Das Wichtigste in Kürze
- Neben der am häufigsten gewählten Darlehensart, dem Annuitätendarlehen, bieten sich zur Baufinanzierung bspw. auch Volltilgerdarlehen, endfällige Darlehen und variable Darlehen an.
- Staatliche Förderdarlehen, Wohn-Riester oder Arbeitgeberdarlehen dienen als Ergänzung zu den klassischen Kreditformen.
- Für Ihre Anschlussfinanzierung können Sie sich über ein Forward-Darlehen die aktuellen Zinsen für später sichern, Ihren bestehenden Kredit bei der bisherigen Bank verlängern (Prolongation) oder zu einer anderen wechseln (Umschuldung).
- Berücksichtigen Sie bei der Wahl der Darlehensart Faktoren wie Zinssicherung, Rate, Tilgung, Laufzeit, Planungssicherheit und Flexibilität.
Übersicht der Darlehensarten für die Baufinanzierung
Es gibt einige Darlehensformen, die sich zur Immobilienfinanzierung eignen. Die gängigste Variante dabei ist das Annuitätendarlehen. Für dieses sind konstante monatliche Raten und eine Zinsbindung charakteristisch. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht zu den wichtigsten Darlehensarten bei der Baufinanzierung.
Annuitätendarlehen
Annuitätendarlehen zeichnen sich durch eine Zinsbindung aus. Für diese Zeitspanne bleiben die monatlichen Raten und Zinssätze unverändert. Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung zu tilgen ist. Annuitätendarlehen gelten als die beliebteste Form der Baufinanzierung. Denn die Darlehensart vereint eine gute Planbarkeit und Sicherheit mit einer moderaten Kreditrate.
Volltilgerdarlehen
Genauso wie beim Annuitätendarlehen ist beim Volltilgerdarlehen die Kreditrate konstant und es gilt ein fester, gebundener Zins. Im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen wird das Volltilgerdarlehen jedoch innerhalb der vereinbarten Zinsbindung komplett getilgt. Somit verbleibt keine Restschuld. Die Darlehensart bietet maximale Planungssicherheit zum Preis deutlich höherer Monatsraten.
Endfällige Darlehen
Für endfällige Darlehen (auch Fälligkeitsdarlehen), die in der Regel über eine Zinsbindung verfügen, zahlen Kreditnehmer während der Laufzeit lediglich Zinsen. Die aufgenommene Kreditschuld ist dann erst am Ende in einem Betrag vollständig zu tilgen. Ein endfälliges Darlehen kann interessant sein, wenn Sie zum Ablauf des Kredits einen größeren Geldbetrag erwarten – etwa aus einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung.
Variable Darlehen
Bei variablen Darlehen ist der Zinssatz veränderlich, sprich variabel. Bei solchen Krediten ohne Zinsbindung passt die Bank den Zins oft nach eigenem Ermessen meist alle 3 oder 6 Monate an die aktuelle Zinsentwicklung an.
Wählen Sie als variables Darlehen ein Cap-Darlehen, kann der Zinssatz nur bis zu einer bestimmten Zinsobergrenze (Cap) steigen.
Dagegen ist ein Flex-Darlehen ein Kredit, dessen variabler Zins sich am Leitzins der EZB orientiert.
Zu den sogenannten teilvariablen Darlehen zählt ferner das Kombi-Darlehen. Dieses umfasst ein Annuitätendarlehen und ein variabel verzinstes Sondertilgungsdarlehen, das erst zum Ende der Laufzeit in einem Betrag zurückgezahlt wird.
Konstantdarlehen
Ein Konstantdarlehen ist eine komplexe Kreditform, die eine Vorfinanzierung mit einem Bausparvertrag kombiniert. Über die Vorfinanzierung bekommt der Kreditnehmer sofort das benötigte Kapital. Die Vorfinanzierung wird später durch die bereitgestellte Bausparsumme (erspartes Bausparguthaben plus Bauspardarlehen) aus dem Bausparvertrag abgelöst. Das Bauspardarlehen zahlen Sie anschließend über Raten zurück. Eine solche Darlehensart kann sinnvoll sein, wenn Sie über wenig Eigenkapital verfügen und der Zinssatz sowie die monatliche finanzielle Belastung für die gesamte Laufzeit konstant bleiben sollen (daher der Begriff „Konstantdarlehen“).
Festdarlehen
Festdarlehen sind eine andere Bezeichnung für endfällige Darlehen bzw. Fälligkeitsdarlehen. Bei diesen normalerweise zinsgebundenen Krediten werden innerhalb der Laufzeit ausschließlich Zinsen entrichtet. Die Tilgung erfolgt erst am Ende in einer kompletten Summe. Sollten Sie zu diesem Zeitpunkt einen höheren Geldbetrag erhalten, kann sich ein Festdarlehen lohnen.
Tilgungsdarlehen
Bei Tilgungsdarlehen, die es mit und ohne Zinsbindung gibt, sinkt die monatliche Rate über die Laufzeit. Denn bei dieser Darlehensart bleibt der Tilgungsanteil konstant, während der Zinsanteil innerhalb der Rate abnimmt. Eine solche Darlehensart kann für eine Baufinanzierung infrage kommen, wenn Sie Ihren Kredit möglichst zügig tilgen wollen und ein gutes Einkommen beziehen.
