Immobilienkredit

Ein Immobilienkredit ist langfristiges, zweckgebundenes Darlehen zur Finanzierung von Kauf, Bau oder Sanierung einer Immobilie, das über einen festgelegten Zeitraum in Raten zurückgezahlt wird.

Immobilienkredit einfach erklärt

Über einen Immobilienkredit leihen Sie sich Geld von einer Bank, um damit eine Immobilie zu kaufen, zu bauen oder zu sanieren. Auf diese Weise können Sie ohne großes Vermögen schon heute Haus- bzw. Wohnungseigentümer werden. Ihr Vorteil dabei: Immobilienkredite bieten in aller Regel günstigere Zinsen als herkömmliche Ratenkredite. Denn bei Immobilienkrediten fungiert die Wohnung bzw. das Haus selbst als Kreditsicherheit.

Wie funktioniert ein Immobilienkredit?

Ein Immobiliendarlehen ebnet Ihnen den Weg ins Eigenheim. Vereinfacht zusammengefasst:

1. Individuellen Finanzierungsbedarf bestimmen
2. Mögliche Rate ermitteln
3. Immobilienkredite verschiedener Banken vergleichen
4. Dokumente vorbereiten und weiteres Vorgehen planen
5. Persönliche Beratung in Anspruch nehmen und maßgeschneiderten Immobilienkredit abschließen

Damit die Bank einen Immobilienkredit gewährt, muss der Darlehensnehmer für gewöhnlich eine Grundschuld auf das Haus bzw. die Wohnung eintragen lassen. Über diese ist der Kredit dann gegen einen Zahlungsausfall abgesichert.

Nehmen Sie einen Immobilienkredit auf, schließen Sie dieses meist als Annuitätendarlehen ab. Bei diesem bleiben die Rate und der Zinssatz während der Sollzinsbindung unverändert. Zugleich verschieben sich aber die beiden Anteile innerhalb der Rate: Der Zinsanteil sinkt über die Laufzeit, während der Tilgungsanteil um den gleichen Betrag zunimmt.

Spezielle Konditionen für Immobilienkredite: Im Gegensatz zu einem Ratenkredit ist ein Immobilienkredit grundsätzlich durch das Eigenheim besichert. Für diesen zusätzlichen Schutz gegen einen Kreditausfall räumt Ihnen die Bank häufig günstigere Zinsen ein. Weitere Besonderheit: Immobilienkredite sind üblicherweise mit einer Zinsbindung ausgestattet. Für diesen Zeitraum bleibt der Zins also konstant.

Das erleichtert Ihnen die finanzielle Planung erheblich, was gerade bei Immobiliendarlehen essenziell ist. Denn im Vergleich zu einem Ratenkredit geht es bei einem Immobilienkredit in der Regel um einige Hunderttausend Euro. Entsprechend länger fällt die Laufzeit eines Haus- bzw. Wohnungskredits aus.

Berechnen Sie jetzt Ihren Finanzierungsbedarf bzw. die benötigte Höhe Ihres Immobilienkredits. Die Berater von Hüttig & Rompf entwerfen Ihnen eine individuelle Finanzierungsstruktur für Ihr Vorhaben. Bei der Planung im persönlichen Gespräch finden Sie bspw. heraus, wie viel Immobilienkredit Sie bei 3.000 Euro netto oder 4.000 Euro netto erhalten. Vereinbaren Sie einfach einen persönlichen Beratungstermin.

Welchen Kreditbetrag kann ich bekommen, wie hoch ist die Kreditrate und was kostet mich ein Immobilienkredit? Diese und weitere Fragen lassen sich durch eine individuelle Kreditberechnung beantworten. Hierbei zentrale Stellschrauben eines Immobiliendarlehens sind:

• Kreditsumme
• Darlehensrate
• Zinssatz
• Zinsbindung
• Tilgungssatz

Welche Monatsrate passt zum eigenen Budget?

