Warum schicken Banken bei einer Baufinanzierung einen Gutachter?
Beleihungswertermittlungsverordnung schreibt Gutachtertermin vor
Verbraucher, die eine Immobilienfinanzierung beantragen, sind bei einer Darlehenssumme von mehr als 50.000 Euro verpflichtet, eine Objektbesichtigung durch einen von der Bank oder Bausparkasse beauftragten Sachverständigen hinzunehmen. Denn diese ist laut §4 Abs. 1 Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) Vorschrift. Einen Hinweis darauf finden sie in ihren Unterlagen. Diese enthalten darüber hinaus Angaben darüber, wann diese Vor-Ort-Besichtigung stattfindet. Hauskäufer müssen nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises, Bauherren nach der Fertigstellung ihres Neubaus mit dem Sachverständigen rechnen. Diese Vorgehensweise dient dazu, den vom Kreditgeber ermittelten Beleihungswert (Wiederverkaufswert) zu überprüfen.
Die nachträglichen Besichtigungen erfolgen nach vorheriger Terminabsprache. Bei Bauherrenfamilien, die ihre Kreditraten regelmäßig und pünktlich bezahlen, sorgt der Vor-Ort-Termin jedoch oft für Verunsicherung: Sie wissen nicht, ob sie den Sachverständigen einlassen müssen oder nicht. Antwort geben die Kreditbedingungen des Baufinanzierers, in die sie bei der Antragstellung eingewilligt haben. Die beim Termin anfallende Kosten (Wertermittlungsgebühren) dürfen Banken dem Kreditnehmer jedoch nicht in Rechnung stellen (Urteil des LG Stuttgart vom 24.04.2007, Az: 20 O 9/07). Außerdem sind die Kreditnehmer nicht zur Bestellung eines eigenen Sachverständigen verpflichtet. Diesem Urteil folgen die meisten deutschen Gerichte. Manchmal verzichten die Banken auch freiwillig auf einen Ortstermin, etwa wenn die Objektbegehung erst einige Jahre zuvor stattfand. Weitere Informationen zu den Schätzkosten finden Sie unter www.finanztip.de/wertgutachten-schaetzkosten/
Objektbesichtigung oft Voraussetzung für Darlehensvergabe
Nimmt der Kreditnehmer eine ausführliche Baufinanzierungsberatung in Anspruch, was von Experten empfohlen wird, erfährt er bereits während dieses Gesprächs von der Hausbesichtigung. Bei diesem Ortstermin überprüft ein zugelassener Architekt oder Bausachverständiger die formale und inhaltliche Richtigkeit der zur Immobilie gemachten Angaben wie Lage, Baujahr, Zustand und Ausstattungsmerkmale beziehungsweise durchgeführte Baumaßnahmen (bei Neubauten). Während der persönlichen Beratung erhält der Antragsteller ein Merkblatt zur Objektbesichtigung, das zum Darlehensvertrag gehört. Unterschreibt er im dazugehörigen Formular, dass er mit ihr einverstanden ist und teilt er das voraussichtliche Kaufdatum mit, hat er eine wesentliche Voraussetzung für den Krediterhalt erfüllt. Anschließend erhält er sein Finanzierungsangebot. Nachdem er dieses unterschrieben zurückgeschickt hat, macht der Sachverständige mit ihm einen Besichtigungstermin aus.
Geht es stattdessen um die Baufinanzierung eines noch nicht vorhandenen Hauses, muss der Kreditnehmer im Formular das geplante Fertigstellungsdatum aufführen. Dann meldet sich der Sachverständige zeitnah zwecks Vereinbarung eines Ortstermins. Verzögert sich die Bauabnahme, sollte der Kreditnehmer dies seinem Berater umgehend mitteilen. Den erstellten Besichtigungsbericht legt der Sachverständige seinem Auftraggeber zum Abgleich mit den vorhandenen Daten und der bankinternen Wertermittlung vor. In der Mehrzahl der Fälle gibt es keine Abweichungen und der Kreditgeber kann zur Festsetzung der Kreditsumme die interne Wertermittlung zugrunde legen.
Fazit
Die von der Bank nach Ausreichung der Baufinanzierung beauftragten Objektbesichtigungen durch Sachverständige lassen sich grundsätzlich nicht umgehen. Allerdings führen manche Gutachter bei Hauskäufen nur eine äußere Besichtigung durch. Kreditnehmer, die bereits ihre Wertermittlungsgebühren bezahlt haben, sollten diese schnellstmöglich zurückfordern.