert hat. Der große Nachteil bei einer Baufinanzierung mit geringem oder ohne Eigenkapital besteht darin, dass Sie höhere Zinsen zahlen und eine höhere Restschuld tragen müssen. Sie haben zudem wenig Spielraum, wenn Ihr Einkommen sinkt oder die Immobilie an Wert verliert.

Was bedeutet eine 100-Prozent-Finanzierung?

Eine 100-Prozent-Finanzierung deckt den gesamten Kaufpreis über das Darlehen, ohne dass Sie dafür Eigenkapital einbringen. Die Kaufnebenkosten bezahlen Sie in diesem Modell allerdings aus eigenen Mitteln. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € beträgt das Darlehen in dem Fall also 400.000 € und Sie tragen 48.000 € Nebenkosten selbst.

Was bedeutet eine 110-Prozent-Finanzierung?

Eine 110-Prozent-Finanzierung deckt den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten komplett über das Darlehen ab, Eigenkapital bringen Sie nicht ein. Bei 400.000 € als Kaufpreis und 48.000 € Nebenkosten beträgt das Darlehen 448.000 €, also 112 % des Kaufpreises. Banken bieten dieses Modell selten an, verlangen höhere Zinsen und prüfen Einkommen und Bonität streng.

Welche Voraussetzungen und Risiken sollten Käufer kennen?

Banken prüfen Finanzierungen mit geringem Eigenkapital strenger, weil das Ausfallrisiko steigt. Daher ist die Kreditvergabe oft an strengere Voraussetzungen gebunden.

• Gute Bonität: Schufa-Score, laufende Kredite und Zahlungsverhalten zeigen der Bank, wie zuverlässig Sie zahlen.
• Ausreichendes und festes Einkommen: Als Faustregel darf die Rate rund 35 % des Nettoeinkommens betragen und ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist nahezu unabdingbar.
• Werthaltiges Objekt: Lage, Zustand und Beleihungswert bestimmen, wie viel Darlehen die Bank vergibt.
• Risiko höhere Belastung: Ein größeres Darlehen bedeutet höhere Rate, mehr Zinskosten und eine höhere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung.

Förderdarlehen, Schenkungen und zusätzliche Sicherheiten ersetzen fehlendes Eigenkapital bei einem Kredit nur teilweise. Sie verbessern mitunter die Finanzierung, sofern die Bank sie anerkennt, erfordern aber eine frühzeitige Abstimmung.

Erfassen Sie zuerst alle Vermögenswerte mit ihrer Verfügbarkeit und berücksichtigen Sie danach Kaufnebenkosten sowie weitere geplante Ausgaben. So können Sie das Eigenkapital berechnen, das tatsächlich bereitsteht: Verfügbares Vermögen – Kaufnebenkosten - Reserve = einsetzbares Eigenkapital.

Wie weisen Sie Eigenkapital gegenüber der Bank nach?

Sie weisen Eigenkapital bei der Baufinanzierung mit Belegen nach, die zur jeweiligen Vermögensart passen:

• Guthaben: Kontoauszüge der letzten drei Monate
• Wertpapiere: Depotauszug
• Versicherungen: Rückkaufswertbescheinigung
• Schenkungen: Schenkungsvertrag
• Eigenleistungen: Kostenvoranschläge mit Materialbelegen
• Größere Einzahlungen: Herkunftsnachweise

Wie viel Geld sollte nach dem Immobilienkauf als Reserve bleiben?

Setzen Sie Ihr Eigenkapital für den Hauskauf nie vollständig ein, sondern planen Sie drei bis sechs Nettomonatsgehälter als Reserve ein. Mit dem Geld bezahlen Sie Reparaturen, überbrücken Einkommensausfälle und fangen steigende Kosten ab. Bei älteren Häusern lohnt entsprechend eine höhere Rücklage.

Mehr Eigenkapital einsetzen oder lieber höher tilgen?

Beide Varianten senken Ihre Schuld, doch Eigenkapital wirkt bei einer Finanzierung sofort, während eine höhere Tilgung die Schuld erst über Jahre reduziert. Die Entscheidung hängt von folgenden Kriterien ab.

• Konditionen: Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und verbessert oft den Zinssatz. Eine höhere Tilgung hingegen verkürzt die Laufzeit, ändert aber den Zins nicht.
• Liquidität: Ihr Eigenkapital ist nach dem Einsatz gebunden. Eine höhere Tilgung verringert nur Ihr monatlich freies Einkommen.
• Rücklage: Wenn Sie Ihr gesamtes Vermögen einsetzen, haben Sie keine Reserve. Dann ist höhere Tilgung mit Sondertilgungsrecht die sicherere Wahl.
• Flexibilität: Tilgungssatz und Sondertilgungen lassen sich später anpassen, eingesetztes Eigenkapital aber nicht mehr zurückholen.

Eigenkapital für die Baufinanzierung: Check

Mit unserem Check berechnen Sie Ihr Eigenkapital und wir zeigen, was Sie der Bank vorlegen müssen.

1. Vermögen erfassen: Listen Sie alle Konten, Depots, Verträge und Sachwerte mit aktuellem Wert auf.

2. Verfügbarkeit prüfen: Klären Sie, welche Mittel sofort, nach Kündigung oder erst nach Verkauf bereitstehen.

3. Kaufnebenkosten und Rücklage subtrahieren: Ziehen Sie Nebenkosten von 5 bis 12 % des Kaufpreises und drei bis sechs Nettomonatsgehälter Reserve ab.

4. Einsetzbaren Betrag bestimmen: Das Ergebnis ist das Eigenkapital, das Sie in die Finanzierung einbringen.

5. Eigenkapitalquote ermitteln: Teilen Sie den Betrag durch die Gesamtkosten, um Ihre Quote zu kennen.

6. Monatsrate prüfen: Vergleichen Sie die Rate des verbleibenden Darlehens mit Ihrem Haushaltsbudget.

7. Nachweise vorbereiten: Sammeln Sie Kontoauszüge, Depotauszüge und weitere Belege für die Bank.

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