Ihren Immobilienkredit zahlen Sie normalerweise über monatliche Raten zurück. Wie hoch diese maximal sein dürfen, hängt vom persönlichen Budget ab. Letzteres lässt sich anhand einer Haushaltsrechnung ermitteln. Dazu gehen Sie wie folgt vor:

• Alle regelmäßigen, verlässlichen Einnahmen notieren (insbesondere Gehalt, Lohn, Kindergeld)
• Sämtliche Ausgaben zusammenrechnen (unter anderem Kosten für Lebensmittel, Mobilität, Freizeit, Versicherungen, Telefonie, Internet)
• Von den monatlichen Einnahmen die Ausgaben abziehen
• Das Ergebnis um ca. 10 bis 20 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens reduzieren (Sicherheitspuffer!)
• Der verbliebene Betrag entspricht der maximal möglichen monatlichen Rate für den Immobilienkredit

Alternativ zu einer solchen Berechnung wird gelegentlich auch diese Faustregel verwendet:

Die Darlehensrate sollte höchstens 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen.

Diese Faustregel dient allerdings lediglich zur Orientierung. Denn wie hoch die monatliche Rate für einen Immobilienkredit höchstens sein darf, richtet sich nicht allein nach der Einkommenshöhe, sondern bspw. ebenso nach der Verlässlichkeit der Einkünfte.

* Die hier dargestellten Werte dienen lediglich der Veranschaulichung. Exakte Zahlen für Ihren Immobilienkredit erhalten Sie von einem Finanzierungsexperten für Hauskäufe. Bedenken Sie ferner, dass ihr persönliches Nettoeinkommen allein nicht über eine Kreditzusage bzw. die Kredithöhe entscheidet. Vielmehr sind bei einem Mehrpersonenhaushalt die regelmäßigen Einkünfte aller Mitbewohner einzubeziehen (Haushaltsnettoeinkommen). Zudem spielt die Höhe der monatlichen Ausgaben ebenfalls eine Rolle, wenn Sie Ihren Immobilienkredit berechnen.

Sie sehen: Steigt die Darlehenssumme, verteuert sich die monatliche Rate des Immobilienkredits. Außerdem erhöht sich die Restschuld. Für diesen Teil am Immobilienkredit benötigen Sie später eine Anschlussfinanzierung.

Zinsbindung und Laufzeit sind 2 wichtige, jedoch unterschiedliche Elemente eines Immobilienkredits. Schließen Sie etwa ein Annuitätendarlehen ab, vereinbaren Sie mit der Bank eine Zinsbindung. Für diesen Zeitraum gilt dann der vertraglich festgelegte Sollzins. Demgegenüber ist mit Laufzeit die Dauer gemeint, bis der Immobilienkredit für den Hauskauf vollständig getilgt ist. Beim Annuitätendarlehen ist die Laufzeit des Immobilienkredits länger als die Zinsbindung.

Optimale Zinsbindung auch von Zinsentwicklung abhängig

Grundsätzlich bietet Ihnen eine längere Zinsbindung eine bessere finanzielle Planungssicherheit. Allerdings verlangen Banken für eine größere Zinsbindung meist etwas höhere Zinsen. Weiterhin ist es empfehlenswert, die Wahl der Zinsbindung an der Zinsentwicklung auszurichten:

• Bei aktuell geringeren Zinsen mit steigender Tendenz eher eine längere Zinsbindung vereinbaren.

• Bei aktuell höheren Zinsen mit fallender Tendenz eher eine kürzere Zinsbindung vereinbaren.

Tilgungsrate als zentrales Steuerungselement

Bevor Sie verschiedene Immobilienkredite miteinander vergleichen können, müssen Sie zudem eine anfängliche Tilgungsrate vorgeben. Hintergrund: Das Darlehen führen Sie ausschließlich über die Tilgungen zurück. Wer seine Restschuld rasch reduzieren und dabei Zinskosten sparen will, nimmt eine höhere Tilgungsrate für seinen Immobilienkredit. Doch Achtung: Eine größere Tilgung verteuert die Rate. Dazu ein kurzes Rechenbeispiel:  

• Kreditbetrag: 300.000 €
• Sollzins: 4,5 % p. a.
• Sollzinsbindung: 10 Jahre

Folgende Tabelle verdeutlicht, wie die anfängliche Tilgungsrate die Konditionen Ihres Immobilienkredits beeinflusst:

