Die Mietpreisbremse und ihre Auswirkungen auf den Wohn- und Mietmarkt

Durch die Verlängerung der Mietpreisbremse bis (mindestens) Ende 2029 werden insbesondere Mieter in bestehenden Mietverhältnissen geschützt und gutsituierte Mieter subventioniert. Zur Entspannung des Wohnungsmarktes trägt sie allerdings nichts bei. Vielmehr werden bestehende Strukturen gefestigt und der Wohnungswechsel erschwert.

In Sachen Wohnraum hat Deutschland ein unbestrittenes Problem: Das abnehmende Angebot hält mit der kontinuierlich steigenden Nachfrage schon lange nicht mehr mit. Die Folgen sind steigende Miet- und Kaufpreise – vor allem in beliebten Großstädten. Immer größere Teile der Bevölkerung werden deshalb von ihren Wohnkosten wirtschaftlich überfordert. So geben Mieter laut Statistischem Bundesamt inzwischen durchschnittlich 27,8% ihres Einkommens für ihren Wohnraum aus (Stand: 2022). Bei 1,5 Millionen Haushalten beträgt die Mietbelastungsquote (Bruttokaltmiete im Verhältnis zum Haushaltseinkommen) sogar über 50%. 

Da scheint es aus Sicht vieler Politiker folgerichtig, weitere Mietsteigerungen streng zu begrenzen. In diese Richtung zielt auch die Mietpreisbremse, deren erneute Verlängerung (zunächst) bis zum 31. Dezember 2029 diese Woche von der Bundesregierung beschlossen wurde.

Allgemein gesprochen handelt es sich bei der Mietpreisbremse um gesetzliche Regelungen, nach denen die Bundesländer die Wohnungsmiete „in angespannten Wohnungsmärkten“ bei Neuvermietung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzen dürfen. Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete bei Beachtung der Obergrenze innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15% angehoben werden („Kappungsgrenze“). Von den Regelungen ausgenommen sind „Neubauten“, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Bis zuletzt wurde zudem diskutiert, die Altersgrenze auf Baujahre bis 2019 auszuweiten – zur Erleichterung vieler fand sich diese Passage jedoch nicht im finalen Beschluss. Ein solches Nachziehen der Grenze hätte mit Sicherheit eine negative Signalwirkung für den Neubau entfaltet.

Welche Konsequenzen das Einziehen einer Mietpreisbremse für verschiedene Marktakteure hat, lässt sich an einigen zahlenbasierten theoretischen Überlegungen leicht zeigen. Dazu wird zunächst ein frei verhandelbarer Neuvermietungspreis (keine Mietpreisbremse) für eine gehobene Wohnung unterstellt. Der Vermieter würde seinen Spielraum möglichst weit ausschöpfen und z.B. 22 Euro Kaltmiete pro m² verlangen. Er wird damit nur auf sehr begrenztes Interesse stoßen, sagen wir bei einem Ärzteehepaar und einem gut verdienenden Unternehmensberater. Eine der beiden Parteien wird die Wohnung erhalten. Der Vermieter erkennt die Lukrativität einer Kapitalanlage in Immobilien und wird sich möglicherweise für den Erwerb einer weiteren Wohnung oder sogar einen Neubau entscheiden und dem Wohnimmobilienmarkt damit zusätzliches Kapital zur Verfügung stellen. Dadurch entsteht mittelfristig neuer Wohnraum, was allen Wohnungssuchenden und Mietern zugutekommt.

Wie sieht es nun bei einer Mietpreisbremse von unterstellten 12 Euro je m² für die besagte Wohnung aus? Die Wohnung ist für eine Vielzahl von Menschen leistbar und interessant. Der Eigentümer wird sich vor Anfragen kaum retten können. Er wird sich dennoch für das Ärzteehepaar oder den Unternehmensberater entscheiden, da ihm diese Parteien die höchste Mietsicherheit bieten. Die übrigen Interessenten gehen leer aus. Weitere Immobilieninvestments – zumindest in ältere Wohnungen – wird er nicht tätigen, da die Rendite zu unattraktiv ist.

Ein weiterer Aspekt ist die Qualität des Wohnungsbestands. Wie sehr diese leidet, wenn der Staat durch eine Deckelung der Mieten übermäßig in den Markt eingreift, war an der Wohnungsqualität in der ehemaligen DDR kurz vor der Wiedervereinigung unschwer zu erkennen. Für Immobilienbesitzer bestand kein Anreiz, in ihre Immobilien und die Qualität des Wohnraums zu investieren. Mieter, die etwas Besseres wollten, mussten sich selbst um Reparaturen oder eine Aufwertung der Wohnung kümmern.

Und als dritter Punkt sei an dieser Stelle noch die verringerte Flexibilität des Wohnungsmarktes genannt. So werden Mieter eine durch die Mietpreisbremse stark subventionierte Wohnung in keinem Fall verlassen, auch wenn sie etwa aufgrund veränderter Lebensumstände heute mit deutlich weniger Wohnraum auskommen würden. Bei marktkonformen Lösungen wäre es beispielsweise für älter Alleinstehende dagegen wirtschaftlich rational, in eine kleinere Wohnung zu wechseln und die bisherige, größere Wohnung, für eine junge Familie freizumachen.

Die Nutznießer der Mietpreisbremse sind somit einzig und allein wohlsituierte Mieter, die in einer zur jeweiligen Lebenssituation passenden Wohnung leben und sich auch eine höhere Miete leisten könnten.

Sinnvoller und marktkonformer als die Verlängerung der Mietpreisbremse wäre es sicherlich, schwächere Mieter durch direkte Mietzuschüsse zu entlasten oder für Maßnahmen zu sorgen, durch die der Wohnungsbau wieder günstiger und damit attraktiver wird. Zumindest bleibt es anders als zeitweise geplant dabei, dass Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen sind. Eine andere Entscheidung hätte den Wohnungsneubau wohl auch gänzlich zum Erliegen gebracht.