Das Wichtigste in Kürze
- Bevor Sie ein Haus bauen können, muss Ihr Grundstück insbesondere an das öffentliche Wasser-, Strom-, Fernwärme-, Straßen- und Wegenetz angebunden, also erschlossen sein.
- Je nach Lage, Größe und Zustand des Grundstücks liegen die gesamten Erschließungskosten meist zwischen 25.000 und 50.000 Euro.
- Bis zu 90 Prozent der Kosten für die öffentliche Erschließung hat der Grundstückseigentümer zu übernehmen, die private Anbindung trägt er ganz allein.
- Erschließungskosten sind Teil der Baunebenkosten und lassen sich als solche für gewöhnlich über ein Immobiliendarlehen finanzieren.
Was sind Erschließungskosten?
Erschließung bedeutet, ein Grundstück mit dem öffentlichen Versorgungs- und Verkehrsnetz zu verbinden. Sie ist eine Voraussetzung, um das Anwesen bebauen zu können. Die dafür anfallenden Aufwendungen werden als Erschließungskosten bezeichnet. Letztere können sowohl Kosten für technische als auch verkehrsmäßige Maßnahmen beinhalten:
- Technische Erschließung: Anschluss des Grundstücks an sämtliche öffentlichen Versorgungsnetzwerke sowie ggf. Grundstücksvermessung und Erstellen eines Bodengutachtens
- Verkehrsmäßige Erschließung: Anbindung des Anwesens an die angrenzenden Straßen und Wege
- Öffentliche Erschließung: Sie umfasst alle Erschließungsmaßnahmen außerhalb des Grundstücks bis zur Grundstücksgrenze. Die öffentliche Anbindung übernimmt die zuständige Gemeinde. Der Grundstückseigentümer muss die Maßnahmen zur Erschließung lediglich beantragen.
- Private Erschließung (Hausanschluss): Hierzu gehören sämtliche Anschlussarbeiten innerhalb des Anwesens bis in das Haus. Die private Erschließung ist Angelegenheit des Grundstückseigentümers. Er beantragt die entsprechenden Maßnahmen bei den kommunalen Versorgern und wählt zur Umsetzung geeignete Fachbetriebe aus.
Was sind Erschließungskosten und wie lassen sie sich zusammen mit einem Grundstückskauf finanzieren? Die Experten von Hüttig & Rompf beraten Sie fachkundig und unterstützen Sie bei Ihrer Planung. Vereinbaren Sie jetzt ein unverbindliches Gespräch und lassen Sie sich beraten: Sie erhalten ein professionelles und individuelles Angebot: kostenlos
Was zählt alles zu den Erschließungskosten?
Das Erschließen eines Grundstücks verursacht diverse Kosten. Welche genauen Maßnahmen für eine Erschließung notwendig sind, hängt dabei auch vom jeweiligen Grundstück bzw. von den Bedingungen vor Ort ab. Teil der Erschließungskosten sind bspw. Aufwendungen für:
- Straßen- und Wegebau inklusive Straßen-/Grundstücksbeleuchtung
- Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz (etwa Wasser-, Strom-, Fernwärmeversorgung)
- Anschluss an das Abwassernetz
- Installation einer Entwässerung
- Anschluss an das Telekommunikationsnetz
Welche Grundstücke müssen erschlossen werden?
Kontrollieren Sie unbedingt vor dem Grundstückskauf, ob das Anwesen bereits vollständig erschlossen ist. Denn laut Baugesetzbuch (BauGB) ist das eine Voraussetzung für den Bau eines Eigenheims. Darüber hinaus darf das Grundstück nur dann erschlossen werden, wenn dieses baurechtlich bebaubar ist. Verbindliche Auskünfte dazu erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde. Diese teilt Ihnen bei Bedarf ebenfalls mit, was zu den Erschließungskosten zählt.
Erschließungskosten berechnen
Die öffentliche Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde. Sie darf allerdings nach § 129 Abs. 1 BauGB bis zu 90 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands auf den Grundstückseigentümer umlegen. Die exakte Berechnung der Kosten erfolgt anhand der Grundstücksfläche sowie der vor Ort gültigen Erschließungskostenverordnung bzw. der Gemeindesatzung.
Wie hoch sind die Erschließungskosten?
