Gebäudetyp E: Ist das Bauen zu kompliziert geworden?

Seit dem Jahr 2000 sind die Baukosten in Deutschland um rund 245 Prozent gestiegen. Die Lebenshaltungskosten haben im selben Zeitraum deutlich langsamer zugelegt. Etwa ein Fünftel der Kostenexplosion am Bau geht nach Berechnungen des Instituts für Bauforschung und der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen auf technische Normen zurück.

Dem will die Bundesregierung nun begegnen. Anfang Juli haben Justizministerin Stefanie Hubig und Bauministerin Verena Hubertz erklärt, dass der Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E vorliegt, mit dem das Bauen im Land der Dichter und DIN-Normen schneller, einfacher und günstiger werden soll. Dafür soll bei den Normen „abgerüstet“ werden, so Hubertz. Normen, die allein dem Komfort und nicht der Sicherheit dienen, sollen wegfallen. Daher auch der Name: „E“ steht in diesem Fall für „einfach und experimentell“.

Was der Gebäudetyp E tatsächlich regelt

Hinter dem Namen verbirgt sich gar kein bautechnisch definierter Gebäudetypus, sondern eine Änderung des Bauvertragsrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch. Kern ist eine Erweiterung des § 650a BGB: Technische Normen und Regeln, die ausschließlich Komfort- oder Ausstattungsmerkmale betreffen, sollen ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht mehr Gegenstand der vertraglichen Leistungspflicht sein. Anforderungen an Statik, Brandschutz, Gesundheit und Klimaschutz bleiben unangetastet.

Hinzu kommt eine Erleichterung für Verträge zwischen fachkundigen Unternehmen. Sie sollen künftig einfacher von den allgemein anerkannten Regeln der Technik abweichen können, ohne dass daraus automatisch ein Sachmangel entsteht. Für Verbraucher als Besteller gilt diese Erleichterung ausdrücklich nicht.

Welche Standards das Bauen wirklich verteuern

Was künftig zur Disposition steht, zeigt sich am besten an konkreten Beispielen. Dazu zählen eine zweistellige Zahl an Steckdosen im Wohnzimmer, Handtuchwärmer im Bad, aber auch dickere Betondecken, ein hoher Trittschallschutz, beheizte Treppenhäuser und verputzte statt sichtbarer Betonwände. All das zählt zu den „anerkannten Regeln der Technik“, die Architekten und Bauunternehmer bislang aus Haftungsgründen kaum unterschreiten konnten, selbst wenn Bauherren explizit auf sie verzichten wollten. Mit dem Gebäudetyp E soll genau das möglich werden, ohne dass daraus später ein Rechtsstreit erwächst.

Besonders deutlich wird das Sparpotenzial beim Schallschutz. Die Kosten dafür haben sich seit 2015 verdreifacht und in einzelnen Projekten scheitern selbst Balkone an geringfügigen Überschreitungen von Dezibel-Werten – sie müssten teuer verglast werden. Gerade an diesem Beispiel zeigt sich, wie schnell aus einem sinnvollen Schutzstandard eine überzogene Vorgabe werden kann und wie viel eine maßvolle Vereinfachung hier bewirken könnte.

Wie groß das Einsparpotenzial realistisch ist

In Großstädten und Metropolregionen kostet der Quadratmeter Wohnfläche im Schnitt mehr als 4.630 Euro. Mit Grundstück summiert sich der Neubau auf rund 5.400 Euro. Daraus ergibt sich eine rechnerische Mindestkaltmiete von 18 Euro je Quadratmeter.

Entsprechend hoch sind die Erwartungen an das Gesetz. Expertenschätzungen reichen bis zu 1.000 Euro Ersparnis je Quadratmeter.

Rechnerisch kann der Gebäudetyp E also eine spürbare Entlastung bringen. In der Praxis hängt das Ergebnis aber davon ab, ob Planungsbüros, Bauunternehmen und Sachverständige die neuen Spielräume auch nutzen. Wer im Zweifel weiterhin nach dem höchsten verfügbaren Standard plant, spart am Ende nichts.

Die eigentlichen Kostentreiber verschwinden nicht

Um Baukosten zu senken und mehr Wohnraum zu schaffen, sind Normen nicht der einzige und nicht einmal der größte Hebel. Die Grundstückskosten in Ballungszentren sind im Median binnen sechs Jahren um bis zu 40 Prozent gestiegen und machen inzwischen mehr als ein Fünftel der Gestehungskosten aus.

Hinzu kommen höhere Finanzierungskosten, ein anhaltender Fachkräftemangel und lange Genehmigungsverfahren. Auch kommunale Auflagen wirken sich unmittelbar auf die Kalkulation aus: Allein die Stellplatzpflicht kann Neubauten in dicht besiedelten Gebieten schnell einmal um zehn Prozent verteuern.

Auch wenn der Gebäudetyp E also an einer echten Schwachstelle ansetzt, löst er weder die Flächenfrage noch die Zinsfrage.

Fazit

Der Gebäudetyp E ist ein sinnvoller Schritt, aber kein Befreiungsschlag. Er kann Projekte wieder in die Wirtschaftlichkeit bringen, die unter heutigen Standards nicht darstellbar sind.

Für die Finanzierungsseite rückt zugleich eine zweite Frage nach vorn. Reduzierte Ausstattungsstandards können Vermietbarkeit, Beleihungswert und spätere Verkaufsfähigkeit beeinflussen. Diese Effekte gehören in die Kalkulation, bevor der erste Vertrag unterschrieben ist.

Bis zum Kabinettsbeschluss bleibt der Entwurf ein Entwurf. Die Richtung ist allerdings eindeutig. Wer heute Projekte für 2027 und 2028 kalkuliert, sollte den Gebäudetyp E schon jetzt mitdenken.