Enteignung, Mietpreisbremse und regionale Sonderwege

Das Berliner Vergesellschaftungsrahmengesetz

Im März dieses Jahres hat das Berliner Abgeordnetenhaus ein Vergesellschaftungsrahmengesetz verabschiedet. In der öffentlichen Debatte wird es häufig als Enteignungsgesetz bezeichnet, rechtlich ist es das jedoch nicht.

Enteignungen zielen auf den Entzug des Eigentums an einzelnen Grundstücken oder Gebäuden. Das Berliner Gesetz bewegt sich dagegen im Rahmen von Artikel 15 GG, der die Überführung ganzer Unternehmen oder Wirtschaftszweige in Gemeineigentum ermöglicht. Es gilt somit nicht für Kleinvermieter oder Eigentümer, die einzelne Wohnungen oder Immobilien zur Altersvorsorge besitzen.

Das Gesetz tritt erst in zwei Jahren in Kraft und soll zuvor vom Bundesverfassungsgericht überprüft werden. Konkrete Eingriffe in Wohnungsbestände sind auf absehbare Zeit also ebenfalls nicht zu erwarten.

Trotzdem schlägt das Berliner Gesetz deutschlandweit Wellen. Bayern und Nordrhein-Westfalen brachten bei der Bauministerkonferenz im Juni einen Antrag ein, um der „Vergesellschaftung Grenzen zu setzen“. In ihrem Papier warnen die beiden Länder vor negativen Folgen für den Mietwohnungsbau und den Wirtschaftsstandort Deutschland. Bayern hat darüber hinaus auch im Bundesrat eine entsprechende Initiative eingebracht und warb auch in der Bundesregierung für seinen Standpunkt.

Dieses Werben war erfolgreich: Anfang Juli verkündeten die Spitzen von CDU/CSU und SPD nicht nur die Gründung einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen, sondern auch ein Bundesgesetz, mit dem dafür gesorgt werden soll, dass „die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene nicht mehr möglich ist.“

Für die Beratungspraxis gilt: Das Berliner Rahmengesetz ist ein politisches Signal an institutionelle Investoren und Wohnbauunternehmen in der Hauptstadt. Unabhängig vom nun angekündigten Bundesgesetz gilt zwar: Private Kleinvermieter müssen sich keine Sorgen machen – weder in Berlin noch in anderen Teilen der Bundesrepublik. Trotzdem verändert die Debatte die subjektive Risikoeinschätzung sowohl institutioneller als auch privater Wohneigentümer.

Mietpreisbremse mit regionalen Spielräumen

Bundestag und Bundesrat hatten im vergangenen Jahr beschlossen, die Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern. Das Bundesverfassungsgericht hat mittlerweile erneut bestätigt, dass das Instrument verfassungskonform ist.

Die Entscheidung, ob und in welchen Kommunen die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt, liegt jedoch bei den Bundesländern. Und die nutzen ihren Spielraum sehr unterschiedlich: In Berlin und Hamburg gilt sie im ganzen Stadtgebiet, in Bayern in rund 14 Prozent aller Städte und Gemeinden, in Mecklenburg-Vorpommern nur in Rostock und Greifswald. Im Saarland sieht man bislang keine Notwendigkeit, die Mietpreisbremse zu ziehen.

Aus ökonomischer Sicht ist das Urteil nach einem Jahrzehnt Praxis ernüchternd. Besonders auffällig ist der wachsende Preissplit zwischen Bestands- und Neubauwohnungen. Neuvertragsmieten liegen bundesweit rund 30 Prozent über Bestandsmieten, in attraktiven Großstädten teils nahezu 50 Prozent.

Wichtig für die Beratungspraxis: Neubauprojekte nach Oktober 2014 sind weiterhin ausgenommen. Die Mietpreisbremse ist für sie also kein akutes Investitionshindernis.

Der Hamburger Sonderweg

Das Gebäudemodernisierungsgesetz soll das viel diskutierte Gebäudeenergiegesetz ablösen und durchläuft derzeit das parlamentarische Verfahren. Bundesweit dürfen künftig wieder Öl- und Gasheizungen eingebaut werden – eine Entscheidung, die in Hamburg ausdrücklich nicht gelten soll.

Hamburg plant, auf Grundlage einer Länderöffnungsklausel striktere Regeln als der Bund einzuführen. Den Einbau neuer Öl- und Gasheizungen will der Senat weiterhin untersagen. Eigentümer und Investoren in der Hansestadt bewegen sich damit in einem anderen energiepolitischen Rahmen als im Rest der Republik.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz selbst ist zwar noch nicht in trockenen Tüchern. Dass Hamburg den Sonderweg grundsätzlich anstrebt, steht jedoch fest.

Für die Beratungspraxis bedeutet das: Wer Objekte in Hamburg finanziert oder begleitet, muss die lokalen energetischen Vorgaben konsequent mitdenken, denn sie beeinflussen Sanierungsbedarf, Beleihungswert und langfristige Vermarktbarkeit. Eine Heizungsentscheidung, die bundesrechtlich einwandfrei ist, kann in Hamburg bau- und planungsrechtlich trotzdem scheitern.

Fazit

Die deutsche Regulatoriklandschaft ist vielseitig – und sie bleibt politisch in Bewegung. Wer Kaufentscheidungen, Portfoliostrategien oder Finanzierungskonzepte begleitet, kommt nicht mehr umhin, Landes- und Kommunalrecht systematisch einzubeziehen.