Eigen­tü­mer­grund­schuld

Die Eigentümergrundschuld bei der Baufinanzierung ist ein Unterfall der Grundschuld und bezeichnet eine Grundschuld für den Eigentümer, welche im Grundbuch eingetragen ist. Bei einer Abtretung der Eigentümergrundschuld werden Dritte, wie die kreditgebende Bank, in das Grundbuch eingetragen. Aus diesem Grund stellt sie eine starke Sicherheit dar.

Grundsätzlich gibt es zwei Optionen, wie eine Eigentümergrundschuld entsteht:

  1. Wenn der Kredit durch eine Hypothek auf das Grundstück abgesichert war, wird die Grundschuld nach Abzahlung des Kredits automatisch in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.
  2. Nach Abzahlung der Immobilie beantragt der Eigentümer selbst mittels Löschungsbewilligung die Eigentümergrundschuld für das Grundstück.

 

Welche Arten der Eigentümergrundschuld gibt es?
Die Eigentümergrundschuld lässt sich in drei Arten unterteilen.

Offene Eigentümergrundschuld Verdeckte Eigentümergrundschuld Verschleierte Eigentümergrundschuld
Der Eigentümer der Immobilie ist mit eigenem Namen im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch ist somit keine Sicherheit für die Bank. Statt des Eigentümers ist die Bank im Grundbuch eingetragen, die das Darlehen für die Finanzierung gegeben hat. Der Grundbucheintrag fungiert als Sicherheit für die Bank und kann nach Abzahlung in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt werden. Der Eigentümer der Immobilie ist im Grundbuch hinterlegt. Die Sicherung des Kreditgebers erfolgt durch eine Hypothek auf das Darlehen, welche allerdings nicht im Grundbuch eingetragen ist.

 

Wann macht eine Eigentümergrundschuld Sinn?
Was bringt die Eintragung der Eigentümergrundschuld dem Kreditnehmer überhaupt? Der zentrale Nutzen ist es, sich den Rang der Grundschuld als Eigentümer zu sichern. Die Eintragung im Grundbuch ist dann hilfreich, wenn ein Kredit oder Darlehen aufgenommen werden soll, da Banken in der Eigentümergrundschuld eine große Sicherheit sehen. 

Leihen Sie sich für den Hausbau oder -kauf Geld von der Bank möchte diese sicherstellen, dass Sie in der lage sind das Darlehen in monatlichen Raten zuverlässig zurück zu zahlen und es nicht zu einem Zahlungsverzug oder gar zu Zahlungsausfällen kommt. Somit ist es also sinnvoll, die Eigentümergrundschuld als Sicherheit anbieten zu können.

Beabsichtigen Sie nach Abzahlung des Kredits, sich in Zukunft bei der Bank erneut Geld zu leihen, können Sie auf die Löschung des Grundbucheintrags verzichten, da dieser dann erneut als Sicherheit fungieren kann. Zusätzlich sparen Sie sich die Notarkosten für die Änderung im Grundbuch. 


Die Grundschuld definiert nicht die Eigentumsverhältnisse, sondern nur die Rangfolge im Grundbuch bei offenen Darlehen, beziehungsweise was mit dem Erlös einer Zwangsversteigerung passiert. Eine Eintragung der Bank im Grundbuch bedeutet somit nicht, dass Sie nicht der Eigentümer der Immobilie sind. Die Grundschuld ist somit keine Sicherheit für die Bank.

 

Rangfolge im Grundbuch: Wie profitiert die Bank von Grundbucheintragung?
Ist ein Kreditnehmer nicht mehr zahlungsfähig, kommt es zu einer Zwangsversteigerung. Der Erlös der Versteigerung geht entsprechend zuerst an den Gläubiger, der im Grundbuch, als Eigentümer, an erster Stelle steht. Nachdem die Investition des Gläubigers auf dem ersten Rang ausgeglichen wurde geht es weiter mit dem zweiten Rang und so weiter, bis das Geld aus der Zwangsversteigerung aufgebraucht ist. Hierbei kann es dazu kommen, dass die Gläubiger auf hinteren Positionen der Rangfolge keine Rückzahlung eines möglicherweise bereitgestellten Kredites mehr erhalten. Aus diesem Vorgang ergibt sich die attraktive Sicherheit, die die Eigentümergrundschuld für eine Bank darstellt.

Bei einer Versteigerung aufgrund von Zahlungsausfall sind besonders die ersten Ränge im Grundbuch somit in einer vorteilhaften Situation. Wie verändert sich die Grundbucheintragung, wenn ich einen Kredit aufnehme? Sobald eine Bank Ihnen ein Darlehen auszahlt wird sie in vielen Fällen im Grundbuch eingetragen. Die Sicherheit, die die Bank mit dieser Eintragung erhält nennt sich Grundpfandrecht. Somit erhält die kreditgebende Bank bei einer Zwangsversteigerung vorrangig den Erlös der Versteigerung.

 

Umwandlung der Grundschuld in die Eigentümergrundschuld
Haben Sie das Darlehen zurückgezahlt verfällt das Grundpfandrecht der Bank für Ihre Immobilie und Sie erhalten die Eigentümergrundschuld. Dieser Vorgang erfolgt allerdings nur bei der Hypothek automatisch und nicht bei einer Eintragung der Bank in das Grundbuch. in diesem Fall ist mittels Löschungsbewilligung bei einem Notar die Eintragung in das Grundbuch als Eigentümer zu beantragen. 

 

Eigentümergrundschuld: Wer stellt eine Löschungsbewilligung aus?
Ist bei Ihrem Darlehen die Grundschuld als Sicherheit hinterlegt worden, erhalten Sie nach Abzahlung von Ihrem Kreditgeber, in der Regel die Bank, eine Löschungsbewilligung. Diese befähigt Sie einen Notar mit der Umwandlung zu beauftragen.


Warum wird die Hypothek zur Eigentümergrundschuld?
Genau wie bei der Grundschuld wird die Bank bei dem Hypotheken-Darlehen in vielen Fällen ins Grundbuch eingetragen, bevor ein Darlehen von der Bank ausgezahlt werden kann. Der Unterschied besteht allerdings darin, dass die  automatisch aufgelöst wird, sobald das Darlehen zurückgezahlt wurde. Die Hypothek gilt ebenfalls als Sicherheit für die Bank, ist jedoch an die Höhe des Darlehens gebunden und sinkt mit der Tilgung. Sobald der Kredit vollständig zurückgezahlt wurde, erlischt also die Hypothek. Bei einer Hypothek behalten Sie die Eigentümergrundschuld, da die Hypothek bei der Abzahlung automatisch verschwindet.