Beleihungsauslauf

Der Beleihungsauslauf steht für den Anteil, den das Darlehen am langfristigen Wert der Immobilie abdeckt. Er ist eine fundamentale Größe bei der Baufinanzierung. Denn der ermittelte Beleihungsauslauf stellt ein Maß für das Kreditrisiko dar. So entscheiden Banken auf Grundlage dieser Kennzahl, ob und zu welchen Konditionen sie ein Immobiliendarlehen vergeben. Deshalb ist der Beleihungsauslauf für Immobilienkäufer und Bauherren von großer Bedeutung.

Der Beleihungsauslauf steht für den Anteil, den das Darlehen am langfristigen Wert der Immobilie abdeckt. Er ist eine fundamentale Größe bei der Baufinanzierung. Denn der ermittelte Beleihungsauslauf stellt ein Maß für das Kreditrisiko dar. So entscheiden Banken auf Grundlage dieser Kennzahl, ob und zu welchen Konditionen sie ein Immobiliendarlehen vergeben. Deshalb ist der Beleihungsauslauf für Immobilienkäufer und Bauherren von großer Bedeutung.

Für einen guten Beleihungsauslauf ist vor allem die Höhe des Eigenkapitals relevant. Bauherren und Immobilienkäufer sollten das bei ihrer Eigenkapitalplanung unbedingt berücksichtigen. Hüttig & Rompf empfiehlt, sich frühzeitig damit vertraut zu machen, was der Beleihungsauslauf bedeutet. Mit diesem Wissen sind Sie dann noch besser auf die anstehenden Finanzierungsvergleiche und Bankgespräche vorbereitet.

Banken ordnen den berechneten Beleihungsauslauf für gewöhnlich einer bestimmten Risikoklasse zu. Eine typische Einteilung kann so aussehen:

• Unter 60 Prozent: sehr geringe Zinsen
• 60 bis 80 Prozent: geringere bis moderate Zinsen
• 80 bis 90 Prozent: höhere Zinsen
• 90 bis 100 Prozent: wesentlich höhere Zinsen

Daraus lässt sich ableiten: Je größer der Beleihungsauslauf, desto teurer sind die Zinsen und umgekehrt.

Hintergrund: Ein höherer Beleihungsauslauf lässt die Wahrscheinlichkeit dafür steigen, dass die Bank im Fall einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers das geschuldete Kapital nicht vollständig zurückerhält. Aufgrund dessen erhebt der Kreditgeber mit steigendem Beleihungsauslauf einen Risikoaufschlag in Form eines höheren Zinses. Berechnet die Bank einen hohen Auslauf, stellt sie überdies oft strengere Anforderungen an die Kreditvergabe, wie etwa:

• eine hervorragende Bonität
• zusätzliche Kreditsicherheiten

Zu Letzteren zählt bspw. ein zweiter Kreditnehmer mit festem Einkommen. Werden diese Bedingungen bei einem hohen Beleihungsauslauf nicht erfüllt, lehnt die Bank die Finanzierung normalerweise ab.

Was ist ein Beleihungsauslauf und wie hoch wäre er bei meiner Immobilienfinanzierung? Wer darauf Antworten hat, kann seine Finanzierungsoptionen gezielter vergleichen. Hüttig & Rompf unterstützt Sie bei der Planung Ihrer Baufinanzierung. Gern vergleichen die Experten die Angebote von über 600
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Ob Sie eine Darlehenszusage inklusive günstiger Zinsen erhalten, hängt maßgeblich auch vom Beleihungsauslauf ab. Deshalb ist die Berechnung des Beleihungsauslaufs eine zentrale Frage für Bauherren und Immobilienkäufer. Grundsätzlich ist es möglich, die Kennzahl selbst zu bestimmen. Allerdings legen die Banken den Beleihungswert individuell fest. Folglich kann das eigene Ergebnis von dem des Kreditgebers abweichen.

Die Beleihungsauslauf-Formel

Ihren Beleihungsauslauf berechnen Sie anhand dieser Formel: Beleihungsauslauf in Prozent = (Gesamte Darlehenssumme / Beleihungswert) × 100

Zur Ermittlung gehen Sie schrittweise vor. Zuerst sind die 2 benötigten Angaben zu bestimmen:

1. Gesamte Darlehenssumme: Sie ergibt sich aus dem Gesamtkapitalbedarf für den Immobilienkauf oder -bau abzüglich des Eigenkapitals. Wichtig: Zum benötigten Darlehensbetrag sind etwaige Förderdarlehen und bestehende Vorlasten hinzuzurechnen.
2. Beleihungswert: Betrag, den die Bank im Fall einer Versteigerung der Immobilie mit großer Wahrscheinlichkeit jederzeit erzielen kann. Üblicherweise liegt der Beleihungswert bei 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises.

