Mietrecht 2026: Von Deregulierung keine Spur
Ende April 2026 hat das Bundeskabinett eine umfassende Reform des Mietrechts beschlossen. Ziel ist es, rechtliche Unsicherheiten zu beseitigen und Mieterinnen und Mieter finanziell zu entlasten. Für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger im Immobilienmarkt bedeutet sie vor allem strengere Rahmenbedingungen.
Der Entwurf ist noch kein Gesetz. Im parlamentarischen Verfahren sind Änderungen möglich. Trotzdem lohnt sich ein genauer Blick in das Papier, denn die Stoßrichtung ist klar.
Ein zentraler Punkt betrifft Indexmietverträge. In angespannten Märkten soll künftig gelten: Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als drei Prozent pro Jahr, kann der darüber hinausgehende Anteil nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden.
Kurzzeitmietverträge sollen künftig auf maximal sechs Monate begrenzt werden. Eine einmalige Verlängerung auf maximal acht Monate soll möglich sein. Darüber hinaus muss für die Kurzzeitvermietung ein besonderer Anlass beim Mieter vorliegen. Das Modell „befristet vermieten, flexibel bleiben“ wird damit stark eingeschränkt.
Die Flexibilität von Vermieterinnen und Vermietern wird auch an anderer Stelle begrenzt: In angespannten Wohnungsmärkten müssen Möblierungszuschläge künftig gesondert ausgewiesen werden. Ihre Berechnung muss sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Für voll möblierte Wohnungen sind pauschal 10 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Wenn Vermieterinnen und Vermieter den Zuschlag für Möbel nicht gesondert ausweisen, verlieren sie die Möglichkeit, eine höhere Miete zu rechtfertigen – denn dann gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert.
Geplant ist außerdem eine wesentliche Änderung bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs: Mieterinnen und Mieter, denen wegen Mietrückständen gekündigt wurde, sollen künftig nicht nur eine außerordentliche, sondern auch eine ordentliche Kündigung einmalig heilen können, indem sie den ausstehenden Betrag zahlen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer erhöht sich damit bei problematischen Mietverhältnissen das Risiko.
Nicht alle Änderungen gehen zulasten von Vermieterinnen und Vermietern. Positiv für sie ist die geplante Anhebung der Schwelle für das vereinfachte Modernisierungsverfahren von 10.000 auf 20.000 Euro. Damit lassen sich Modernisierungen einfacher abrechnen.
Was bedeutet das für die Praxis?
Der Entwurf ist kein fertiges Gesetz, aber er ist ein deutliches Signal. Viele Modelle, die für Eigentümerinnen und Eigentümer bislang als flexibel oder vorteilhaft galten, werden künftig stärker reguliert oder klarer eingegrenzt.