Was die Erschließung eines Grundstücks kostet, hängt von mehreren Faktoren ab, vor allem von der Größe und Lage des Grundstücks sowie von den geltenden kommunalen Regelungen. Für eine vollständige Erschließung vom Rohbauland bis zum Bauland können Grundstückseigentümer mit Kosten von geschätzt 25.000 bis 50.000 Euro rechnen.
Wie hoch sind die Erschließungskosten pro m²?
Möchten Sie die Erschließungskosten pro m² ermitteln, benötigen Sie präzise Informationen zu Ihrem Grundstück:
- Lage: Im städtischen Umfeld sind die Kosten für ein erschlossenes Grundstück in der Regel teurer als in ländlichen Regionen.
- Größe: Für gewöhnlich steigen die Erschließungskosten mit der Fläche des Anwesens.
- Bodenbeschaffenheit: Ein weicherer Boden mit wenig Steinen führt zu einem geringeren Arbeitsaufwand und damit niedrigeren Erschließungsaufwendungen.
- Umfang der Erschließungsarbeiten:
Pro m² belaufen sich die durchschnittlichen Erschließungskosten für ein Grundstück häufig auf 50 bis 100 Euro. Erwerben Sie etwa ein 400 Quadratmeter umfassendes Grundstück, würden Sie somit zwischen 20.000 und 40.000 Euro für die Erschließung zahlen.
Öffentliche Erschließungskosten eines Grundstücks
Der öffentliche Anschluss umfasst Arbeiten außerhalb des Grundstücks bis zu dessen Grenze. Zu den öffentlichen Erschließungskosten gehören insbesondere Aufwendungen für den:
- Bau von Straßen und Wegen
- Anschluss an die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung
- Anschluss an das Stromnetz
- Anschluss an die Gas-/Fernwärmeversorgung
- Anschluss an das Internet-/Telefonnetzwerk
Die genaue Kostenhöhe richtet sich in erster Linie nach der Anzahl und Länge der erforderlichen Leitungen bzw. dem Abstand des Grundstücks bis zur nächsten öffentlichen Straße. Aufgrund dessen ist eine allgemeine Angabe für die öffentlichen Erschließungskosten nicht möglich. Für eine erste grobe Planung können Sie sich aber an folgender Kostenaufstellung orientieren:
Umfang und Höhe der öffentlichen Erschließungskosten (geschätzt)
Anschlusstyp | Kosten |
|---|---|
Straßen/Wege: | ca. 4.000 - 14.000 € |
Wasser/Abwasser: | ca. 2.500 - 6.000 € |
Strom: | ca. 2.000 - 3.500 € |
Gas/Fernwärme: | ca. 2.000 - 3.500 € |
Internet/Telefon: | ca. 700 - 1.000 € |
Summe: | 11.200 € - 28.000 € |
Private Erschließungskosten eines Grundstücks
Zur öffentlichen Anbindung kommen Erschließungsarbeiten innerhalb des Grundstücks hinzu. Um diese müssen Sie sich als Grundstückseigentümer selbst kümmern. Die private oder innere Erschließung beinhaltet für gewöhnlich:
- Verlegen aller Versorgungsleitungen (Strom, Wasser, Gas bzw. Fernwärme, Telekommunikation) und Abwasserleitungen (inklusive Tiefbauarbeiten) von der Grundstücksgrenze bis ins Haus
- Grundstücksvermessung
- Anfertigen eines Bodengutachtens
Grundstückseigentümer, die ihre privaten Erschließungskosten abschätzen wollen, finden eine Kostenübersicht in der folgenden Tabelle:
Umfang und Höhe der privaten Erschließungskosten (geschätzt)
Anschlusstyp | Kosten |
|---|---|
Verlegungsarbeiten: | ca. 12.000 - 20.000 € |
Grundstücksvermessung: | ca. 1.500 - 3.000 € |
Bodengutachten: | ca. 1.500 - 2.000 € |
Summe: | ca. 15.000 - 25.000 € |
Wer trägt die Kosten für ein nicht erschlossenes Grundstück?
Für die öffentliche Erschließung eines Grundstücks ist die zuständige Gemeinde verantwortlich. Von den Maßnahmen profitiert jedoch der jeweilige Eigentümer. Schließlich ebnet die Erschließung eines Grundstücks den Weg zu einem späteren Hausbau. Insofern hat der Grundstückseigentümer auch den Großteil der dafür anfallenden Kosten zu übernehmen. Dazu stellt die Gemeinde nach Abschluss der Arbeiten eine entsprechende Rechnung.
