Das Wichtigste in Kürze
- Restschuld bedeutet, dass nach einer bestimmten Finanzierungsphase bzw. nach Ende der Sollzinsbindung ein Teil des Darlehens noch zu tilgen ist.
- Die Höhe der Restschuld hängt vor allem vom Darlehensbetrag, von der Tilgungsrate, der gewählten Zinsbindung sowie vom Zinssatz ab.
- Zum Ende der Zinsbindung können Darlehensnehmer ihre Restschuld entweder mit Eigenkapital komplett tilgen oder durch eine Anschlussfinanzierung, also ein weiteres Darlehen, ablösen.
- Für eine erfolgreiche Finanzierung Ihrer Restschuld ist es wesentlich, die eigene finanzielle und persönliche Situation realistisch einzuschätzen, den Tilgungsplan frühzeitig zu prüfen und mehrere Angebote zu vergleichen.
Was ist die Restschuld bei einer Baufinanzierung?
Bei der Restschuld handelt es sich um den Geldbetrag, den der Darlehensnehmer nach Abzug der bereits geleisteten Tilgungen zu einem bestimmten Stichtag noch an die Bank bezahlen muss.
Restschuld einfach erklärt
Simpel ausgedrückt, ist die Restschuld der noch offene Darlehensbetrag (ohne etwaige Zinsen) zu einem Zeitpunkt X. Häufig bezieht sich der Begriff auf das Ende der Zinsbindung des (ersten) Immobilienkredits. Die Restschuld lässt sich dann entweder mit Eigenkapital komplett tilgen oder durch ein neues Darlehen ablösen.
Warum entsteht bei einer Baufinanzierung eine Restschuld?
Zur Immobilienfinanzierung schließen Kreditnehmer meist ein Annuitätendarlehen ab. Bei diesem wählen Sie zu Beginn eine Sollzinsbindung (oft auch nur als Zinsbindung bezeichnet) aus. Für diese Zeitspanne, die üblicherweise zwischen 5 und 25 Jahren beträgt, gilt ein konstanter Sollzins. Beim Annuitätendarlehen ist jedoch die Gesamtlaufzeit (die Dauer bis zur vollständigen Darlehenstilgung) länger als die Sollzinsbindung. Das hat zur Folge, dass zum Ablauf der Zinsbindung ein Teil der Kreditschuld noch nicht zurückgezahlt ist - es verbleibt eine Restschuld.
Was ist der Unterschied zwischen Restschuld und Ablösebetrag?
Unter dem Ablösebetrag ist die Geldsumme zu verstehen, die zur kompletten Rückzahlung des Immobiliendarlehens notwendig ist. Der Ablösebetrag beinhaltet:
- zu tilgende Restschuld
- zu zahlende Zinsen
- ggf. Vorfälligkeitsentschädigung
Die Restschuld eines Kredits ist ein Teil des Ablösebetrag
Sie möchten eine Immobilie kaufen und interessieren sich für eine günstige Immobilienfinanzierung? Kalkulieren Sie einfach und unkompliziert Ihre persönliche Finanzierung mit dem kostenlosen Baufinanzierungsrechner von Hüttig & Rompf: Berechnen Sie Tilgung und Restschuld und planen Sie die nächsten Finanzierungsschritte. So können Sie sich gezielt auf Ihre Bau- bzw. Anschlussfinanzierung vorbereiten. Hüttig & Rompf bietet Ihnen eine professionelle und individuelle Strukturierung Ihrer Finanzierung sowie einen kostenlosen Angebotsvergleich an. Setzen Sie sich jetzt mit den Finanzierungsspezialisten in Verbindung.
Wie wird die Restschuld berechnet?
In den nächsten Abschnitten erfahren Sie, wie sich die Restschuld einer Finanzierung ermitteln lässt und wie Sie den Tilgungsplan richtig lesen. Mit diesen Informationen können Sie dann Ihre Finanzierung und Anschlussfinanzierung zielgerichtet planen.
Welche Faktoren beeinflussen die Restschuld?
Die Höhe der Restschuld lässt sich über verschiedene Stellschrauben anpassen. Folgende Faktoren spielen dabei eine zentrale Rolle:
- Darlehensbetrag: Bei einem höheren Darlehensbetrag dauert die Tilgung für gewöhnlich länger. Zugleich ist die Restschuld in der Regel größer als bei einer geringeren Kreditsumme.
