Startseite Baufinanzierung Baufinanzierungs-Blog Kaufen versus Mieten – ein überschlägiger Vergleich
Kaufen versus Mieten – ein überschlägiger Vergleich
Trotz der jüngsten Rückgänge haben die Immobilienpreise in den vergangene zehn Jahren erheblich stärker zugelegt als die Mieten. Gleichzeitig sind die Darlehenszinsen deutlich angestiegen. Dennoch fällt der Kostenvergleich „Mieten versus Kaufen“ keinesfalls so eindeutig aus, wie es auf den ersten Blick vielleicht zu erwarten wäre. Jedes potenzielle Kaufobjekt ist einzeln zu betrachten.
Stark vereinfacht sind dazu die Finanzierungs- und die Unterhaltskosten einer Immobilie mit der Nettokaltmiete des betreffenden oder eines vergleichbaren Objekts ins Verhältnis zu setzen. Bei der Ermittlung der Finanzierungskosten wird der gesamte Immobilienkaufpreis zuzüglich der Kaufnebenkosten berücksichtigt. Als Zinssatz wird der aktuelle Darlehenszins verwendet. Diese Vorgehensweise unterstellt, dass das zu investierende Eigenkapital ohne den Immobilienkauf in den folgenden Jahren zu eben diesem Zinssatz angelegt werden könnte. Die prozentuale Aufteilung zwischen Eigen- und Fremdkapital bei der Finanzierung der Immobilie hat damit keinen Einfluss auf die Vergleichsbetrachtung.
Ein reales Zahlenbeispiel:
Eine 2018 fertiggestellte 3-Zimmer-Wohnung mit 100 m² und zwei PKW-Stellplätzen ist in einem Vorort von Frankfurt für 310.000 Euro zu haben. Hinzu kommen Kaufnebenkosten in Höhe von 11% (Grunderwerbssteuern, Notarkosten, halbe Maklerprovision). Der Zins für ein Immobiliendarlehen (80% Beleihung, 10 Jahre Laufzeit, 2% Tilgung) liegt aktuell bei ca. 4%, wodurch sich monatliche Finanzierungskosten von 1.137 Euro ergeben (310.000*1,1*0,04/12). Zu addieren sind ferner die nicht umlagefähigen Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, …), die sich im Beispiel geschätzt auf ca. 150 Euro pro Monat belaufen dürften. Macht zusammen 1.287 Euro.
Dem steht in dem besagten Ort nördlich der Mainmetropole ein Mietniveau von 11,30 Euro kalt pro m² gegenüber. 100 Euro werden für die beiden Stellplätze fällig. Die monatliche Kaltmiete beläuft sich damit auf 1.230 Euro. Bei oberflächlicher Betrachtung übersteigen die laufenden Kosten eines Käufers die Nettomiete also um keine 60 Euro im Monat. Beide Vergleichsbeträge bewegen sich jedoch in der gleichen Größenordnung.
Etwas anders sieht dies bei einem Blick in die Zukunft aus. So rechnen praktisch alle Marktbeobachter für die kommenden Jahre mit deutlich steigenden Mieten. Unterstellt man hier durchschnittliche Zuwächse von lediglich 2% pro Jahr, belaufen sich die Mietkosten in zehn Jahren auf rund 1.500 Euro. Für den Besitzer der Eigentumswohnung steigen lediglich die nicht umlagefähigen Nebenkosten entsprechend der Inflationsrate an, während die Zinsbelastung über die nächsten zehn Jahre gleich bleibt.
Wird die Eigentumswohnung nach Endfälligkeit des Kredites verkauft, gehen die ursprünglich gezahlten Kaufnebenkosten zwar „verloren“, schon bei einer Wertsteigerung um lediglich 1,1% pro Jahr sind diese aber bereits wieder eingespielt. Und dass es über die kommende Dekade hinweg bei einer derart niedrigen nominalen Steigerungsrate bleibt, erscheint doch sehr unwahrscheinlich. Schon bei einem etwas höheren jährlichen Wertanstieg stellt sich die Vermögensposition des Käufers nach zehn Jahren deutlich besser dar, als die eines Mieters eines vergleichbaren Objektes. Von den emotionalen Faktoren, die für den Erwerb einer eigenen Immobilie sprechen, mal ganz zu schweigen.