Die private Erschließung, also alle Anbindungsarbeiten innerhalb des Grundstücks, hat der Eigentümer allein zu bezahlen.
Wie hoch die Erschließungskosten für den Grundstückseigentümer bzw. die Gemeinde sind, sehen Sie in der folgenden Übersicht:
Wer trägt welche Kosten?
Art der Erschließung | Kostenträger |
|---|---|
Öffentliche Erschließung: | bis zu 90 % des beitragsfähigen Erschließungsaufwands zahlt der Grundstückseigentümer, den Rest trägt die Gemeinde |
Private Erschließung: | zu 100 % der Grundstückseigentümer |
Lassen sich Erschließungskosten steuerlich absetzen?
Haben Sie vor, die zu errichtende Immobilie zu vermieten? Dann sind die Erschließungskosten von der Steuer absetzbar. Ziehen Sie hingegen selbst in das Haus, gelten strengere Regelungen. Laut eines Urteils des Bundesfinanzhofs lassen sich aber bestimmte Erschließungskosten, die für die Anbindung des Grundstücks an das öffentliche Versorgungsnetz anfallen, unter gewissen Bedingungen steuerlich geltend machen.
Nähere Informationen zur steuerlichen Behandlung der Erschließungsaufwendungen erhalten Sie bei Ihrem Steuerberater. Dieser kann Ihnen ebenfalls erklären, was Erschließungskosten aus steuerlicher Sicht sind.
Erschließungskosten fürs Grundstück berechnen
Auf die Höhe der Erschließungskosten haben mehrere Faktoren Einfluss. Wollen Sie Ihre Kosten konkret berechnen, benötigen Sie 2 Kenngrößen:
- Grundflächenzahl (GRZ): Entspricht der Grundstücksfläche, die maximal bebaut werden darf.
- Geschossflächenzahl (GFZ): Sie gibt das Verhältnis zwischen gesamter Geschossfläche und Grundstücksfläche wieder.
Beide Kennziffern werden von der zuständigen Gemeinde festgelegt und stehen im Bebauungsplan. Möchten Sie ein Grundstück erschließen, können Sie die Berechnung der Kosten am einfachsten an einem Beispiel nachvollziehen. Dazu folgende Vorgaben:
- Grundstücksfläche: 400 m²
- Grundflächenzahl (GRZ): 0,25 (bedeutet, dass 25 Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen)
- Geschossflächenzahl (GFZ): 0,60
- Erschließungsaufwendungen pro m²: 9 €
Mit diesen Informationen lassen sich die Erschließungskosten in 4 Schritten berechnen:
1. Ermittlung der höchstens zu bebauenden Fläche
Formel: Grundstücksfläche x GRZ = Grundfläche, die bebaut werden darf
Beispiel: 400 m² x 0,25 = 100 m²
2. Ermittlung der maximal zulässigen Gesamtgeschossfläche
Formel: Grundstücksfläche x GFZ = maximal zulässige Gesamtgeschossfläche bzw. Wohnfläche
Beispiel: 400 m² x 0,60 = 240 m²
Nach dieser Beispielrechnung darf die Grundfläche der Immobilie höchstens 100 m² und die Wohnfläche 240 m² betragen.
3. Ermittlung der Erschließungskosten für Abwasser
Formel: Erschließungskosten pro m² x maximale Wohnfläche = Erschließungskosten für Abwasser
Beispiel: 9 €/m² x 240 m² = 2.160 €
4. Ermittlung zusätzlicher Anschlüsse
Zu den Anschlusskosten für das Abwasser kommen weitere Erschließungsaufwendungen hinzu:
- Wasser/Abwasser: 3.500 €
- Stromversorgung: 2.500 €
- Gasversorgung: 3.000 €
- Internet-/Telefonanschluss: 800 €
Wann müssen Erschließungskosten bezahlt werden?
Erschließt die zuständige Kommune Ihr Grundstück, müssen Sie dafür den Großteil der Kosten tragen. Fällig wird der Beitrag für gewöhnlich einen Monat nach Zusendung des Beitragsbescheids. Wann Sie diesen erhalten, richtet sich nach den Gegebenheiten vor Ort sowie nach dem jeweiligen Baugebiet.