Welche Darlehensart ist die beste Wahl für mich?
Sonderformen und Förderdarlehen für die Immobilienfinanzierung
Abgesehen von den bereits vorgestellten Darlehensarten zur Baufinanzierung gibt es weitere, spezielle Varianten und Förderkredite, von denen Bauherren und Immobilienkäufer profitieren können.
Förderdarlehen
Förderdarlehen sind für gewöhnlich zinsgünstige Kredite, die die öffentliche Hand vergibt. Sie werden oft als Annuitätendarlehen, manchmal auch als endfällige Darlehen ausgereicht. Die dabei zu erfüllenden Kreditvoraussetzungen hängen vom jeweiligen Förderprogramm ab. Für Bauherren und Immobilienkäufer hält die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) die meisten Förderdarlehen bereit. Diese dienen in der Regel als Ergänzung zu einer klassischen Immobilienfinanzierung.
Bauspardarlehen
Bauspardarlehen sind Kredite, die Bausparkassen für wohnwirtschaftliche Zwecke gewähren. Voraussetzung für einen solchen Kredit ist das Besparen eines Bausparvertrags. Bei dieser Darlehensart stehen die Höhe und der Zinssatz schon zum Vertragsabschluss fest. Das sorgt für eine hohe Planungssicherheit.
Vorausdarlehen
Ein Vorausdarlehen (auch Bausparsofortdarlehen oder Vorfinanzierung) ist eine spezielle Variante des Bausparens und Teil eines Konstantdarlehens. Über dieses endfällige Darlehen bekommen Sie die vereinbarte Bausparsumme sofort zur Verfügung gestellt. Zudem besparen Sie einen Bausparvertrag. Nach dessen Zuteilungsreife zahlen Sie mit dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen das Vorausdarlehen zurück. Anschließend wird das Bauspardarlehen über monatliche Kreditraten getilgt.
Wohn-Riester
Bei Wohn-Riester verwenden Sie das Guthaben aus Ihrem Riester-Vertrag für einen wohnwirtschaftlichen Zweck. Die ebenso als Eigenheimrente bezeichnete Riester-Förderung lässt sich insbesondere für den Kauf, Bau oder die Sanierung einer selbst genutzten Immobilie einsetzen. Mit Wohn-Riester können Immobilienkäufer und Bauherren allerdings nur einen kleinen Teil ihres Vorhabens finanzieren.
Rentenhypothek
Rentenhypotheken sind spezielle Kreditformen mit fester Zinsbindung für Rentner, die Eigentümer einer abbezahlten Immobilie sind oder eine noch vorhandene Restschuld tilgen wollen. Der Kredit ist üblicherweise nicht zweckgebunden und wird über die Immobilie besichert. Bei einer Rentenhypothek entrichtet der Rentner lediglich Zinsen. Die Tilgung des Kredits erfolgt später durch die Erben.
Arbeitgeberdarlehen
Arbeitgeberdarlehen sind Kredite, die Arbeitgeber an Ihre Beschäftigten vergeben – bspw. zum Kauf oder Bau eines Eigenheims. Bei dieser Darlehensart lassen sich die Kreditbedingungen – etwa hinsichtlich Tilgung, Laufzeit, Zinsbindung, Rate - flexibler gestalten als bei einem herkömmlichen Bankdarlehen. Außerdem sind die Zinskonditionen oft günstiger. Arbeitgeberdarlehen dienen bei Baufinanzierungen in der Regel als Eigenkapitalersatz.
Anschlussfinanzierung und Folgedarlehen für die Baufinanzierung
Bei vielen Darlehensarten, wie etwa beim Annuitätendarlehen, ist die Kreditschuld zum Ablauf der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt. Diese verbliebene Restschuld müssen Sie anschließend tilgen bzw. umschulden.
Anschlussfinanzierung
Eine Anschlussfinanzierung ist ein Kredit, der ein bestehendes Darlehen ablöst. Je nach Zinsentwicklung kann der zu zahlende Zins für den neuen Kredit über oder unter der bisherigen Verzinsung liegen. Für eine Anschlussfinanzierung haben Sie mehrere Optionen.
Forward-Darlehen: Über ein Forward-Darlehen können sich Darlehensnehmer den aktuellen Marktzins bereits im Voraus für ihre Anschlussfinanzierung sichern. So lässt sich diese Darlehensart bis zu 5,5 Jahre vor dem Ende der Zinsbindung des laufenden Kredits abschließen. Ein Forward-Darlehen ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Immobilienzinsen derzeit niedrig sind bzw. ein Zinsanstieg in den nächsten Jahren wahrscheinlich ist.
Prolongation: Bei einer Prolongation verlängert der Kreditnehmer sein bestehendes Darlehen bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Für eine Prolongation müssen Sie für gewöhnlich weder neue Dokumente einreichen noch ist eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung notwendig. Dafür ist jedoch der Immobilienzins häufig etwas schlechter als bei einer anderen Bank.
