Das Wichtigste in Kürze
- Über eine Auflassungsvormerkung sichern Immobilienkäufer ihren Anspruch auf eine Eigentumsübertragung ab.
- Nach erfolgter Beurkundung des Kaufvertrags lässt der Notar die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eintragen.
- Die Vormerkung schützt den Erwerber vor allem davor, dass die Immobilie anderweitig verkauft oder nachträglich belastet wird.
- Eine Auflassungsvormerkung macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer, sondern erst die finale Eintragung seines Namens in Abteilung I des Grundbuchs.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Durch eine Auflassungsvormerkung wird Ihnen der Erwerb einer bestimmten Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt verbindlich zugesichert. Dazu beantragt ein Notar beim Grundbuchamt, einen entsprechenden „Sperrvermerk“ ins Grundbuch aufzunehmen. Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet der § 883 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Planen Sie einen Hauskauf, bietet Ihnen die Auflassungsvormerkung eine essenzielle Schutzfunktion. So garantiert diese unter anderem, dass der bisherige Eigentümer die Immobilie nicht an eine andere Person veräußert.
Beachten Sie jedoch, dass Sie durch eine Vormerkung im Grundbuch noch kein Immobilieneigentümer sind. Denn das sind Sie erst, wenn Sie durch eine finale Eintragung im Grundbuch stehen. Ein solcher Verwaltungsakt, für den einige Bedingungen zu erfüllen sind, nimmt in der Regel mehrere Wochen bzw. Monate in Anspruch. Insofern fungiert die Auflassungsvormerkung als „Zwischenlösung“ bzw. „Reservierung“, bis der eigentliche Eigentumswechsel vollzogen ist.
Welche Bedeutung hat die Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf?
Die Erwerbsvormerkung ist ein wesentlicher Schritt im Kaufprozess. Sie schafft Sicherheit für den Käufer:
- Schutz vor einem Weiterverkauf der Immobilie an Dritte
- Schutz vor neuen Belastungen im Grundbuch, bspw. durch Grundschulden
- Schutz vor einer Insolvenz des Verkäufers bzw. Schutz des Käufers vor den Ansprüchen Dritter
Ist eine Auflassungsvormerkung Pflicht?
Generell besteht keine Pflicht für eine Auflassungsvormerkung beim Immobilienkauf, sofern Sie keine Baufinanzierung abschließen. In der Praxis ist der Verzicht auf eine Auflassungsvormerkung aber nur in bestimmten Situationen sinnvoll, etwa bei einer Schenkung oder einem Erwerb unter Familienmitgliedern bzw. engen Freunden.
Darüber hinaus ist die Auflassungsvormerkung für Ihre Immobilienfinanzierung von großer Bedeutung. Denn ohne Vormerkung im Grundbuch kann die Bank kein Darlehen auszahlen. Hinsichtlich der Kaufpreiszahlung ist die Auflassungsvormerkung ebenfalls relevant. So ist der Kaufpreis für gewöhnlich erst dann zu begleichen, wenn dem Käufer entsprechende Sicherheiten vorliegen. Dazu zählt auch die Auflassungsvormerkung. Sie ist also zuerst ins Grundbuch aufzunehmen, danach ist der Kaufpreis fällig.
Auflassungsvormerkung allein reicht nicht für Eigentumswechsel
Nur die Auflassungsvormerkung für sich macht Sie noch nicht zum Eigentümer. Sie sichert jedoch Ihren Anspruch, später als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden.
Wo steht die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?
Das Grundbuchblatt eines Grundstücks ist in 3 Abteilungen gegliedert:
- Abteilung I: Eigentum und Grundlage der Eintragung
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
- Abteilung III: Grundpfandrechte und Beschränkungen
In Abteilung I wird der Käufer später als Eigentümer aufgenommen. Zuvor erfolgt die Auflassungsvormerkung in Abteilung II. Die Grundschuld, die zur Absicherung der Baufinanzierung dient, notiert das Grundbuchamt in Abteilung III.
Auflassungsvormerkung: Die Reihenfolge ist maßgeblich
Bei der Eintragung der Grundpfandrechte bzw. Grundschulden ist die Reihenfolge entscheidend. Im Fall einer Zwangsversteigerung der Immobilie werden nämlich die Forderungen des ersten Gläubigers vorrangig befriedigt.
Die Auflassungsvormerkung ist ein zentraler Schritt auf Ihrem Weg zum Hauskauf. Hüttig & Rompf berät Sie dazu umfassend und unterstützt Sie bei der gesamten Planung Ihrer Finanzierung. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf und die Experten finden aus verschiedensten Angeboten den für Sie besten Immobilienkredit.
