Steigende Mieten und die Implikationen für die Politik und die Immobilienwirtschaft

Schon seit Jahren steigen die Mieten nahezu ununterbrochen an und verschlingen bei vielen Familien immer größere Teile des Haushaltseinkommens. Nach Erhebungen des Pestel-Instituts fehlen in Deutschland aktuell rund 1,4 Millionen Wohnungen. Um das bundesweite Wohnungsdefizit bis 2030 abzubauen, müssten nach Berechnungen der Wissenschaftler jährlich 410.000 Wohnungen neu gebaut werden – ein eher illusorisches Ziel.

Besonders hoch sind die Wohnungsdefizite in Westdeutschland und hier insbesondere in den Ballungsräumen. Aber selbst in weiten Teilen Ostdeutschlands liegt die Leerstandsquote ohne Berücksichtigung des Langzeitleerstands inzwischen unter drei Prozent. Selbst wenn es gelingen sollte, 40 % des Langzeitleerstands für die Versorgung der Bevölkerung zu reaktivieren, summiert sich das Wohnungsdefizit bundesweit auf 1,05 Millionen Wohnungen. Dabei wird die Reaktivierung immer schwieriger. So scheint ein wachsender Teil der Wohnungseigentümer nicht mehr dazu bereit zu sein, seine Wohnung(en) am Markt anzubieten. „Dazu gehören vor allem ältere Eigentümer von Zweifamilienhäusern, die die zweite Wohnung nicht mehr vermieten“, wie es vom Pestel-Institut heißt.

Ohne die Reaktivierung von Langzeitleerständen ergibt sich für Deutschland aber sogar ein Defizit von 1,4 Millionen Einheiten. Dem stehen – vornehmlich in strukturschwachen Regionen – im ersten Fall (40% Langzeitleerstandsaktivierung) Wohnungsüberhänge von 90.000 gegenüber.

Wegen des beschriebenen Mangels, aber auch aufgrund der geringen Wohneigentumsquote in Deutschland wendet laut einer forsa-Umfrage über ein Drittel der heimischen Bevölkerung inzwischen mehr als 30% ihres Einkommens für das Wohnen auf. Bei 12% der Bevölkerung sind es sogar über 40%. Die Mittelschicht gerät zunehmend in Mietüberlastung.

Um an dieser Stelle Abhilfe zu schaffen, muss alles daran gesetzt werden, die Wohneigentumsquote in Deutschland deutlich zu erhöhen und an das Niveau in anderen europäischen Ländern heranzuführen. Dies gilt vor allem in Bezug auf Familien, bei denen in den vergangenen Jahren überproportional steigende Mietquoten festzustellen waren. Nur hierdurch wird es möglich sein, das für den Wohnungsbau erforderliche Kapital zu erschließen. Hinzu kommt der sogenannte Trickle-down-Effekt. Durch die Schaffung privaten Wohneigentums wird der Bestand entlastet, wovon letztendlich auch klassische Mieterhaushalte profitieren. 
Bisweilen hilft es schon, potenzielle Eigenheimkäufer dazu zu ermutigen, den Suchradius etwas auszudehnen. So kann laut der Untersuchung „Wohnen in Deutschland“ des Verbands der Sparda-Banken e.V. oft schon die Inkaufnahme geringfügig längerer Wegstrecken zur Arbeit (+20 bis 30 Minuten) zu hohen fünf- oder sogar sechsstelligen Ersparnissen beim Immobilienkauf führen. Gerade mit dem gestiegenen Homeoffice-Anteil hat dieses Argument in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen.

Die Politik ist insbesondere gefordert, die private Wohnungsbautätigkeit durch sinnvolle Steuervergünstigungen und Kreditförderprogramme, die nicht an strenge Energiestandards und/oder enge Einkommensgrenzen gekoppelt sind, nachhaltig zu incentivieren. Bürokratische Hindernisse und überflüssige Auflagen sind abzubauen und vor Ort muss die regionale Bauindustrie darauf hinwirken, dass die den Kommunen und Städten neu eingeräumten Vereinfachungs- und Beschleunigungsmöglichkeiten (z.B. Bau-Turbo) von diesen auch tatsächlich genutzt werden. 
Eine weitere Verschärfung des Mietrechts sowie nochmals erhöhte Bau- und Klimaschutzauflagen scheinen in Bezug auf die Reaktivierung des Langzeitleerstands dagegen eher kontraproduktiv zu sein.