So schafft es auch die nächste Generation ins Eigenheim

Die Immobilienpreise ziehen wieder an und es wird gerade für junge Leute immer schwerer, das für eine günstige Finanzierung erforderliche Eigenkapital zusammenzubekommen. Wunder wirken kann da oft ein gut vorbereitetes Gespräch mit Eltern und/oder Großeltern. Ziehen beim Hauskauf die Beteiligten nämlich an einem Strang, führt dies in der Regel bei allen Generationen zu einer erhöhten Zufriedenheit.

Auf die Möglichkeit, Vermögen von einer Generation an die nächste zu verschenken, statt bis zum Eintritt des Erbfalls zu warten, sind wir in unserem Newsletter Januar 2026 „Geben mit warmen Händen“ bereits eingegangen. Oft tut sich die ältere Generation damit aber insofern etwas schwer, als trotz der Einräumung von Wohn- und/oder Nießbrauchrechten schnell der Eindruck entstehen kann, das mühsam angesparte Vermögen dauerhaft aus der Hand zu geben und in einer möglichen späteren Notsituation auf die beschenkten Kinder angewiesen zu sein. Diese Besorgnis kann durch einen professionell formulierten Schenkungsvertrag ausgeräumt werden.

Eine aus Sicht vieler Steuerexperten noch elegantere Variante ist die Einbringung des zu verschenkenden Vermögens in eine sogenannte Familien-KG und die Übertragung von KG-Anteilen unter strategischer Berücksichtigung vorhandener Freibeträge an die Nachkommen. Die Beschenkten nehmen dabei die Stellung der Kommanditisten ein und haften nur mit der Einlage. Der/die Schenker werden zu Komplementären und können sämtliche wirtschaftlichen Entscheidungen treffen. Dazu gehört auch der Kauf von Immobilien, einschließlich der dafür erforderlichen Kreditaufnahme nebst Eintragung von Grundschulden im Grundbuch zur Absicherung. Um die Begleitung durch einen fachkundigen Notar sowie einen kompetenten Steuerberater führt dabei allerdings kein Weg herum.

Etwas einfacher ist es, wenn Eltern ihren Kindern Vermögen für den Hauskauf direkt zur Verfügung stellen. Diese können es dann als Quasi-Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen. Das erhöht die Sicherheit für die finanzierende Bank und führt automatisch zu einer Reduzierung der Finanzierungskosten (Zinsen). Als Sicherheit für die Eltern kann im Grundbuch eine weitere Grundschuld hinter der des finanzierenden Kreditinstituts eingetragen werden.

Verfügen die Eltern über keine liquiden Vermögenswerte, lässt sich eine Reduzierung des Eigenkapitalanteils und/oder der Kreditkosten möglicherweise auch durch die Eintragung einer zusätzlichen Grundschuld auf das Elternhaus oder durch eine Bürgschaft der Eltern realisieren. Auch die Übertragung eines von den Eltern nicht mehr benötigten Bausparvertrags auf die Kinder kann an dieser Stelle von Nutzen sein.

Im Endeffekt gilt: Bei etwas Kreativität, kompetenter Beratung sowie einem guten und vertrauensvollen Verhältnis zwischen den Generationen müssen Kinder oft nicht so lange auf die Anschaffung ihres Eigenheims warten, wie es auf den ersten Blick vielleicht den Anschein hat.