Wie läuft die Auflassungsvormerkung beim Hauskauf ab?
Innerhalb des Kaufprozesses ist die Auflassungsvormerkung ein wichtiger Meilenstein. Deren Beantragung ist üblicherweise Sache des Notars. Sie müssen sich darum also nicht selbst kümmern.
Ablauf der Auflassungsvormerkung Schritt für Schritt
Der Prozess von der Kaufabsicht bis zur Eigentumsumschreibung lässt sich in diese Phasen unterteilen:
- Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Eigentumswechsel.
- Im Rahmen der Beurkundung unterzeichnen Käufer, Verkäufer und Notar den Kaufvertrag.
- Beim Notartermin stimmt der Verkäufer einer Auflassungsvormerkung zu.
- Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, indem er eine entsprechende beglaubigte Urkunde übermittelt.
- Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und nimmt die Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs auf.
- Weitere Bedingungen werden erfüllt, etwa das Löschen alter Belastungen sowie das Einholen von Finanzierungsnachweisen und einer Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde.
- Das Notariat sendet die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer.
- Die Bank zahlt das Darlehen aus.
- Der Käufer überweist den Kaufpreis und begleicht alle Kaufnebenkosten, darunter die Grunderwerbsteuer.
- Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
- Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht.
Auflassungsvormerkung: Wer macht was?
Für eine erfolgreiche Vormerkung ist ein zeitlich abgestimmtes Handeln aller Beteiligten notwendig. Im Folgenden finden Sie alle Aufgaben der Beteiligten bei der Auflassungsvormerkung im Überblick:
Partei | Aufgabe |
|---|---|
Käufer | unterschreibt den Kaufvertrag |
Verkäufer | unterschreibt den Kaufvertrag und stimmt der Auflassungsvormerkung zu |
Notar | beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt |
Grundbuchamt | prüft den Antrag und trägt die Vormerkung ins Grundbuch ein |
Bank | benötigt die Auflassungsvormerkung als Sicherheit für den Immobilienkredit |
Gemeinde | ist nicht direkt beteiligt, muss aber vor der finalen Eigentumsübertragung auf ihr ggf. vorhandenes Vorkaufsrecht verzichten |
Wann wird der Kaufpreis fällig?
Käufer sollten den Kaufpreis erst dann bezahlen, wenn ihnen die Fälligkeitsmitteilung vom Notar vorliegt. Dadurch ist ein reibungsloser, sicherer Ablauf gewährleistet. Das Notariat versendet die Fälligkeitsmitteilung, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt sind, wie bspw.:
- Auflassungsvormerkung ist ins Grundbuch eingetragen.
- Alle benötigten Genehmigungen liegen vor.
- Die kommunalen Vorkaufsrechte sind geklärt.
- Alte Grundschulden oder Belastungen sind gelöscht bzw. werden vom Käufer übernommen.
Tipp: Zeitnah um alle erforderlichen Dokumente kümmern
Klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, welche Unterlagen Sie für die Darlehensauszahlung brauchen. Dadurch lassen sich Verzögerungen vermeiden, wenn Ihnen der Notar die Kaufpreisfälligkeit mitteilt.
Nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung haben Immobilienkäufer üblicherweise 2 Wochen Zeit für die Überweisung des Kaufpreises. Setzen Sie sich deshalb rechtzeitig mit Ihrer Bank in Verbindung, um eine fristgerechte Darlehensauszahlung sicherzustellen.
Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Obwohl die Begriffe Auflassung und Auflassungsvormerkung oft synonym verwendet werden, haben sie doch verschiedene Bedeutungen. So ist eine Auflassung die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer zur Eigentumsübertragung eines Grundstücks (§ 925 Abs. 1 BGB). Was ist dagegen eine Auflassungsvormerkung? Bei dieser handelt es sich um eine Absicherung des Anspruchs des Käufers auf eine spätere Eigentumsübertragung.
