Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmowertV) definiert und damit zur Wertermittlung von Immobilien rechtlich anerkannt. Immobilien-Sachverständige wenden es an, um den Verkehrswert einer Immobilie realistisch auf Basis von Vergleichswerten berechnen zu können. Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Wertermittlungsverfahren für Immobilien und Grundstücke. Es gilt als das präziseste Verfahren und ist für verschiedene Immobilienarten geeignet. Anders als Sachwert- und Ertragswertverfahren bildet das Vergleichswertverfahren das tatsächliche Marktgeschehen realistisch ab. Unterschieden wird zwischen dem direkten und indirekten Vergleichswertverfahren.
Direktes Vergleichswertverfahren
Bei direkten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert über eine ähnliche, kürzlich verkaufte Immobilie in der näheren Nachbarschaft ermittelt. Zur Wertermittlung eines Grundstücks spielen dabei folgende Faktoren eine besondere Rolle:
- Lage
- Größe
- Erschließung
- Art der Nutzung
- Beschaffenheit des Bodens
- Gestaltung und Ausrichtung des Grundstücks
Soll der Wert eines Hauses oder einer Wohnung ermittelt werden, wird der Gutachter den Fokus auf folgende Faktoren richten:
- Größe
- Art des Gebäudes
- Baulicher Zustand
- Restnutzungsdauer
- Gestaltung der Immobilie
- Zustand und Qualität der Ausstattung
- Energetischer Zustand der zu bewerteten Immobilie
Die Berechnungsformel des direkten Vergleichswertverfahrens lautet:
Vergleichspreis / Fläche des Vergleichsobjekts x Fläche des zu bewertenden Objekts = Verkehrswert
Indirektes Vergleichswertverfahren
Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden erzielte Immobilien-Kaufpreise aus der Vergangenheit herangezogen. Diese werden vom Gutachterausschuss jeder Gemeinde vorgehalten. Anhand von Kriterien wie z. B. Baujahr, Lage und Art der Immobilie werden die Kaufpreise segmentiert. Die Durchschnittspreise aller Segmente fließen unter Berücksichtigung relevanter Zu- und Abschläge in das indirekte Vergleichswertverfahren ein.
Die Berechnungsformel des indirekten Vergleichswertverfahrens lautet:
Größe der Immobilie (m²) x Vergleichspreis pro m² = Verkehrswert
Ist ein Vergleichswertverfahren nicht möglich, kann der Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks auch über das Sachwertverfahren ermittelt werden. Hier bezieht sich der Gutachter auf den Wiederbeschaffungswert des Objektes. Bei Mietobjekten wird meist das Ertragswertverfahren angewendet. Diese Methode bezieht sich insbesondere auf den abgeworfenen Ertrag des Objektes.