Die Anatomie des Bauzinses
Wenn die EZB über ihren Leitzins entscheidet, blicken Bauherrinnen und Bauherren häufig reflexartig auf die Bauzinsen. Dabei sind die EZB-Zinsen gar nicht das Maß aller Dinge. Viel wichtiger ist eine andere Kennzahl: die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe.
Warum? Die Bundesanleihe ist für die Bank, die die Baufinanzierung vergibt, die einfachste Möglichkeit, ihr Geld anzulegen – und das nahezu ohne jedes Risiko. Aktuell liegt die Rendite der Bundesanleihe bei rund 3,01 Prozent. Dieser „risikofreie“ Zins ist die Kalkulationsgrundlage für den Bauzins.
Wenn eine Bank ihr Geld nun nicht in eine Bundesanleihe investieren, sondern es als Kredit an Bauherrinnen und Bauherren vergeben möchte, muss sich das für sie auch finanziell lohnen. Deshalb werden auf das Fundament der Bundesanleiherendite mehrere Kostenblöcke gesetzt.
Der erste Kostenblock sind die sogenannten Kapitalkosten. Banken sind dazu verpflichtet, Eigenkapital vorzuhalten. Und auf dieses Kapital müssen sie eine Mindestrendite erwirtschaften. Für den Bauzins heißt das: Er steigt durch die Kapitalkosten von 3,01 Prozent um rund 0,36 Prozentpunkte auf 3,42 Prozent.
Der zweite Kostenblock sind die Vertriebskosten. Ob Filialbank oder digitaler Anbieter: Beratung, Vertrieb und Vermittlung kosten Geld. Bei zehn Jahren Laufzeit liegen diese Kosten im Schnitt bei 0,18 Prozentpunkten. Der Bauzins steigt mit diesem Block von 3,42 auf 3,60 Prozent.
Der dritte Kostenblock sind operative Kosten. Dazu zählen zum Beispiel IT-Systeme und die klassische Sachbearbeitung. Je effizienter eine Bank arbeitet, desto niedriger kann dieser Anteil ausfallen. Im Marktschnitt bewegen sich die operativen Kosten zwischen 2 und 4 Prozent des Darlehensbetrags.
Last but not least: die Risikokosten. Sie sind der Hebel, an dem Bauherrinnen und Bauherren selbst ansetzen können. Denn hier geht es für die Bank nur um eine Frage: Wie hoch ist ihr Risiko? Wird viel Eigenkapital eingebracht und die Bonität stimmt, sinkt das Risiko. Dementsprechend fällt der Risikoaufschlag geringer aus. Bei Vollfinanzierungen hingegen steigt das Risiko deutlich – und dementsprechend auch der Zinssatz.
Und die EZB? Ganz egal ist der Zinsentscheid der EZB dann doch nicht. Wenn die EZB die Leitzinsen erhöht, verteuert sich Geld grundsätzlich. Gleichzeitig versucht sie damit, die Inflation zu bremsen. Das kann die Wirtschaft abkühlen. Eine schwächere Wirtschaft führt häufig zu höheren Staatsausgaben und damit zu mehr Schulden.
Und genau hier schließt sich der Kreis: Steigen die Schulden, steigen in der Regel auch die Renditen von Bundesanleihen – und damit letztlich die Bauzinsen.