Ertragswert

Der Ertragswert bildet bei vermieteten bzw. geschäftlich genutzten Immobilien die Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes. Man orientiert sich bei diesem Verfahren an der erzielbaren Miete bzw. dem „nachhaltig erzielbaren Nettoertrag“ der Immobilie. Dieser ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten. Wie hoch ein Kreditinstitut dann die Immobilie beleiht, ergibt sich aus dem Kapitalisierungsfaktor, der bei einem Vielfachen des Nettoertrages liegt. Der Kapitalisierungsfaktor berücksichtigt Alter, Bauzustand, Nutzung und Größe des Gebäudes. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unterscheidet das einfache und das gespaltene Ertragswertverfahren. Das gespaltene Ertragswertverfahren führt getrennte Berechnungen für die Wertermittlung von Grund und Boden und für das Gebäude durch. Dabei wird die Tatsache berücksichtigt, dass Grund und Boden im Gegensatz zu Gebäuden keine Wertminderung durch Alter oder Abnutzung erfährt.