Die neue Normalität am Baufinanzierungsmarkt
Die Baufinanzierung hat in den vergangenen zehn Jahren einen tiefgreifenden Wandel durchlaufen. Dominierte bis zur Zinswende 2022 ein starker Verkäufermarkt mit kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen und sehr günstigen Finanzierungskosten das Geschehen, sind heute Leistbarkeit, Eigenkapital, und eine solide Finanzierungsstruktur für den Erfolg einer vornehmlich fremdkapitalbasierten Immobilientransaktion entscheidend.
Von unter einem auf über vier Prozent sind die deutschen Hypothekenzinsen zwischen Anfang 2022 und Ende 2024 angestiegen. In diesem Sprung ist der Hauptgrund für die Abschläge am heimischen Immobilienmarkt zu sehen. Die Kaufpreise gingen deutlich zurück, das Transaktionsvolumen brach regelrecht ein. Hinzu kam ein gehöriges Maß an Unsicherheit über die weitere Zinsentwicklung. Damit ist es inzwischen allerdings vorbei.
Die 10-jährigen Bauzinsen haben sich bei deutlich reduzierten Schwankungen auf einem neuen Niveau zwischen 3,5 und 4 Prozent eingependelt (80%-Beleihung). Bei 15-jähriger Laufzeit sind es knapp 0,4 Prozentpunkte mehr. Dabei spricht einiges dafür, dass es bei dieser Größenordnung längerfristig bleiben wird. So weichen die aktuellen Zinssätze für Forward-Darlehen – vom Forward-Aufschlag (typischerweise 0,01 bis 0,03% pro Monat) einmal abgesehen – nicht unwesentlich von dieser Spanne ab. Die Mehrheit der Banken und der professionellen Kapitalmarktteilnehmer geht zumindest für die mittlere Zukunft somit von einem gleichbleibenden Zinsniveau aus. Weiteres Spekulieren auf Zinssenkungen scheint im Hinblick auf die Entwicklung bei den Immobilienpreisen, die im Schnitt mit rund 3.600 Euro pro Quadratmeter signifikant unter den Höchstständen von 2021 und 2022 liegen – inzwischen aber wieder anziehen – somit kontraproduktiv zu sein.
Vielmehr ist bei der Finanzierung das Zusammenspiel aus Eigenkapital, tragfähigen Monatsraten und langfristiger Finanzierungsstruktur der neuen Realität anzupassen. Diese Entwicklung ist bei vielen Immobilienerwerbern auch bereits zu erkennen. So bringen Käufer nach aktuellen Auswertungen von Hüttig & Rompf heute im Durchschnitt deutlich mehr Eigenkapital ein. Lag die EK-Quote von Eigennutzern im Jahren 2020 noch bei 19,8%, ist sie 2025 auf durchschnittlich 26,6% angestiegen. Gleichzeitig hat sich der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von aufgenommenem Kreditbetrag zum Beleihungswert, von ca. 89% auf unter 84% reduziert. Ergänzend dazu ist die durchschnittliche Anfangstilgung seit 2020 von knapp 3% auf 2,1% zurückgegangen. Trotz gestiegener Zinshöhe kann die Belastung, die bei Eigennutzern seit 2020 von monatlich 1.300 Euro (22,4% des Einkommens) auf knapp 1.700 Euro im Jahr 2025 (26,3% des Einkommens) angestiegen ist, auf diese Weise tragfähig gehalten werden. Zwei Jahre zuvor (2023) waren es übrigens auch schon einmal 28,3%.
Weitere wichtige Aspekte, die eine auskömmliche Finanzierung erleichtern, sind erfahrene Baufinanzierungsvermittler sowie gut aufbereitete Kredit- und Immobilienunterlagen. Hilfreich ist zudem die Stellung von Kreditsicherheiten jenseits des eigentlichen Kaufobjekts (Quasi-Eigenkapital, Bürgschaften, auf eine weitere Immobilie eingetragene Grundschulden, …) sowie die nachhaltige Verbesserung der eigenen Bonität (Stichwort Schufa-Score).
All diese Punkte erhöhen nicht nur die Wahrscheinlichkeit, eine Immobilienfinanzierung im benötigten Umfang tatsächlich zu bekommen, sondern sie senken auch die Finanzierungskosten. In vielen Fällen wird die Finanzierungsrate dann nur noch geringfügig oberhalb oder sogar auf gleicher Höhe mit den monatlichen Angebotsmieten liegen. Nach einer weiteren Auswertung der Bilthouse-Gruppe haben sich letztere in den 50 größten deutschen Städten zuletzt um 4,8% erhöht, während die Immobilienkaufpreise nur um 2,6% angestiegen sind.