- Tilgungssatz: Wählen Sie eine höhere anfängliche Tilgung, etwa 3 oder 4 Prozent, reduzieren Sie Ihr Darlehen und damit Ihre Restschuld entsprechend schneller. Umgekehrt bedeutet ein kleinerer Tilgungssatz eine langsamere Rückzahlung, was eine größere Restschuld zur Folge hat.
- Sollzinsbindung: Zu welchem Zeitpunkt die verbliebene Restschuld weiter zu finanzieren ist, hängt von der festgelegten Sollzinsbindung ab. Denn erst wenn diese endet, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Ferner gilt grundsätzlich: Bei einer langen Zinsbindung fällt die Restschuld niedriger aus, während bei einer kurzen Zinsbindung die Restschuld höher ist.
- Sollzins: Ist der zu zahlende Zins geringer, fließt ein größerer Teil Ihrer Rate in die Tilgung. Das senkt die Restschuld rascher. Ist der Sollzins hingegen höher, verringert das den Tilgungsanteil innerhalb der Rate. Dadurch reduziert sich die Restschuld langsamer.
Beispielrechnung zur Restschuld: Restschuld in Abhängigkeit von der Sollzinsbindung
Wie hoch ist die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung? Diese Frage beantwortet der Hüttig & Rompf Baufinanzierungsrechner. Für das Beispiel gilt:
- Finanzierungsvorhaben: Immobilienkauf
- Darlehensbetrag: 300.000 €
- Anfänglicher Tilgungssatz: 2,5 % p. a. (pro Jahr)
- Sollzins: 4,0 % p. a.
Der Baufinanzierungsrechner ermittelt daraus eine monatliche Kreditrate von 1.625 Euro. Letztere ist unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung, sofern der Zinssatz gleich bleibt. Weiterhin setzt sich die Rate eines Annuitätendarlehens aus 2 Komponenten zusammen:
- Zinsanteil
- Tilgungsanteil
Während Ersterer vom Zinssatz beeinflusst wird, richtet sich der Tilgungsanteil nach dem gewählten anfänglichen Tilgungssatz. In der Tabelle können Sie nun sehen, wie sich unterschiedliche Zinsbindungen auf die Höhe der Restschuld auswirken (Ergebnisse gerundet):
Zinsbindung: | 10 Jahre | 15 Jahre | 20 Jahre |
|---|---|---|---|
Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung: | 207.000 € | 145.000 € | 69.400 € |
Getilgter Betrag bis zum Ablauf der Zinsbindung: | 93.000 € | 154.900 € | 230.600 € |
Geleistete Zinszahlungen bis zum Ablauf der Zinsbindung: | 103.700 € | 139.200 € | 161.000 € |
Das Beispiel verdeutlicht: Mit steigender Zinsbindung sinkt die Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist erheblich. Neben der Zinsbindung können Sie allerdings auch über den festgelegten Tilgungssatz die Konditionen Ihrer Baufinanzierung beeinflussen. Entscheiden Sie sich bspw. für eine höhere Tilgung, zahlen Sie eine größere Monatsrate. Gleichzeitig reduzieren Sie Ihre Darlehensschuld zügiger. Im Ergebnis fällt die Restschuld zum Ende der Zinsbindung kleiner aus.
Wo kann man die Restschuld ablesen oder berechnen?
Die Restschuld einer Baufinanzierung vermindert sich mit jeder Tilgung - beim Annuitätendarlehen mit jeder Ratenzahlung. Möchten Sie nachvollziehen, wie sich die Restschuld über die Monate und Jahre verändert? Wie hoch die Restschuld einer Baufinanzierung ist, lässt sich am zuverlässigsten anhand der Unterlagen oder Informationen der Bank feststellen. Eine erste Einschätzung ist auch mit einem Restschuld-Rechner möglich.
Für die Ermittlung der aktuellen Restschuld einer laufenden Finanzierung gibt es mehrere Möglichkeiten:
Tilgungsplan prüfen: Im Tilgungsplan eines Darlehens ist aufgeführt, wie sich die Kreditschuld über die Laufzeit entwickelt. Sie können dort ablesen, wie hoch die Restschuld zu einem bestimmten Zeitpunkt ist – beispielsweise nach Ablauf der Sollzinsbindung.
Darlehenskonto im Online-Banking einsehen: Viele Banken zeigen den aktuellen Saldo des Baufinanzierungskontos direkt im Online-Banking oder in der Banking-App an. So können Sie den aktuellen Stand Ihres Darlehens schnell überprüfen.