Auflassung und Auflassungsvormerkung im Vergleich
Folgende Tabelle verdeutlicht Ihnen die Unterschiede zwischen einer Auflassung und einer Auflassungsvormerkung:
Begriff | Bedeutung | Zeitpunkt | Wirkung |
|---|---|---|---|
Auflassungsvormerkung | sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung | nach dem notariellen Kaufvertrag | schützt Käufer vor Weiterverkauf der Immobilie an Dritte und vor neuer Belastung |
Auflassung | Einigung zwischen Käufer und Verkäufer zur Eigentumsübertragung | im Rahmen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags | Basis für die spätere Eigentumsumschreibung |
Eigentumsumschreibung | endgültige Eintragung des Käufers als Eigentümer ins Grundbuch (Abteilung I) | nach Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung und Erfüllung aller Bedingungen, insbesondere nach Zahlung der Grunderwerbsteuer | Käufer ist rechtlicher Eigentümer |
Wann wird der Käufer wirklich Eigentümer?
Durch Ihre Unterschrift unter den notariell beurkundeten Kaufvertrag sind Sie noch kein Eigentümer der Immobilie. Der Eintrag einer Auflassungsvormerkung oder die pünktliche Überweisung des Kaufpreises reichen dafür ebenfalls nicht aus. Offizieller Eigentümer sind Sie erst, wenn Ihr Name in Abteilung I des Grundbuchs steht. In der Praxis kann eine Eigentumsübertragung chronologisch so ablaufen:
- Kaufvertragsunterzeichnung beim Notar im Januar
- Auflassungsvormerkung im Januar/Februar
- Kaufpreiszahlung im März
- Eigentumsumschreibung im April/Mai
Wer zahlt die Auflassungsvormerkung?
Für eine Auflassungsvormerkung trägt in der Regel der Käufer die Kosten. Allerdings ist es möglich, etwas anderes zu vereinbaren. So kann sich auch der Verkäufer vertraglich dazu verpflichten, die Kosten für die Auflassungsvormerkung zu tragen. Ferner zählen die Aufwendungen für die Auflassungsvormerkung zu den Notar- und Grundbuchkosten. Diese wiederum sind für den Käufer Teil der Kaufnebenkosten. Zu ihnen gehören in erster Linie:
- Notar- und Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Finanzierungskosten
- ggf. Maklergebühren
In Summe belaufen sich die Kaufnebenkosten meist auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Berücksichtigen Sie diesen Posten unbedingt in Ihrer Budgetplanung. Die Kaufnebenkosten sind für gewöhnlich mit Eigenkapital zu finanzieren.
Beispielhafte Kostenübersicht zur Auflassungsvormerkung
Die exakten Kosten für eine Auflassungsvormerkung orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch zahlen Sie eine halbe Gebühr aus der Gebührentabelle (Tabelle B). Nachfolgende Übersicht gibt die Kosten für eine Auflassungsvormerkung nach unterschiedlichen Kaufpreisen wieder (sämtliche Angaben ohne Gewähr):
Kaufpreis | Gebühr für Auflassungsvormerkung laut Gebührentabelle (halber Satz, ohne Umsatzsteuer) |
|---|---|
200.000 € | 217,50 € |
300.000 € | 317,50 € |
400.000 € | 392,50 € |
500.000 € | 467,50 € |
600.000 € | 547,50 € |
Die Tabelle zeigt: Mit dem Kaufpreis steigt die Gebührenhöhe. Wünschen Sie verbindliche Informationen zu den Kosten für eine Auflassungsvormerkung, wenden Sie sich an Ihren Notar bzw. an das zuständige Grundbuchamt.
Gebühr für Auflassungsvormerkung nur Teil der Kaufnebenkosten
Planen Sie neben den Kosten für die Auflassungsvormerkung weitere Notar-, Grundbuch-, Finanzierungs-, ggf. Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer in Ihre Kalkulation ein.
Wie lange dauert eine Auflassungsvormerkung?
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags wird die Auflassungsvormerkung für gewöhnlich schon nach wenigen Wochen ins Grundbuch aufgenommen. Wie lange diese dort verbleibt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie etwa von vertraglichen Details, den benötigten Dokumenten sowie von den Bearbeitungszeiten des jeweiligen Notars und Grundbuchamts.
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags wird die Auflassungsvormerkung für gewöhnlich schon nach wenigen Wochen ins Grundbuch aufgenommen. Wie lange diese dort verbleibt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie etwa von vertraglichen Details, den benötigten Dokumenten sowie von den Bearbeitungszeiten des jeweiligen Notars und Grundbuchamts.
Wie lange dauert nun eine Auflassungsvormerkung bei einem Hauskauf? Die Dauer einer Auflassungsvormerkung nach dem Notartermin - von der Eintragung ins Grundbuch bis zu deren Löschung - beträgt üblicherweise einige Monate. Der genaue Zeitraum kann allerdings auch kürzer oder länger sein. Eine Auflassungsvormerkung für einen Hauskauf dauert aber nicht „ewig“.