Folgendes Beispiel zeigt, was der Beleihungsauslauf ist und wie er sich konkret ermitteln lässt:

• Kaufpreis der Immobilie: 400.000 €
• Kaufnebenkosten (10 Prozent des Kaufpreises): 40.000 €
• Gesamtkapitalbedarf: 440.000 €
• Eigenkapital (30 % des Gesamtkapitalbedarfs): 132.000 €
• Darlehenssumme: Gesamtkapitalbedarf - Eigenkapital = 308.000 €
• Beleihungswert (90 % vom Kaufpreis): 360.000 €
• Beleihungsauslauf: (308.000 € / 360.000 €) × 100 = ca. 86 %

Das Ergebnis besagt, dass der Darlehensnehmer rund 86 Prozent des Beleihungswerts der Immobilie mit Fremdkapital finanziert. Dadurch sind wahrscheinlich etwas höhere Zinsen zu zahlen. Könnte der Darlehensnehmer noch mehr Eigenkapital beisteuern, wäre der Beleihungsauslauf entsprechend besser. So würde sich zum Beispiel bei einem Eigenkapitalbeitrag von 40 Prozent diese Rechnung ergeben:

• Gesamtkapitalbedarf: 440.000 €
• Eigenkapital (40 % des Gesamtkapitalbedarfs): 176.000 €
• Darlehenssumme: Gesamtkapitalbedarf - Eigenkapital = 264.000 €
• Beleihungswert (90 % vom Kaufpreis): 360.000 €
• Beleihungsauslauf: (264.000 € / 360.000 €) × 100 = ca. 73 %

Bei einem solchen Beleihungsauslauf räumen Ihnen die Banken oft einen günstigeren Zinssatz ein. Was unterschiedlich hohe Eigenkapitalbeiträge für den Beleihungsauslauf bedeuten, verdeutlicht auch folgende Übersicht:

Für die Berechnung des Beleihungsauslaufs sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen:

• Darlehenssumme: errechnet sich aus dem Kaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten und abzüglich des Eigenkapitals
• Förderdarlehen (bspw. KfW-Darlehen): werden normalerweise zur erforderlichen Darlehenssumme hinzugerechnet
• Bestehende Vorlasten: bereits im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte schlägt die Bank auf die Darlehenssumme auf
• Beleihungswert: ergibt sich aus dem aktuellen Verkehrswert bzw. Kaufpreis abzüglich eines Sicherheitsabschlags

Sie sehen: Die Kaufnebenkosten und das Eigenkapital wirken sich direkt auf die benötigte Darlehenssumme und somit indirekt auch auf den Beleihungsauslauf aus. Darüber hinaus berechnen Banken den Beleihungswert individuell und konservativ, das heißt nach dem Vorsichtsprinzip. Zur Ermittlung des Beleihungswerts greift die Bank je nach Immobilientyp auf unterschiedliche Methoden zurück:

• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Im Zuge einer Kreditvergabe tauchen immer wieder verschiedene Bezeichnungen auf. Um Verwechslungen zu vermeiden, ist es daher sinnvoll, sich mit den wichtigsten Kennzahlen vertraut zu machen. Auf diese Weise können Sie die Finanzierungsangebote der Banken besser vergleichen und bewerten.

Beleihungsauslauf, Beleihungswert und Beleihungsgrenze im Vergleich

Für eine erfolgreiche Baufinanzierung sollten Ihnen diese Begriffe geläufig sein:

• Beleihungswert: Betrag, den die Bank im Fall einer Veräußerung der Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit zu jeder Zeit erzielen würde. Der Beleihungswert liegt stets unterhalb des Verkehrswerts und dient als Berechnungsgrundlage für die Beleihungsgrenze und den Beleihungsauslauf.
• Beleihungsgrenze: Die maximale Darlehenssumme, die Sie von der Bank erhalten können. Die Beleihungsgrenze beträgt üblicherweise zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswerts.
• Beleihungsauslauf:

Finanzierungsauslauf und Beleihungsauslauf bedeuten in aller Regel das Gleiche. Manchmal wird jedoch beim Begriff Finanzierungsauslauf anstatt des Beleihungswerts der Kaufpreis der Immobilie herangezogen. In diesem Fall würde die Berechnung ein abweichendes Ergebnis liefern. Fragen Sie deshalb vorsichtshalber nach, auf welcher Grundlage die Bank den Finanzierungsauslauf bzw. Beleihungsauslauf berechnet.