Saldenmitteilung oder Kontoauszug prüfen: Auf einer Saldenmitteilung oder einem Kreditkontoauszug weist die Bank ebenfalls aus, welcher Betrag noch offen ist. Diese Angaben geben Ihnen einen aktuellen Überblick über Ihre verbleibende Kreditschuld.
Restschuld berechnen: Liegen Ihnen die aktuellen Bankunterlagen nicht vor, können Sie die Restschuld näherungsweise berechnen. Dafür werden unter anderem die ursprüngliche Darlehenssumme, der Zinssatz, die Tilgung, die Laufzeit und die bereits geleisteten Zahlungen benötigt. Für einen verbindlichen Betrag sollten Sie jedoch immer den aktuellen Darlehensstand der Bank heranziehen.
Restschuld mit dem Baufinanzierungsrechner berechnen
Mit dem Hüttig & Rompf Baufinanzierungsrechner kalkulieren Sie im mit wenigen Klicks, welche Restschuld offen bleibt. Geben Sie dazu einfach Ihre individuellen Daten ein und lassen Sie sich das Resultat sofort online anzeigen.
Zeitplan und Checkliste bis zum Ende der Sollzinsbindung
Die hier gemachten Zeitangaben dienen lediglich der Orientierung. Denn der genaue zeitliche Ablauf richtet sich nach dem Inhalt des Darlehensvertrags sowie dem individuellen Finanzierungszeitpunkt. Zeitplan und Checkliste bis zum Ablauf der Sollzinsbindung können bspw. so aussehen:
- Rund 3 bis 5 Jahre vorher: Zinsentwicklung beobachten. Prüfen, ob der Abschluss eines Forward-Darlehens Sinn ergibt.
- Ca. 12 bis 18 Monate vorher: Tilgungsplan kontrollieren, Restschuld und persönliche Finanzsituation (unter anderem das verfügbare Eigenkapital) erfassen.
- Ca. 6 bis 12 Monate vorher: Finanzierungsangebote von anderen Banken einholen und mit den Konditionen der aktuellen Bank vergleichen.
- Rund 3 Monate bis 6 Monate vorher: Prolongationsangebot der bisherigen Bank bewerten.
- Vor dem Vertragsabschluss: Rate, Zinssatz, Zinsbindung, Laufzeit, Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und Gesamtkosten der Anschlussfinanzierung gründlich prüfen.
- Vor der Ablösung bzw. dem Wechsel: Ablösebetrag, Grundschuld(-übertragung), (Umschuldungs-)Kosten und benötigte Unterlagen klären.
Wie kann ich die Restschuld nach der Sollzinsbindung bezahlen?
Zum Ende Ihrer Zinsbindung können Sie Ihre Restschuld auf unterschiedliche Weise tilgen: durch Einmalzahlung oder Anschlussfinanzierung. Welche Option für Sie die richtige ist, hängt vor allem von Ihrer finanziellen und persönlichen Situation ab.
Restschuld mit einer Einmalzahlung komplett tilgen
Verfügen Sie über genug Eigenkapital, um die Restschuld vollständig zu tilgen? In diesem Fall kann eine Einmalzahlung die beste Lösung sein. Schließlich würden dann weitere Zinskosten vollständig entfallen. Allerdings ist es für gewöhnlich nicht empfehlenswert bzw. riskant, sämtliche Rücklagen in die Tilgung der Restschuld zu investieren. Denn dann wäre kein Geld mehr für etwaige Notfälle oder Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie übrig. Darüber hinaus ist die Restschuld nach dem Ablauf der Sollzinsbindung häufig noch so hoch, dass eine komplette Tilgung durch Eigenkapital ausgeschlossen ist.
Einmalzahlung gut überdenken
Eine vollständige Tilgung der Restschuld durch eigene Ersparnisse kann unter finanziellen Gesichtspunkten sehr attraktiv sein. Ob dies tatsächlich sinnvoll ist, richtet sich auch danach, welche Rücklagen Sie für unvorhergesehene Ausgaben, Reparaturen und für Ihre Lebensplanung haben.