Wovon hängt die Dauer ab?
Wie lange eine Vormerkung im Grundbuch steht, richtet sich vor allem danach:
- Vollständigkeit der notariellen Dokumente
- Arbeitstempo des Notars
- Arbeitsbelastung des zuständigen Grundbuchamts
- vorhandene Belastungen im Grundbuch
- eventuell erforderliche Löschung alter Grundschulden
- notwendige Genehmigungen
- Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde
- Abstimmung mit finanzierender Bank
- Bezahlung der Grunderwerbsteuer
Was können Käufer tun, wenn es länger dauert?
Im Fall einer längeren Dauer der Auflassungsvormerkung haben Sie mehrere Optionen:
- kontrollieren, ob der Notar alle benötigten Unterlagen hat
- aktuellen Bearbeitungsstand beim Notariat erfragen
- Anfragen an das Grundbuchamt über den Notar übermitteln
- Darlehensauszahlung vorbereiten/mit Bank klären
- Übergabetermin und Umzug flexibel planen
- eigenen Mietvertrag nicht zu früh kündigen
- zeitlichen Puffer für Verzögerungen einplanen
- ggf. prüfen, ob Anspruch auf Schadensersatz besteht
Zeitplan Immobilienkauf: Von der Auflassungsvormerkung bis zur Darlehensauszahlung
Ein Immobilienerwerb ist ein komplexes Vorhaben, in das unterschiedliche Akteure eingebunden sind. Deswegen lässt sich der zeitliche Ablauf dafür lediglich grob schätzen. Der Prozess eines Immobilienkaufs kann bspw. so aussehen:
Zeitpunkt | Prozessschritt |
|---|---|
Tag 0 | Notartermin |
Woche 1–3 | Beantragung der Auflassungsvormerkung |
Woche 2–8 |
|
Woche 3-10 | Kaufpreisfälligkeitsmitteilung |
Woche 4-12 |
|
Woche 5-14 | Übergabe der Immobilie |
Woche 6-16 | finale Eigentumsübertragung im Grundbuch |
Wann wird die Auflassungsvormerkung gelöscht?
Das Löschen der Auflassungsvormerkung erfolgt in der Regel dann, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch steht. Sollte der Immobilienkauf wider Erwarten fehlschlagen, muss das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung ebenfalls entfernen.
Löschung nach erfolgreicher Eigentumsumschreibung
Sobald der neue Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen ist, hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt. Das Grundbuchamt löscht daraufhin die Auflassungsvormerkung aus Abteilung II. Die Änderungen im Grundbuch beantragt das beauftragte Notariat.
Was passiert, wenn der Immobilienkauf scheitert?
Manchmal lässt sich eine Eigentumsübertragung nicht erfolgreich abschließen. Gründe hierfür können sein:
- Der Käufer zahlt nicht den Kaufpreis bzw. die Finanzierung kommt nicht zustande.
- Die Unbedenklichkeitsbescheinigung fehlt bzw. der Käufer entrichtet keine Grunderwerbsteuer.
- Es treten Probleme bei der Grundschuldbestellung bzw. Lastenfreistellung auf.
- Die erforderliche behördliche Zustimmung wird nicht erteilt.
- Die Gemeinde macht von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch.
- Der Käufer tritt vom Kaufvertrag zurück.
Ist ein Eigentümerwechsel unmöglich, erlischt der Anspruch des Käufers auf den Immobilienkauf. Dies macht das Löschen der Auflassungsvormerkung notwendig. Anschließend kann der bisherige Eigentümer wieder frei über seine Immobilie verfügen.
Droht eine Eigentumsübertragung noch nach der Auflassungsvormerkung zu scheitern, sollten sich Käufer umgehend mit ihrem Notar und ggf. einem spezialisierten Fachanwalt in Verbindung setzen. In einer solchen Situation ist es zudem entscheidend, dass Sie keine Erklärungen abgeben, ohne sich vorher juristisch beraten zu lassen.
Warum ist die Auflassungsvormerkung für die Immobilienfinanzierung wichtig?