Ergebnis: Mit sinkendem Tilgungssatz fällt die monatliche Rate des Immobilienkredits geringer aus. Dafür ist die Restschuld nach 10 Jahren noch entsprechend höher. Auf welche Weise die gewählte Zinsbindung Ihr Darlehen verändert, können Sie an einem weiteren Beispiel nachvollziehen. Berechnungsgrundlage dafür:

• Kreditbetrag: 300.000 €
• Anfängliche Tilgung: 2,0 % p. a.
• Sollzins: exemplarisch (Berechnen Sie Ihren individuellen Zins mit dem Baufinanzierungsrechner)

Die Tabelle stellt den Einfluss der Zinsbindung auf den Immobilienkredit dar:

Fazit: Wer sich für eine längere Zinsbindung entscheidet, zahlt dafür einen kleinen Zinsaufschlag, wodurch die Rate des Immobiliendarlehens leicht steigt. Zugleich fällt die Restschuld niedriger aus, wenn Sie die Zinsen für Ihren Immobilienkredit länger festschreiben lassen.

Sollzins, Effektivzins und Angebotsvergleich

Wie bekomme ich einen günstigen Immobilienkredit? Dafür ist es zuerst wichtig, einige Begriffe der Immobilienfinanzierung unterscheiden zu können:

Der Sollzins oder auch Nominalzins entspricht der Verzinsung für den geliehenen Kreditbetrag - ohne etwaige Zusatzkosten. Möchten Sie verschiedene Immobilienkredite miteinander vergleichen, eignet sich dafür der sogenannte Effektivzins wesentlich besser. Denn bei diesem handelt es sich um eine standardisierte Vergleichsgröße, die sämtliche Kosten des Darlehens abbildet.

Professioneller Angebotsvergleich berücksichtigt zahlreiche Parameter: Doch auch wenn Sie den Effektivzins heranziehen, lassen sich die Angebote der Banken nur eingeschränkt vergleichen. Schließlich kommt es bei einem Immobilienkredit nicht nur auf die Zinsen an. Ein umfassender Vergleich berücksichtigt ebenso diese Faktoren:

• Kreditsumme
• Tilgungssatz
• Zinsbindung
• Dauer bis zur Zusage des Immobilienkredits
• Voraussetzungen für die Auszahlung des Immobilienkredits
• Beleihung der Immobilie
• Bereitstellungszinsen
• Sondertilgungsrechte
• Option auf Tilgungssatzwechsel und Ratenpausen
• Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung
• Restschuld zum Ende der Zinsbindung

Zur Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung eignen sich unterschiedliche Typen von Immobiliendarlehen. Gefragt sind vor allem diese Varianten:

• Annuitätendarlehen: Bei der beliebtesten Darlehensart zur Immobilienfinanzierung wählen Kreditnehmer eine Zinsbindung aus. Für diesen Zeitraum gelten dann konstante Sollzinsen und Raten. Endet die Zinsbindung, bleibt eine Restschuld übrig. Deshalb brauchen Sie später eine Anschlussfinanzierung für Ihren Immobilienkredit.

• Volltilgerdarlehen: Die Kreditart funktioniert generell genauso wie ein Annuitätendarlehen. Im Gegensatz zu diesem gibt es beim Volltilgerdarlehen aber keine Restschuld. Stattdessen tilgen Sie den Immobilienkredit komplett innerhalb der festgelegten Zinsbindung.

• Variables Darlehen: Bei diesem Kredittyp entfällt die Zinsbindung. Somit sind die Zinsen variabel. Das bedeutet, dass die Bank die Konditionen des Immobilienkredits regelmäßig an das aktuelle Marktniveau angleicht.

• Förderdarlehen: Diese Kreditvariante wird von speziellen, in der Regel staatlichen Förderbanken vergeben. Förderdarlehen sind oft besonders zinsgünstig und dienen normalerweise als Ergänzung zu einem klassischen Immobilienkredit.