Restschuld finanzieren mit einer Anschlussfinanzierung
Lässt sich nach dem Ende der Zinsbindung die Restschuld nicht vollständig durch Eigenkapital ablösen? Über eine Anschlussfinanzierung können Sie sich erneut Geld von einer Bank leihen. Darlehensnehmern stehen dabei grundsätzlich 3 Möglichkeiten offen. Diese sind in der folgenden Tabelle im Vergleich gegenübergestellt:
- Prolongation
- Umschuldung
- Forward-Darlehen
Variante: | Erklärung | Vorteile | Nachteile | Zu beachten |
|---|---|---|---|---|
Prolongation | Fortsetzung des Darlehens bei der bisherigen Bank zu neuen Zinskonditionen |
|
| kein erneutes Einreichen von Unterlagen nötig |
Umschuldung | Wechsel zu einer neuen Bank |
|
| erneutes Einreichen von Dokumenten erforderlich sowie erneute Bonitätsprüfung |
Forward-Darlehen | Abschluss eines neuen Kredits bis zu rund 5 Jahre vor Ende der Zinsbindung |
|
| Forward-Darlehen lohnt sich finanziell nur, wenn Zinsen bis zum Ende der Zinsbindung steigen |
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Restschuld durch Sondertilgungen und höhere Tilgung reduzieren
Noch bevor Ihre Zinsbindung endet, können Sie, sofern vertraglich erlaubt, den Tilgungssatz Ihrer Baufinanzierung anheben. Alternativ dazu ist es bei vielen Immobiliendarlehen möglich, Sondertilgungen zu leisten. Mit beiden Maßnahmen senken Sie die Restschuld Ihres Kredits zusätzlich. Folglich müssen Sie nach dem Ablauf der Zinsbindung nur noch einen kleineren Betrag weiterfinanzieren.
Welche Restschuld ist sinnvoll und welche Risiken bestehen?
Wählen Sie eine höhere anfängliche Tilgung bzw. eine längere Zinsbindung, dann fällt die Restschuld zum Ende der Zinsbindung entsprechend geringer aus. Eine niedrige Restschuld hat spezifische Vor- und Nachteile:
Vorteile niedrige Restschuld | Nachteile niedrige Restschuld |
|---|---|
|
|
Bei einer kleineren Restschuld überwiegen für gewöhnlich die Vorteile - vor allem die kürzere Kreditlaufzeit und die niedrigeren Zinskosten sprechen dafür. Stellen Sie jedoch unbedingt sicher, dass die monatliche Darlehensrate dauerhaft finanzierbar bleibt. Kalkulieren Sie deshalb einen monatlichen finanziellen Puffer ein, um auch unvorhergesehene Ausgaben abdecken zu können.
Eine hohe Restschuld ergibt sich bei einer geringeren anfänglichen Tilgung bzw. einer kürzeren Sollzinsbindung. Je nach persönlicher Zielsetzung kann ebenso eine größere Restschuld die richtige Entscheidung sein. Die wichtigsten Vor- und Nachteile in der Übersicht:
Vorteile hohe Restschuld | Nachteile hohe Restschuld |
|---|---|
|
|
In der Regel rechnet sich eine höhere Restschuld dann, wenn Sie zum Ablauf der Zinsbindung einen größeren Betrag sondertilgen können - bspw. aufgrund einer Erbschaft, Schenkung oder einer Auszahlung aus einer Lebensversicherung. Andernfalls überwiegen bei einer größeren Restschuld meist die Nachteile - insbesondere wegen der längeren Laufzeit und der höheren Gesamtzinskosten.
Ist ein Darlehen ohne Restschuld möglich?
Schließen Sie ein sogenanntes Volltilgerdarlehen ab, führen Sie Ihren Kredit innerhalb der vereinbarten Zinsbindung komplett zurück. Somit verbleibt keine Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist.
Checkliste: Finanzierung und Restschuld frühzeitig planen
Mit einer sorgfältig geplanten Baufinanzierung und Restschuld ebnen Sie sich den Weg in die eigenen vier Wände - und zwar ohne sich finanziell zu überlasten. Deswegen ist eine gründliche, frühzeitige Vorbereitung so wichtig. Für eine erfolgreiche Planung finden Si eim Folgenden eine übersichtliche Checkliste:
- (Anschluss-) Finanzierung so planen, dass sie zur persönlichen Lebenssituation und Altersvorsorge passt.
- Prüfen, ob noch während der Zinsbindung Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel möglich bzw. sinnvoll sind.
- Tilgungsplan kontrollieren und Höhe der Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung notieren.
- Zinsänderungsrisiko in Abhängigkeit von der Restschuld abschätzen.
- Einige Jahre vor Ende der Zinsbindung den Abschluss eines Forward-Darlehens prüfen.
