Grundpfandrecht

Darlehensgeber verlangen für ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie gewisse Sicherheiten. Grundpfandrechte sind Pfandrechte an Immobilien, die als Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen werden. Auf diese Weise sichert der Darlehensgeber seine Forderung gegenüber dem Darlehensnehmer ab. Er wird das Immobiliarverbraucherdarlehen in der Regel erst nach Eintragung des Grundpfandrechts an den Darlehensnehmer auszahlen. Die wichtigsten Grundpfandrechte sind die Grundschuld und die Hypothek. Kommt der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehen nicht nach, so kann die Bank ihre Ansprüche aus der Verwertung des Grundpfandrechtes befriedigen.

Wenn mehrere Darlehensgeber an der Finanzierung der Immobilie beteiligt sind, können mehrere Grundpfandrechte auf einer Immobilie lasten. In diesem Fall spielt die Reihenfolge der Eintragung (Rangfolge) eine wichtige Rolle für den Darlehensgeber. Wer an erster Stelle im Grundbuch eingetragen ist, der wird auch als erster bedient, wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt.

 

Beim Grundpfandrecht wird zwischen Hypothek und Grundschuld unterschieden. Vor einigen Jahren war die Absicherung der Finanzierung über eine Hypothek üblich. Heute erfolgt die Inanspruchnahme des Grundpfandrechts in der Regel über eine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Die beiden Arten unterscheiden sich in verschiedenen Punkten. Eine Hypothek ist eine enge Zweckerklärung, sie ist zweckgebunden und erlischt automatisch mit Abzahlung des Darlehens. Bei der Grundschuld gibt es jedoch weite und enge Zweckerklärungen. Der Unterschied bei der weiten Zweckerklärung liegt darin, dass sie nicht mit einem bestimmten Darlehen verknüpft sind, sondern für alle Schulden des Kunden gegenüber dem Darlehensgeber haften. So kann diese Haftung beispielsweise auch auf einen Autokredit ausgeweitet werden. Bei einer engen Zweckerklärung wird der Sicherungszweck genau definiert.

 

Heute wird üblicherweise die Grundschuld und nicht die Hypothek als Sicherheit gewählt, da sie dem Kreditnehmer mehr Flexibilität bietet. Diese äußert sich dann, wenn Sie bei anteilhafter oder vollständiger Tilgung des Darlehens einen neuen Kredit - beispielsweise für eine Modernisierung - aufnehmen wollen. Bei einer Grundschuld ist es, im Gegensatz zur Hypothek, möglich, einen neuen Kredit in Höhe der bereits getilgten Grundschuld aufzunehmen.

Bei einer Hypothek verfällt das Grundpfandrecht automatisch mit der Tilgung des Darlehens. Die eingetragene Grundschuld muss notariell im Grundbuch gelöscht werden. Teilweise kann es sinnvoll sein, die eingetragene Grundschuld auch nach Abzahlung des Kredits beizubehalten. Diese kann dann als Sicherheit für einen neuen Kredit verwendet werden. Die Grundschuld ist dabei unabhängig von der Eigentümerschaft der Immobilie. Diese ist in einer anderen Abteilung im Grundbuch geregelt.

Eine Änderung der Grundpfandrechte im Grundbuch muss durch einen Notar erfolgen. Für die Eintragung einer Grundschuld fallen Grundbuchkosten in Höhe von 0,5 % des Kaufpreises an. Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie immer pauschal mit 2,00% Notar - UND Grundbuchkosten rechnen. Bei der Löschung der Grundschuld entstehen ebenfalls Kosten für das Grundbuchamt und einen Notar. Die Höhe dieser Kosten liegt bei etwa 0,2 % bis 0,4 % der Grundschuldsumme.