Mietpreisbremse bestätigt – was die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts für Käufer, Investoren und Bauträger bedeuten

Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse verstößt nicht gegen die deutsche Verfassung. Dies hatte das Bundesverfassungsgericht bereits 2019 festgestellt. Gleiches gilt auch für die Verlängerung der Mietpreisbremse über den ursprünglich festgelegten Zeitraum bis Ende 2020 hinaus. Letzteres haben die Karlsruher Richter erst Anfang dieses Jahres entschieden, indem sie die entsprechende Beschwerde einer Berliner Vermieterin als unbegründet abwiesen.

Die Entscheidung der höchsten deutschen Richter schafft rechtliche Klarheit und bestätigt den politischen Rahmen für regulierte Mietmärkte. Per Rechtsverordnung können Landesregierungen somit auch weiterhin Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“ festlegen, in denen Mieterhöhungen bei Wiedervermietung nur auf maximal 10% über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus angehoben werden dürfen. Ende 2025 galt dies bundesweit für 627 Städte/Gemeinden. Ausgenommen waren und sind Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und das Saarland.

Dabei sieht das Gericht den Eingriff in die Eigentumsrechte von Vermietern insbesondere deshalb als verhältnismäßig an, weil keine absolute Mietobergrenze bestehe und die Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete die Wirtschaftlichkeit der Vermieter sicherstelle.

Von der Mietpreisbremse unberührt bleiben weiterhin „Neubauten“ die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet werden, sowie umfassend sanierte Wohnungen (Erstvermietung nach Sanierung). Auf diese Weise soll die Erstellung neuer Wohnungen gefördert oder besser gesagt der Wohnungsneubau nicht noch weiter abgewürgt werden. Zeitweise war während des Gesetzgebungsverfahrens eine Anhebung der „Neubaugrenze“ auf 2019 vorgesehen, zu der es aber zum Glück nicht gekommen ist. Mieten bleiben in angespannten Wohnungsmärkten damit begrenzt planbar. Neubauprojekte profitieren von der regulatorischen Abgrenzung zu älteren Bestandsobjekten.

Dieser positive Aspekt sollte potenziellen Investoren aktiv kommuniziert werden. Kombiniert mit den aktuell geltenden Sonderabschreibungsmöglichkeiten für neu geschaffene Mietwohnungen (§ 7b EStG) lassen sich für die kommenden Jahre doch gerade mit energieeffizienten, nachhaltigen Wohnkonzepten sehr attraktive Nachsteuer-Renditen erzielen.

Für Käufer sowie die finanzierenden Banken schafft diese Konstellation langfristige Wertstabilität, für Projektentwickler garantiert das Urteil aus Karlsruhe ein Höchstmaß an Beratungssicherheit.

Keinen Dienst haben die Rechtsprechung sowie die zugrundeliegende Gesetzgebung dagegen der breiten Bevölkerung getan. Beides läuft Bemühungen, bestehenden Wohnraum durch Modernisierungsmaßnahmen (keine Sanierung) aufzuwerten, diametral entgegen. Für Wohnungssuchende, die nicht die Möglichkeit haben, sich durch eine eigene Immobilie dem Regulierungsstreben des Staates zu entziehen, wird es zukünftig noch schwieriger werden, eine passgenaue Bleibe zu finden.