- Rücklagen und erwartbare Geldzuflüsse (etwa aus Schenkungen oder fälligen Lebensversicherungen) realistisch einschätzen.
- Spätestens rund 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung konkrete Finanzierungsangebote einholen.
- Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen direkt miteinander vergleichen.
- Darlehensrate für unterschiedliche Zinsszenarien und Tilgungssätze ermitteln.
- Bei einem Bankwechsel Zusatzkosten (für Notar und Grundbuchänderung) in Entscheidung einbeziehen.
- Sich von einem spezialisierten, unabhängigen Finanzierungsvermittler beraten lassen.
Möchten Sie Ihre Restschuld nach der Zinsbindung durch ein günstiges Darlehen ablösen oder herausfinden, welche Restschuld beim Abschluss einer Immobilienfinanzierung offen bleibt? Hüttig & Rompf unterstützt Sie dabei, indem die Spezialisten die Angebote von über 600 Partnerbanken vergleichen. Daraus ermitteln sie dann die für Ihre persönliche Situation optimale Finanzierung. Bei Hüttig & Rompf profitieren Sie ferner von einer umfassenden Beratung, die neben dem aktuellen Zinssatz auch Faktoren wie Rate, Flexibilität, Restschuld und Anschlussfinanzierung berücksichtigt.
Häufig gestellte Fragen: Restschuld Baufinanzierung
Wie hoch ist die Restschuld nach 10 Jahren?
Wie hoch ist die Restschuld nach 10 Jahren?
Die Höhe der Restschuld nach 10 Jahren richtet sich nach dem aufgenommenen Darlehensbetrag sowie der anfänglich vereinbarten Tilgungsrate. Es gilt: Je niedriger der ursprüngliche Darlehensbetrag und je höher die Anfangstilgung, desto geringer fällt die Restschuld nach 10 Jahren aus. Umgekehrt bedeuten eine größere Kreditsumme und eine kleinere Anfangstilgung eine höhere Restschuld. Konkrete Zahlen liefert Ihnen der Hüttig & Rompf Baufinanzierungsrechner.
Kann man die Restschuld auf einmal bezahlen?
Kann man die Restschuld auf einmal bezahlen?
Ja, sobald die Zinsbindung abgelaufen ist, können Sie Ihre Restschuld mit Eigenkapital vollständig bezahlen. Reichen die Rücklagen dafür nicht aus, lässt sich die Restschuld durch eine Anschlussfinanzierung ablösen.
Wie kann ich eine Restschuld ablösen?
Wie kann ich eine Restschuld ablösen?
Zum Ende der Zinsbindung haben Sie die Option, Ihre Restschuld durch eigene Ersparnisse in Form einer Einmalzahlung komplett zu tilgen. Ist die Restschuld dafür noch zu groß, besteht die Möglichkeit, den Immobilienkredit durch eine Anschlussfinanzierung abzulösen. Eine solche können Sie in der Regel sowohl bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation) als auch bei einem anderen Kreditinstitut (Umschuldung) abschließen.
Ist eine Anschlussfinanzierung mit 30.000 Euro Restschuld möglich?
Ist eine Anschlussfinanzierung mit 30.000 Euro Restschuld möglich?
Die meisten Banken gewähren Anschlussfinanzierungen erst ab einer Darlehenssumme von 50.000 Euro. Es gibt aber einzelne Kreditinstitute, die geringere Beträge vergeben - dann jedoch oft mit einem Zinsaufschlag. Alternativ können Sie Ihre Anschlussfinanzierung auf 50.000 Euro aufstocken. Mit dem zusätzlichen Kapital lassen sich bspw. notwendige Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen finanzieren.
Wie berechnet man die Restschuld in Excel?
Wie berechnet man die Restschuld in Excel?
Für eine Berechnung in Excel benötigen Sie die Daten aus Ihrem Tilgungsplan sowie die entsprechende Formel. Zuerst ist die Monatsrate mit der Anzahl der Monate bis zum Ablauf der Zinsbindung zu multiplizieren. Vom Ergebnis ziehen Sie alle bis dahin gezahlten Zinsanteile ab. Es verbleibt der Tilgungsanteil. Diesen ziehen Sie wiederum von der ursprünglichen Darlehenssumme ab. Das Resultat ist die Restschuld aus dem bisherigen Kredit. Wünschen Sie dazu eine vorgefertigte Excel-Datei, wenden Sie sich gern an die Hüttig & Rompf Finanzierungsexperten.