So gestalten Sie Ihren Immobilienkredit individuell

Was brauche ich für einen flexiblen Immobilienkredit? Mit diesen Stellschrauben passen Sie Ihr Darlehen an Ihre aktuelle finanzielle Situation an:

• Sondertilgungen sind außerplanmäßige, zusätzliche Rückzahlungen
• Tilgungssatzwechsel: Durch Anpassung des Tilgungssatzes lassen sich das Tempo der Tilgung und die Ratenhöhe verändern.
• Bereitstellungszinsfreie Zeit ist die Zeitspanne, in der Sie das Darlehen ohne zusätzliche Gebühr abrufen können.

Die genannten Faktoren sind in den Vertragsbedingungen des jeweiligen Darlehens geregelt. Dort steht auch, welche Kosten Sie für den Immobilienkredit zu tragen haben. Planen Sie ferner einen Neubau?

• In diesem Fall ist es üblich, dass das Darlehen in Teilbeträgen - orientiert am Baufortschritt - ausgezahlt wird.
• Es ist ratsam, die Immobilienfinanzierung innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit in Anspruch zu nehmen.
• Andernfalls berechnet die Bank Bereitstellungszinsen für den noch nicht abgerufenen Teil des Immobilienkredits.

Bei einem Wohnungs- oder Hauskredit verleiht die Bank für gewöhnlich einige Hunderttausend Euro. Um einen Immobilienkredit in dieser Höhe zu erhalten, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein, insbesondere:

• Volljährigkeit des Darlehensnehmers
• deutscher Wohnort und deutsches Bankkonto
• ausreichend hohes Einkommen
• genug Eigenkapital
• gute Bonität (meist durch Schufa-Score nachgewiesen)

Wie beeinflusst Eigenkapital den Immobilienkredit?

Eigenkapital vermindert den benötigten Kreditbetrag. Dadurch verbessert sich das Verhältnis aus Kreditsumme zu Immobilienwert - eine zentrale Kennzahl für die Bank. Das macht einen Kreditausfall unwahrscheinlicher. Aus diesem Grund gewähren Banken bei viel Eigenkapital häufig günstigere Zinsen für den Immobilienkredit.

Ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital möglich?

In Ausnahmefällen bekommen Sie einen Immobilienkredit auch ohne Eigenkapital. Bei diesem ebenso als Vollfinanzierung bezeichneten Darlehen gelten allerdings strengere bzw. zusätzliche Voraussetzungen:

• überdurchschnittliche, sehr sichere Einkünfte
• hervorragende Bonität
• werthaltige Immobilie in beliebter Lage
• ggf. weitere Sicherheiten wie einen zweiten Kreditnehmer oder eine bereits schuldenfreie Immobilie

Bewilligt Ihnen die Bank einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital, müssen Sie jedoch mit einem Zinsaufschlag rechnen. Das sollten Sie bedenken, bevor Sie eine Vollfinanzierung beantragen.

Wie bekomme ich einen Immobilienkredit zu günstigen Konditionen? Mit der folgenden Checkliste informieren Sie über den Ablauf Ihres Immobiliendarlehens in 5 Schritten.

Schritt 1: Gesamtkosten und Finanzierungsbedarf ermitteln

Als Erstes bestimmen Sie die Gesamtkosten für Ihr Vorhaben. Dabei ist es wichtig, sämtliche anfallenden Kosten zu berücksichtigen. In der Tabelle sind die relevanten Kostenarten für einen Immobilienkauf bzw. -bau dargestellt:

Haben Sie sämtliche Kosten für Ihren Hauskauf bzw. -bau erfasst, können Sie den Immobilienkredit berechnen. Dazu ermitteln Sie auch Ihr zur Verfügung stehendes Eigenkapital. Zu diesem zählt unter anderem:

• Bankguthaben
• ETFs, Fonds, Aktien
• festverzinsliche Wertpapiere
• private Kredite
• Bargeld
• Bausparguthaben
• Vermögensgegenstände wie Edelmetalle

Vom Eigenkapital ziehen Sie einen Sicherheitspuffer ab, bspw. 3 bis 6 Monatsgehälter. Das ist wichtig, um auch unvorhergesehene bzw. zusätzliche Ausgaben decken zu können. Dann ist zu rechnen (Formel):

