Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der Preis beziehungsweise Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt (vgl. § 194, BauGB). Er ist auch als Kaufpreis oder Marktwert zu verstehen. Zusätzlich kann sich der Verkehrswert ausschließlich auf ein Grundstück beziehen. Bei einem bereits bebauten Grundstück, allerdings, bezieht sich der Verkehrswert auf die Wertsumme aus Grundstück und Immobilie. 

Einfluss auf die Höhe des Kaufpreises hat die Lage und der Zustand einer Immobilie. Entscheidend beim Verkehrswert ist, dass sich die Ermittlung des Wertes ausschließlich nach der Immobilie bzw. dem Grundstück richtet und unabhängig von persönlichen Faktoren des Käufers oder Verkäufers gebildet wird.

Verkehrswert vs. Beleihungswert: Wo liegt der Unterschied?
Die Begriffe Verkehrswert und Beleihungswert geben nicht den gleichen Wert an. Vielmehr entspricht der Beleihungswert dem Verkehrswert beziehungsweise Kaufpreis einer Immobilie oder eines Grundstücks, abzüglich eines von der Bank festgelegten Abschlags. In der Regel liegt der Beleihungswert damit ungefähr 10-20 % unter dem Verkehrswert.

Der Beleihungswert dient der Bank zur Einschätzung der zukünftigen Verkäuflichkeit der Immobilie, denn diese könnte im Notfall bei einer Zwangsversteigerung unter Wert verkauft werden. Es geht beim Beleihungswert also darum, für welchen Preis die Immobilie in der Zukunft weiterverkauft werden könnte.  Der Beleihungswert dient darüber hinaus als Grundlage für die Höhe des Darlehens bei der Baufinanzierung.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Der Verkehrswert gibt den Wert einer Immobilie zum Bewertungsstichtag an. Er wird in der Regel von Sachverständigen im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens ermittelt. Da eine Verkehrswertermittlung immer im Vergleich zu den aktuellen Verhältnissen des Immobilienmarkts erfolgt, ist das Gutachten stets vor dem Hintergrund des Erfassungszeitpunktes zu betrachten. Findet die Verkehrswertermittlung zu einem Zeitpunkt statt, zu dem sehr viele Personen eine Immobilie oder ein Grundstück mit dieser Lage erwerben möchten, dann fällt der errechnete Verkehrswert voraussichtlich höher aus. 

Zur Ermittlung konkreter Verkehrswerte werden verschiedene Verfahren angewendet:

  • Sachwertverfahren: Bestandsimmobilien und selbst bewohnte bzw. nicht vermietete Immobilien werden anhand dieses Verfahrens bewertet. Dabei wird vom Verkehrswert der neuwertigen Immobilie ein Abnutzungswert abgezogen, um den aktuellen Sachwert zu ermitteln.
  • Ertragswertverfahren: Dieses Ermittlungsverfahren findet meistens bei der Bewertung von vermieteten Immobilien (Kapitalanlagen) und gewerblich genutzter Grundstücke Verwendung. Hierbei werden zusätzlich die Erträge berücksichtigt, die auf dem jeweiligen Grundstück, beziehungsweise von Unternehmen in der Immobilie erzielt werden.
  • Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren ist ein standardisiertes Bewertungsverfahren nach ImmowertV. Der Verkehrswert oder Marktwert wird anhand eines Vergleichs mit Grundstücken oder Immobilien ähnlicher Größe und Lage ermittelt.
  • Residualverfahren: Bei diesem Verfahren wird das sogenannte Residuum, also der Restwert einer Immobilie ermittelt. Dieser ergibt sich aus dem hypothetischen Preis einer Immobilie bei bestmöglicher Flächennutzung, abzüglich der Gesamtbaukosten.
     

Wann ist es sinnvoll einen Verkehrswert zu ermitteln?
Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie kann verschiedene Anlässe haben. Er sollte berechnet werden, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten. Darüber hinaus ist der Marktwert einer Immobilie auch ein wichtiges Thema, wenn es um Erbangelegenheiten oder eine Scheidung geht.


Welche Faktoren beeinflussen die Höhe des Verkehrswerts?
Je größer die Nachfrage und je kleiner das Angebot für Immobilien dieser Art ist, desto höher ist der errechnete Verkehrswert. Neben Angebot und Nachfrage spielen aber auch andere Faktoren bei der Wertermittlung einer Immobilie eine wichtige Rolle.

  • Baujahr
  • Fläche
  • Zustand (Renovierungsbedarf)
  • Bauweise der Immobilie (Aufteilung und Anzahl der Zimmer, Isolierung, Elektrik, Wasserleitung)
  • Ausstattung mit Fahrstuhl oder Parkplatz

In direkter Verbindung zu Nachfrage steht besonders die Lage der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks. Hierbei ist nicht nur die generelle Region oder Stadt von zentraler Bedeutung, sondern zusätzlich die Anbindung zum öffentlichen Nahverkehr oder der Autobahn und die Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten und Schulen.


Welche Dokumente werden zu Wertermittlung benötigt?
Obwohl die Verkehrswertermittlung von fachkundigen Sachverständigen durchgeführt wird, benötigen diese bestimmte Unterlagen, die von Ihnen bereitgestellt oder organisiert werden müssen.

  • Grundriss des Hauses
  • Bauplan und Lageplan
  • Energieausweis
  • Wohnflächenberechnung
  • Fotos
  • Baubeschreibung
  • Aufstellung erfolgter Renovierungen und/oder Modernisierungen

Handelt es sich bei der zu bewertenden Immobilie um ein Haus mit vermieteten Wohnungen, sind außerdem Unterlagen wie die Mietverträge einzureichen.