Ein Immobilienkauf gliedert sich in mehrere voneinander abhängige Schritte. Zu den wesentlichen zählen:
- Kaufvertragsunterzeichnung
- Auflassungsvormerkung
- Grundschuldbestellung
- Kaufpreisfälligkeit
- Darlehensauszahlung
- Überweisung des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten
- Immobilienübergabe
- Eigentumsumschreibung
Als Teil des Kaufprozesses ist die Auflassungsvormerkung von großer Bedeutung. Ohne sie kann für gewöhnlich kein Immobilienerwerb erfolgen. Schließlich ist eine Vormerkung im Grundbuch oft die Voraussetzung für weitere Schritte im Ablauf. So zahlt etwa die Bank das beantragte Darlehen in aller Regel erst dann aus, wenn das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung und die Grundschuld eingetragen hat.
Davor - zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrags - sollten Käufer eine verbindliche Finanzierungszusage, einen Eigenkapitalnachweis und weitere Unterlagen vorlegen können. Auf diese Weise stellen Sie die Finanzierung Ihres Immobilienkaufs sicher.
Was ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch? Die Finanzierungsspezialisten von Hüttig & Rompf informieren Sie sowohl zu diesem Thema als auch zum gesamten Immobilienkaufprozess. Sie erläutern Ihnen ebenfalls den genauen Unterschied zwischen einer Auflassung und einer Auflassungsvormerkung.
Zusammenspiel von Käufer, Verkäufer, Notar, Grundbuchamt und Bank
Ein reibungsloser Ablauf beim Immobilienerwerb erfordert ein koordiniertes Handeln aller Beteiligten:
- Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, nachdem Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschrieben haben.
- Der Notar lässt die Grundschuld ins Grundbuch eintragen, die der Bank als Kreditsicherheit dient.
- Das Notariat prüft, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind und versendet dann die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an den Käufer.
- Die Bank zahlt nach der Auflassungsvormerkung und der Grundschuldbestellung das Darlehen aus.
- Der Käufer überweist den Kaufpreis an den Verkäufer, was dieser dem Notar bestätigt.
- Käufer und Verkäufer vereinbaren einen Übergabetermin für die Immobilie.
- Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung inklusive der Löschung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.
Für einen Immobilienkauf ohne Verzögerungen sollten Sie sich als Käufer vor allem um Ihre Finanzierung kümmern. Schließen Sie dazu rechtzeitig einen Darlehensvertrag ab und bereiten Sie die Grundschuldbestellung vor. Darüber hinaus ist es wichtig, die Auszahlungsvoraussetzungen für das beantragte Darlehen im Detail zu kennen. Üblicherweise finanzieren Käufer mindestens die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital. Dafür müssen sie rechtzeitig die nötige Liquidität vorhalten.
Was ist eine Auflassungsvormerkung? Die Vormerkung ist ein fundamentaler Sicherheitsbaustein für Ihren Immobilienkauf. Die Vormerkung ersetzt jedoch keine sorgfältige Finanzierungsplanung. Die Spezialisten von Hüttig & Rompf unterstützen Sie jederzeit bei Ihrem Vorhaben, indem sie insbesondere die für Sie beste Bank finden. Dazu vergleichen sie die Angebote von über 600 Finanzierungspartnern. Lassen Sie jetzt Ihr Darlehen berechnen und fordern Sie ein individuelles, unverbindliches Finanzierungsangebot an.
Häufig gestellte Fragen: Auflassungsvormerkung
Was bedeutet Auflassungsvormerkung einfach erklärt?
Was bedeutet Auflassungsvormerkung einfach erklärt?
Eine Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer den Erwerb einer bestimmten Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt verbindlich zu. Die Vormerkung dient quasi als „Reservierung“, bis die eigentliche Eigentumsübertragung im Grundbuch vollzogen ist.
Ist man mit der Auflassungsvormerkung Eigentümer?
Ist man mit der Auflassungsvormerkung Eigentümer?
Nein, mit einer Auflassungsvormerkung sind Sie noch kein Eigentümer. Das sind Sie erst, wenn die sogenannte Auflassung vollständig abgeschlossen, also Ihr Name in Abteilung I im Grundbuch des Grundstücks eingetragen ist.
Wie lange dauert eine Auflassungsvormerkung?
Wie lange dauert eine Auflassungsvormerkung?
In der Regel steht eine Auflassungsvormerkung bereits innerhalb weniger Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrags im Grundbuch. Wie lange die Auflassungsvormerkung dort verbleibt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie bspw. von der Gestaltung des Kaufvertrags, den benötigten Dokumenten sowie vom Notar und Grundbuchamt. Bis Letzteres den Eintrag der Auflassungsvormerkung durch die finale Auflassung ersetzen kann, beträgt die Dauer nach dem Notartermin meist einige Monate.
