Zwischen Mythos und Marktrealität: Was hinter dem Silver Tsunami steckt

Es klingt dramatisch – und für Käuferinnen und Käufer fast zu schön, um wahr zu sein: Eine ganze Generation wird ihre Immobilien auf einen Schlag abstoßen, der Markt wird mit Objekten geflutet, die Preise fallen. Mehrere Studien beschäftigen sich mit dem Thema, auch diverse Fachblätter haben dem „Silver Tsunami“ schon ausführliche Berichte gewidmet.

Fakt ist: Rund ein Drittel der sich in Privatbesitz befindenden Häuser und Wohnungen in der Bundesrepublik gehört der zwischen 1946 und 1964 geborenen Babyboomer.

Besonders hoch ist der Anteil der Silberlocken-Generation am Immobilienbesitz in den östlichen Bundesländern. In Mecklenburg-Vorpommern sind fast 40 Prozent der Immobilien in ihrem Besitz. Gleichzeitig schrumpft die Bevölkerungszahl in diesen Bundesländern überdurchschnittlich, während sie gleichzeitig altert – insbesondere auf dem Land. Diese Kombination kann die Kaufpreise in den betroffenen Bundesländern durchaus drücken. Gefragt ist Wohnraum aber woanders, nämlich in den großen Ballungszentren oder zumindest in deren Nähe.

Ein Sturm im Wasserglas?

Anders als in Frankreich, wo eine niedrige Freibetragsgrenze bei der Erbschaftsteuer viele Erbende zum schnellen Verkauf zwingt, entscheiden sich deutsche Eigentümerinnen und Eigentümer mehrheitlich fürs Vererben statt fürs Verkaufen. Statista zufolge wollen mehr als 60 Prozent der älteren Immobilienbesitzer ihr Haus oder ihre Wohnung an die nächste Generation weitergeben.

Ein weiteres Argument gegen ein plötzliches Überangebot ist biologischer Natur: Die Babyboomer verteilen sich auf rund 15 Geburtsjahrgänge, deren Sterblichkeit sich jeweils über 15 bis 20 Jahre erstreckt, sodass sich die Erbschaften eher über 35 Jahre verteilen dürften. Eine einzige, riesige Welle ist unwahrscheinlich.

Und ein dritter Punkt: Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut prognostiziert für Bestandswohnungen bis 2035 einen realen, inflationsbereinigten Preisanstieg von durchschnittlich 0,4 Prozent pro Jahr über alle deutschen Landkreise hinweg. Auch wenn die Immobilienpreisentwicklung immer stark regional geprägt ist, kann von einem breiten, grundsätzlichen Preisverfall demnach keine Rede sein.

Der Lock-in-Effekt: Warum ältere Eigentümer bleiben, wo sie sind

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Wohnalternativen älterer Eigentümer. Genauer gesagt: der Mangel an Alternativen. Viele ältere Menschen würden zwar gerne in eine kleinere Wohnung ziehen, finden aber kaum bezahlbaren Ersatz, weil kleinere Wohnungen ähnlich teuer oder sogar teurer sind als das große, oft längst abbezahlte Eigenheim. Dieser Lock-in-Effekt bremst den Verkauf zusätzlich.

Entscheidend ist der Einzelfall

Im Endeffekt zählt – wie immer – die individuelle Situation, das heißt der Blick auf die jeweilige Immobilie. Über Preis entscheiden immer noch Lage, Lage, Lage gepaart mit dem Gesamtzustand des Objekts und dem energetischen Standard. Erst dann kommt der Faktor Timing ins Spiel.

Bei mittlerer energetischer Qualität verlangen Banken für eine attraktive Finanzierung zunehmend höhere Sanierungsstandards, was sich umgekehrt in spürbaren Preisabschlägen für weniger energieeffiziente Bestandsimmobilien zeigt. Dieser Effekt ist nach seiner Einschätzung unabhängig vom Alter der bisherigen Eigentümer und wird sich in den kommenden Jahren eher verstärken.

Der Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft rechnet bis 2035 vor allem in strukturschwachen, demografisch schrumpfenden und peripheren Regionen mit stagnierenden oder rückläufigen Preisen. In wachstumsstarken Regionen sieht er dagegen weiterhin Wertsteigerungspotenzial.

Fazit

Der demografische Wandel ist eine Tatsache. Aber er ist kein Tsunami, der die Immobilienpreise zum Einsturz bringen wird.