Umschuldung: Umschuldung bedeutet, die Anschlussfinanzierung bei einer neuen Bank abzuschließen. Hierzu sind die Kreditunterlagen erneut einzureichen und es findet eine weitere Bonitätsprüfung statt. Im Gegenzug profitieren Sie bei einer Umschuldung normalerweise von etwas günstigeren Zinsen.
Modernisierungskredite & Sanierungskredite
Sanierungs- und Modernisierungskredite sind für gewöhnlich zweckgebundene Ratenkredite. Über solche Darlehen mit festen Raten und bestimmter Laufzeit können sich Immobilieneigentümer meist bis zu 50.000 Euro leihen. Mithilfe von Modernisierungs- und Sanierungskrediten lassen sich bspw. Instandsetzungsarbeiten, Verbesserungen der Gebäudeenergieeffizienz sowie barrierefreie Umbauten finanzieren.
Ratenkredite zur freien Verwendung
Ratenkredite zur freien Verwendung sind nicht zweckgebunden. Sie lassen sich vielseitig einsetzen, bspw. für eine Haussanierung oder einen Autokauf. Die Rückzahlung erfolgt meist durch gleichbleibende Raten. Kredite zur freien Verwendung sind normalerweise etwas teurer als zweckgebundene Kredite.
Die wichtigsten Faktoren bei der Wahl der Darlehensart
Welche Art von Darlehen am geeignetsten ist, hängt unter anderem von Ihrer finanziellen Situation sowie von der gewünschten Laufzeit und der Zinsentwicklung ab. Bei der Entscheidung für eine bestimmte Darlehensart sind folgende Aspekte relevant:
- Zinssicherung: Es gibt Darlehensformen mit und ohne Zinsbindung. Bauherren und Immobilienkäufer wählen vornehmlich Kredite mit gebundenem Sollzins. Denn variable Darlehen (ohne Zinsbindung) bergen ein wesentlich höheres Zinsänderungsrisiko.
- Zinshöhe: Für zweckgebundene Darlehen mit Grundschuleintragung (klassischer Immobilienkredit) gibt es deutlich bessere Zinsen als für herkömmliche Ratenkredite zur freien Verwendung.
- Rate: Möchten Sie eine Kreditform mit festen Raten (bspw. Annuitätendarlehen) oder sich ändernden Raten (bspw. Tilgungsdarlehen)?
- Tilgung und Laufzeit: Sie können sich ein Darlehen mit konstanter Tilgung (Tilgungsdarlehen), ansteigender Tilgung (Annuitätendarlehen) oder mit vollständiger Tilgung in einem Betrag erst zum Ende der Laufzeit (endfälliges Darlehen) aussuchen. Generell gilt: je zügiger die Tilgung, desto kürzer die Laufzeit und umgekehrt.
- Planungssicherheit: Darlehensarten mit Zinsbindung (etwa Annuitätendarlehen) sorgen für eine solide Planungssicherheit. Maximale Sicherheit haben Sie bei einem Volltilgerdarlehen, das Sie innerhalb der Zinsbindung komplett zurückführen.
- Flexibilität: Besonders flexibel sind variable Darlehen, die Sie zu jedem Zinsänderungstermin vollständig tilgen bzw. ablösen können. Annuitätendarlehen lassen sich durch ein Recht auf Sondertilgungen und/oder Tilgungssatzwechsel flexibler gestalten.
Die wichtigsten Merkmale der Darlehensarten im Überblick
Darlehenstyp | Wesentliche Merkmale |
|---|---|
Annuitätendarlehen |
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Volltilgerdarlehen |
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Endfällige Darlehen/Festdarlehen |
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Variable Darlehen |
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Konstantdarlehen |
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Tilgungsdarlehen |
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Das richtige Darlehen finden mit Hüttig & Rompf
Häufig gestellte Fragen: Darlehensarten
Welche Darlehensformen haben eine Zinsbindung?
Welche Darlehensformen haben eine Zinsbindung?
Eine Zinsbindung besitzen insbesondere Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, Konstantdarlehen und für gewöhnlich auch endfällige Darlehen. Tilgungsdarlehen gibt es mit und ohne Zinsbindung.
Was sind die Haupt-Rückzahlarten von Darlehen?
Was sind die Haupt-Rückzahlarten von Darlehen?
Darlehen führen Sie in der Regel über monatliche Raten zurück (bspw. Annuitätendarlehen). Daneben gibt es Darlehensarten, die erst am Ende der Laufzeit in einem vollständigen Betrag getilgt werden (sogenannte endfällige Darlehen).
Welche Darlehensarten gibt es?
Welche Darlehensarten gibt es?
Für Baufinanzierungen kommen Darlehen mit und ohne Zinsbindung infrage. Darüber hinaus haben Sie die Wahl zwischen Krediten mit gleichbleibender Tilgung, ansteigender Tilgung und Tilgung erst am Ende der Laufzeit durch Einmalzahlung. Je nach Darlehensart werden diese vor allem von Banken vergeben, aber auch vom Staat (Förderdarlehen) und von einigen Arbeitgebern.