Generell gilt: Je kleiner der Beleihungsauslauf, desto besser ist es für Ihre Baufinanzierung. Für eine Darlehenszusage bzw. günstige Zinsen gibt es allerdings keine starre Grenze. Vielmehr ordnen die Banken die Beleihungsausläufe in bestimmte Bereiche ein.

Welche Schwellenwerte sind bei der Baufinanzierung wichtig?

Anhand der folgenden Tabelle erkennen Sie, wie die Banken unterschiedliche Beleihungsläufe hinsichtlich des Kreditausfallrisikos für gewöhnlich bewerten:

• Unter 60 % (sogenannte Realkredit-Grenze): sehr geringes Risiko – häufig beste Konditionen
• 60 bis 80 %: geringes bis moderates Risiko – meist gute Zinsen
• 80 bis 90 %: mittleres Risiko – oft höhere Zinsen und strengere Bonitätsanforderungen
• 90 bis 100 %: hohes Risiko – in der Regel deutlich teurer, gute Bonität und häufig Zusatzsicherheiten erforderlich
• Über 100 %: Sonderfall – nur mit ausgezeichneter Bonität und/oder weiteren Sicherheiten möglich

Beachten Sie ferner, dass unter anderem diese Faktoren Ihren Beleihungsauslauf beeinflussen:

• Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital Sie zur Immobilienfinanzierung beisteuern, desto kleiner fällt der Beleihungsauslauf aus.
• Kaufnebenkosten: Sie erhöhen die benötigte Darlehenssumme und damit auch den Beleihungsauslauf.
• Finanzierungsreserve: Ein finanzieller Puffer für unvorhergesehene Kosten lässt die Darlehenssumme steigen, was einen größeren Beleihungsauslauf bedeutet.

Aus der Formel zur Berechnung des Beleihungsauslaufs lassen sich 2 direkte Einflussgrößen ableiten:

1. Darlehenssumme
2. Beleihungswert

Für einen besseren Beleihungsauslauf muss die Darlehenssumme sinken bzw. der Beleihungswert steigen. Letzterer lässt sich jedoch nur eingeschränkt beeinflussen. Einfacher ist es meist, wenn Sie über die Darlehenssumme Ihren Beleihungsauslauf optimieren.

Ihren Beleihungsauslauf können Sie auf verschiedenen Wegen reduzieren:

• Mehr Eigenkapital beisteuern: Mit jedem selbst eingebrachten Euro verringert sich die Darlehenssumme und damit auch der Beleihungsauslauf.
• Kaufnebenkosten selbst tragen: Aufwendungen für Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer und ggf. Makler möglichst mit Eigenmitteln bezahlen, da die Kaufnebenkosten nicht den Beleihungswert erhöhen.
• Muskelhypothek erbringen: Durch Eigenleistungen beim Hausbau können Sie Ihren benötigten Darlehensbetrag bzw. Ihren Beleihungsauslauf reduzieren.
• Preiswertere Immobilie wählen/Kaufpreis geschickt verhandeln: Durch eine günstigere Immobilie lässt sich die erforderliche Darlehenssumme senken.
• Lage und Sanierungsbedarf der Immobilie prüfen: Gepflegte, nicht sanierungsbedürftige Objekte in beliebten Wohnorten haben einen höheren Beleihungswert, was den Beleihungsauslauf positiv beeinflusst.
• Verkehrswert-/Beleihungswertgutachten erstellen lassen: Über ein qualifiziertes Gutachten lässt sich gegenüber der Bank die Werthaltigkeit der Immobilie nachweisen.
• Angebote mehrerer Banken vergleichen:

Möchten Sie einen guten Beleihungsauslauf erzielen, sollten Sie das vermeiden:

• zu wenig Eigenkapital einbringen
• zu kostspielige Immobilie erwerben
• Höhe der Kaufnebenkosten unterschätzen
• Kaufnebenkosten nicht mit Eigenmitteln finanzieren
• zur Berechnung des Beleihungsauslaufs anstatt des Beleihungswerts den Kaufpreis heranziehen
• einen Modernisierungsbedarf, eine weniger beliebte Lage oder andere Aspekte, die den Beleihungswert drücken, ignorieren

Der Beleihungsauslauf ist ein zentraler Faktor für die Kreditvergabe und den eingeräumten Zinssatz. Allerdings gibt es bei einer Baufinanzierung eine Reihe weiterer Aspekte zu berücksichtigen. So sollten Sie bei einem Immobilienerwerb oder -bau immer die gesamte Finanzierungsstruktur betrachten.

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