- Vor Baubeginn: Ist das Grundstück zum Zeitpunkt des Kaufs bereits komplett erschlossen, sind die Kosten hierfür normalerweise Teil des Kaufpreises.
- Während der Bauphase: Häufig ist die Anbindung des Grundstücks an das öffentliche Versorgungsnetz zu Beginn des Hausbaus noch nicht vollständig abgeschlossen. Sobald jedoch die Arbeiten erledigt sind, schickt Ihnen die Gemeinde die Beitragsrechnung zu.
- Nach Bauabschluss: Es kommt vor, dass die Gemeinde noch nach dem Abschluss des Hausbaus die Erschließungskosten auf den Grundstückseigentümer umlegt. Das ist allerdings die Ausnahme. Klären Sie dennoch frühzeitig ab, ob die Gemeinde im Nachhinein Beiträge zur Erschließung des Grundstücks erhebt.
Unerschlossenes Grundstück kaufen und finanzieren
Erwerben Sie ein noch nicht erschlossenes Grundstück, zahlen Sie dafür in der Regel einen geringeren Kaufpreis. Zugleich müssen Sie die Aufwendungen zur Erschließung des Grundstücks in Ihrer Budgetplanung berücksichtigen. Grundsätzlich sind Erschließungskosten Teil der Baunebenkosten und als solche für gewöhnlich über einen Immobilienkredit finanzierbar. Bedenken Sie jedoch, dass bei Immobilienfinanzierungen ein Eigenkapitalanteil üblich ist. So empfehlen Experten, 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten mit Eigenkapital zu bestreiten.
Fördergelder für die Erschließung von Grundstücken
Separate Förderungen für Erschließungsaufwendungen sind selten. Allerdings decken einige Bauförderungen wie der KfW 124 Kredit ebenso die Baunebenkosten und damit für gewöhnlich auch die Erschließungskosten ab.
Was zählt zu den Erschließungskosten und wie lassen sie sich am besten finanzieren? Hüttig & Rompf ist Ihr professioneller Berater in Sachen Grundstückskauf, Hausbau und Baufinanzierung.
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Häufig gestellte Fragen: Erschließungskosten
Was zählt alles zu den Erschließungskosten?
Was zählt alles zu den Erschließungskosten?
Zu den Erschließungskosten gehören alle Aufwendungen, die zum Anschluss des Grundstücks bzw. der späteren Immobilie ans öffentliche Versorgungs- und Verkehrsnetz nötig sind. Sie umfassen insbesondere die anfallenden Kosten zur Anbindung an die öffentliche Wasser-, Strom- und Gasversorgung sowie an das vorhandene Telekommunikations-, Straßen- und Wegenetz.
Wie berechne ich die Erschließungskosten?
Wie berechne ich die Erschließungskosten?
Was die Erschließung eines Grundstücks kostet, können Sie auf Basis der Grundstücksfläche, der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl ermitteln. Zur Berechnung müssen Sie überdies wissen, wie hoch die Erschließungskosten für das Grundstück pro m² sind. Informationen dazu erhalten Sie bei Ihrer zuständigen Gemeinde.
Wie lange dauert die Erschließung eines Grundstücks?
Wie lange dauert die Erschließung eines Grundstücks?
Die benötigte Zeit zur Erschließung eines Grundstücks lässt sich kaum seriös vorhersagen. Schließlich haben Sie auf den öffentlichen Anschluss durch die Gemeinde keinen Einfluss. Oft aber nimmt die öffentliche und private Anbindung des Grundstücks rund 6 Monate in Anspruch. Nähere Auskünfte zur Dauer der Erschließung erteilt Ihnen Ihr Bauamt.
Fallen für ein bereits erschlossenes Grundstück noch Erschließungskosten an?
Fallen für ein bereits erschlossenes Grundstück noch Erschließungskosten an?
Für ein bereits erschlossenes Grundstück müssen Sie normalerweise keine Erschließungskosten mehr zahlen. Lediglich für spätere größere Umbau- oder Erweiterungsmaßnahmen, die zusätzliche Anschlüsse erforderlich machen, können Erschließungsbeiträge auf den Grundstückseigentümer zukommen.
