Neue Energieskala?
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat Deutschland im Sommer die EU-Gebäuderichtlinie umgesetzt. Die neuen Vorgaben zum Energieausweis, die darin enthalten sind, treten am 1. Januar 2027 in Kraft. So weit, so korrekt.
Auf vielen Ratgeberseiten liest man seit Monaten aber auch: Ab 2027 gelte für alle Gebäude eine neue EU-Skala von A bis G, die vertraute Einteilung von A+ bis H habe ausgedient. Im Gesetz steht allerdings etwas anderes.
Die Skala bleibt, wie sie ist
Die neue Skala von A bis G gibt es tatsächlich. Sie gilt allerdings nur für Nichtwohngebäude, also etwa für Büros, Läden oder Arztpraxen. Für Wohngebäude bleibt es bei den Klassen A+ bis H. Auch die Grenzwerte der einzelnen Klassen bleiben, wie sie sind.
Bestehende Energieausweise bleiben damit wie gewohnt zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Wer sein Haus schon länger selbst bewohnt und weder verkaufen noch vermieten will, braucht ohnehin keinen Energieausweis.
Was sich ab Januar wirklich ändert
Ganz ohne Neuerungen geht es trotzdem nicht. Neue Energieausweise werden ab 2027 digital ausgestellt, eine Papierfassung gibt es nur noch auf Wunsch. Außerdem enthalten sie künftig deutlich detailliertere Angaben.
Für Vermieterinnen und Vermieter kommt eine Pflicht hinzu: Bisher mussten sie den Energieausweis nur bei einer Neuvermietung vorlegen. Ab Januar müssen sie ihn auch bei der Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags vorlegen, sofern zuvor kein gültiger Ausweis vorlag.
Eine Erleichterung gibt es für Eigentümerinnen und Eigentümer älterer Häuser. Ab Januar brauchen sie bei Wohngebäuden, die den Standard der Wärmeschutzverordnung 1977 nicht erfüllen, keinen aufwendigen Bedarfsausweis mehr, wenn sie ihr Haus verkaufen oder vermieten möchten. Es reicht nun der günstigere Verbrauchsausweis. Unter Umständen lohnt es sich also, mit Neuvermietung oder Verkauf noch wenige Wochen zu warten.
Käuferinnen und Käufer sollten den Unterschied zwischen beiden Ausweisen kennen. Der Bedarfsausweis bewertet das Gebäude selbst, also Dämmung, Fenster und Heizung. Der Verbrauchsausweis zeigt dagegen, wie viel Energie die bisherigen Bewohnerinnen und Bewohner tatsächlich verbraucht haben, und hängt damit stark von den persönlichen Heizgewohnheiten ab.
Sanierungspflicht? Gibt es so nicht
Hartnäckig hält sich auch die Behauptung, Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer würden nun zur Sanierung gezwungen. Die Gebäuderichtlinie gibt Deutschland jedoch nur ein Einsparziel für den gesamten Wohngebäudebestand der Bundesrepublik vor. Eine Sanierungspflicht für einzelne Wohnhäuser enthält sie nicht.
Im Gesetz finden sich lediglich zwei Nachrüstpflichten. Sie betreffen vor allem Käuferinnen und Käufer älterer Ein- und Zweifamilienhäuser. Diese müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf die oberste Geschossdecke oder das Dach darüber dämmen, wenn der Mindestwärmeschutz fehlt. Außerdem zu dämmen sind zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen wie dem Keller.
Eine andere Pflicht ist dagegen entfallen. Bis zum Sommer galt für bestimmte Öl- und Gasheizkessel eine Austauschpflicht, sobald sie älter als 30 Jahre waren. Diese Regel hat das GModG ersatzlos gestrichen.
Wie wichtig ist die Energieklasse?
Aber Achtung: Egal ist die Energieklasse eines Gebäudes trotzdem nicht. Schon heute wirkt sie sich auf den Kaufpreis und die Finanzierung aus. Manche Banken gewähren einen Zinsrabatt für besonders energieeffiziente Häuser; andere verlangen Aufschläge für die Klassen G und H. Bei manchen wiederum entfällt dieser Aufschlag, wenn eine Modernisierung gleich mitfinanziert wird.
Solarpflicht nur für neue Wohnhäuser – und erst ab 2030
Mit dem GModG kommt eine bundesweite Solarpflicht. Sie beginnt im Januar 2027 mit neuen öffentlichen Gebäuden und größeren Nichtwohngebäuden und wird dann schrittweise ausgeweitet. Ab dem 1. Januar 2030 brauchen auch neue Wohngebäude eine Photovoltaik- oder Solarthermieanlage, sofern das technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Für bestehende Wohnhäuser gilt diese Pflicht ausdrücklich nicht.
Auch wenn bis 2030 noch etwas Zeit ist: Bauherrinnen und Bauherren sollten schon jetzt einen Blick ins Landesrecht werfen, denn die Bundesländer dürfen schon heute strengere Vorgaben machen. In mehreren Bundesländern gilt bereits eine Solarpflicht für neue Wohnhäuser; manchmal greift sie auch schon bei einer Dachsanierung.
Fazit
Eine neue Energieskala für Wohnhäuser kommt nicht, eine Sanierungspflicht für einzelne Häuser ebenso wenig. Die ab Januar geltenden Änderungen betreffen vor allem den Ausweis selbst und die Pflichten von Vermieterinnen und Vermietern. Wer neu baut, sollte auch die Solarpflicht im Blick behalten. Und egal ist die Energieeffizienz eines Hauses nicht, wenn für das Haus ein größerer Betrag aufgenommen wird – mit Energieeffizienz lässt sich hier bares Geld sparen. Wer eine Immobilie kauft oder baut, sollte sich deshalb gut beraten lassen.