Reduzierte Immobilienpreise bei sinkenden Zinsen machen Mut

Die Immobilienbranche blickt mit Zuversicht nach vorne. Während für den Neubausektor zunächst nur wenig Besserung zu erwarten ist, dürfte sich das Umfeld am Markt für Bestandsimmobilien deutlich aufhellen. Wohnträume und Anlagemöglichkeiten, die 2023 noch unrealisierbar schienen, rücken wieder in den Bereich des Machbaren. Hiervon werden nicht nur Kaufinteressenten, sondern auch Finanzierungsvermittler, Banken und Makler profitieren.Die größte Belastung für den deutschen Wohnimmobilienmarkt stellte 2023 sicherlich die Entwicklung der Hypothekenzinsen dar. Waren diese schon nach dem Beginn des Ukraine-Kriegs deutlich in die Höhe geschossen, sind sie im nunmehr fast abgelaufenen Jahr auf zeitweise über 4,2% (10-jährige Kreditlaufzeit) bzw. sogar 4,5% (15-jährige Kreditlaufzeit) weiter angestiegen. Vergleichbar hohe Werte gab es seit über zehn Jahren nicht mehr. Der Grund für diese Entwicklung waren die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank, mit denen diese auf die explodierten Inflationsraten in der Eurozone reagieren musste. Auch wenn sich die Teuerung im Laufe des Jahres deutlich verlangsamt hat, liegt die letzte der inzwischen zehn Leitzinsanhebungen erst drei Monate zurück.Nach relativ einhelliger Meinung der Finanzmärkte dürfte der Zinsanhebungszyklus der EZB damit allerdings abgeschlossen sein. Sollte sich die Inflationsrate von zuletzt 2,4% auf dem aktuellen Niveau stabilisieren oder sogar noch etwas weiter zurückgehen, ist für 2024 mit ersten Zinssenkungen der Notenbanker zu rechnen. Ein deutlicher Rückgang der Hypothekenbankzinsen wäre dann nur noch eine Frage der Zeit. Der Anleihemarkt, insbesondere aber der Aktienmarkt, haben diese Erwartungen hinsichtlich der Zinsentwicklung in den vergangenen Wochen mit hohen Kurssteigerungen bereits vorweggenommen. 

Bliebe als zweite wichtige Entscheidungsgröße für Kaufinteressenten die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise. Laut German Real Estate Index (GREIX), einem Index, der die Entwicklung der tatsächlichen Verkaufspreise deutsche Immobilien in 18 Großstädten wiedergibt, lagen diese im 3. Quartal 2023 für Eigentumswohnungen im Durchschnitt 10,5% unter denen des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Bei Einfamilienhäusern betrug der Rückgang 12,1% und bei Mehrfamilienhäusern waren es sogar 24%. Neuere Zahlen liegen noch nicht vor. Dabei stellen die genannten Preisabschläge allerdings nur die halbe Wahrheit dar. Aufgrund der hohen Inflation sind die realen Immobilienpreise, also die unter Berücksichtigung der Kaufkraftentwicklung, nämlich sogar um durchschnittlich ca. 15% (Eigentumswohnungen) bzw. 16,6% (Einfamilienhäuser) gefallen (Stand 9/2023). 

Dieser Trend dürfte sich 2024 aller Voraussicht nach aber nicht fortsetzten. Vielmehr rechnet die Mehrzahl der Immobilienexperten für das kommende Jahr mit einer Preisstagnation, bevor es 2025 wieder zu anziehenden Kaufpreisen kommen sollte. Bei fallenden Zinsen, stagnierenden Immobilienpreisen und hohen Abschlüssen in der aktuellen Tarifrunde könnte 2024 somit ein verhältnismäßig günstiger Zeitraum sein, die im vergangenen Jahr möglicherweise eingestellte Suche nach der eigenen „Traumimmobilie“ wieder aufzunehmen. Wir erwarten eine deutliche Belebung des Geschäfts mit Bestandsimmobilien. Bleibt nur zu hoffen, dass die Politik mit ihrer kontinuierlich steigenden Unberechenbarkeit die verbesserten Perspektiven nicht wieder zunichtemacht. 2023 hatte sie mit dem Eklat um das Gebäudeenergiegesetz sowie dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Haushaltspolitik der Bundesregierung für enorme Verunsicherung bei Kaufinteressenten und Immobilienprofis gesorgt. Wie die Einstellung einzelner KfW-Förderungen vor Weihnachten zeigt, ist das Thema möglicherweise noch nicht ausgestanden. Mehr Verbindlichkeit der Politik ist umso wichtiger, als weiter steigende Mieten aufgrund des Einbruchs beim Neubau, der wohl nicht so schnell wieder auf die Beine kommen wird, vorprogrammiert sind. Mehr Verbindlichkeit der Politik ist umso wichtiger, als weiter steigende Mieten aufgrund des Einbruchs beim Neubau, der wohl nicht so schnell wieder auf die Beine kommen wird, vorprogrammiert sind.