Gesamtkosten - verbliebenes Eigenkapital = Finanzierungsbedarf

Schritt 2: Tragbare Monatsrate festlegen

Welche monatliche Rate Sie für einen Immobilienkredit zahlen können, finden Sie über eine Haushaltsrechnung heraus. Dazu folgendermaßen vorgehen:

• Alle regelmäßigen Einnahmen, darunter Gehälter, Löhne, Kindergeld, addieren.
• Alle Ausgaben, etwa für Lebenshaltung, Versicherungen, Nebenkosten für neue Immobilie, zusammenrechnen.
• Dann ermitteln: Summe der Einnahmen - Summe der Ausgaben = verfügbarer Überschuss
• Daraus errechnet sich: verfügbarer Überschuss - Sicherheitsreserve (ca. 10 bis 20 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens) = maximal mögliche Rate

Darlehensnehmer sollten außerdem bei ihrer Budgetplanung potenzielle Veränderungen und zusätzliche Instandhaltungsaufwendungen für die neue Immobilie einkalkulieren. Deshalb ist es wenig sinnvoll, die Kreditrate allein aus dem aktuellen Einkommen abzuleiten. Vielmehr muss die monatliche Rate des Immobilienkredits zur individuellen Situation passen und langfristig tragbar sein.

Schritt 3: Immobilienkredit-Angebote vergleichen

Ein systematischer Kreditvergleich ist der Schlüssel zu einer günstigen, maßgeschneiderten Finanzierung. Achten Sie hierbei darauf, dass die Angebote tatsächlich miteinander vergleichbar sind. Das ist der Fall, wenn alle Faktoren identisch sind, wie bspw.:

• Kreditsumme
• Zinsbindung
• anfängliche Tilgung
• Objekt-/Beleihungssituation
• Auszahlungsbedingungen
• eventuelle Zusatzoptionen wie Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel

Möchten Sie verschiedene Immobilienkredite vergleichen, stellen Sie insbesondere diese Parameter gegenüber:

• Sollzins
• Effektivzins (sehr wichtig!)
• Monatsrate
• Restschuld am Ende der Zinsbindung
• Zins- bzw. Gesamtkosten

Für einen reibungslosen Hauskauf müssen alle erforderlichen Unterlagen zum Immobilienkredit rechtzeitig vorgelegt werden. Die benötigten Dokumente unterteilen sich in 3 Kategorien:

1. persönliche Unterlagen
2. finanzielle Nachweise
3. Objektunterlagen

Überdies ist es essenziell, sich mit allen Prozessbeteiligten, allen voran mit der Bank, dem Notar und dem Verkäufer frühzeitig abzustimmen. Der weitere Ablauf für einen kreditfinanzierten Immobilienkauf kann dann so aussehen:

• Vorprüfung durch Bank

• unverbindliche Finanzierungsbestätigung

• verbindliche Kreditzusage/Abschluss des Darlehensvertrags

• Kaufvertragsabschluss beim Notar

• Darlehensauszahlung

Dabei wesentlich: Zwischen den einzelnen Schritten ausreichend zeitliche Puffer einplanen. Das schafft Sicherheit und einen geordneten Ablauf.

Schritt 5: Persönlich beraten lassen und individuellen Immobilienkredit abschließen

Wie viel Immobilienkredit erhalte ich bei einem Einkommen von 5.000 Euro netto oder 4.000 Euro netto? Als etablierter Experte für Immobilienkredit erhalten Sie bei Hüttig & Rompf eine professionelle Beratung:

• persönlich

• individuell

• kostenlos

• unverbindlich

Die Experten beantworten Ihnen alle Fragen rund um Ihren Kredit. Interessieren Sie sich etwa zur Laufzeit und Zinsbindung Ihres Immobilienkredits, dann gibt Ihnen das Team jederzeit Auskunft. Für erstklassige Konditionen vergleichen die Spezialisten auch die Angebote von über 600 Partnerbanken. Hüttig & Rompf begleitet Sie vom ersten Kreditvergleich über den Kreditantrag bis hin zum finalen Bank- und Notartermin. Profitieren Sie von einer passgenauen, individuellen Finanzierungslösung und nehmen Sie jetzt Kontakt auf.