Kaufnebenkosten

Beim Bau oder Kauf einer Immobilie fallen neben den reinen Objektkosten (Kosten für Grundstück und Gebäude) auch die sogenannten Kaufnebenkosten an. Sie gehen somit über den Kaufpreis hinaus und können je nach Land und Region variieren.

 

Das Wichtigste in Kürze: 

• Kaufnebenkosten sind nicht im Kaufpreis enthalten und entstehen zusätzlich
• Sie setzen sich hauptsächlich aus der Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragungen und der Maklercourtage zusammen
• Die Höhe der Kosten unterscheidet sich je nach Bundesland
• Kaufnebenkosten sind nicht vermeidbar, können aber reduziert werden

Kaufnebenkosten sind zusätzliche Gebühren, welche beim Kauf einer Immobilie anfallen. Dabei umfassen sie sämtliche Kosten, die zum reinen Kaufpreis dazukommen. Insgesamt sollten hierbei für Kaufnebenkosten mit Maklercourtage zwischen 9 und 12 % des Immobilienkaufpreises eingeplant werden. Die Spanne kann jedoch variieren, wenn keine Courtage gezahlt wird oder es sich um einen Grundstückskauf handelt, da bei diesem die Courtage höher angesetzt wird. 

Typischerweise umfassen Kaufnebenkosten:

1. Grunderwerbsteuer: Diese Steuer fällt beim Erwerb von Immobilien an und wird von den Bundesländern erhoben. Die Höhe variiert je nach Bundesland und beträgt in Deutschland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
2. Notar- und Grundbuchkosten: Notarkosten entstehen für die Beurkundung des Kaufvertrags und sind gesetzlich geregelt. Grundbuchkosten fallen für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch an und sind ebenfalls gesetzlich festgelegt. Die Kosten für Notar und Grundbuch richten sich nach einer Gebührenordnung – man kalkuliert hier für beide zusammen ca. 1,5 - 2 % des Kaufpreises mit ein. 
3. Maklerprovision: Wird ein Makler beauftragt, um bei der Suche nach einer passenden Immobilie zu helfen, kann dieser eine Provision in Rechnung stellen. Die Höhe variiert je nach Land und kann bis zu 7,14 % des Kaufpreises betragen. 
4. Finanzierungskosten: Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, um den Kaufpreis zu finanzieren, fallen unter anderem Gebühren und Zinsen an.
5. Renovierungskosten: Insbesondere bei renovierungsbedürftigen Immobilien müssen zusätzliche Kosten für die Renovierung einkalkuliert werden. Diese richten sich ganz individuell nach der Immobilie und persönlichen Vorstellungen sowie Wünschen. 

Zusammen können diese Kosten erheblich sein und sollten daher bei der Planung eines Immobilienkaufs oder eines anderen Kaufs sorgfältig berücksichtigt werden, um eine realistische Budgetierung vornehmen zu können.

Grundsätzlich gilt, dass die Kaufnebenkosten vom Käufer zu tragen sind. Entsprechende Gebühren und Steuern müssen also bei der Finanzierung unbedingt eingeplant werden. 

Eine Ausnahme bildet die Maklerprovision. Diese Kosten werden seit Dezember 2020 zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Für die Aufteilung trat das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser” in Kraft. Jedoch greift die Regelung nicht bei dem Kauf von Gewerbeimmobilien, Grundstücken und Mehrfamilienhäusern. 

In manchen Fällen kann es vorkommen, dass der Verkäufer bereit ist, einen Teil der Kaufnebenkosten zu übernehmen. Dies kann beispielsweise bei Verhandlungen über den Kaufpreis oder bei besonderen Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer der Fall sein.
Denn gesetzlich ist festgehalten, dass beispielsweise die Grunderwerbsteuer sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer gezahlt werden kann. Es ist jedoch äußerst ungewöhnlich, dass der Verkäufer alle Kaufnebenkosten übernimmt.

Die Höhe der Kaufnebenkosten wird von unterschiedlichen Faktoren bestimmt. Dies erschwert eine pauschale Rechnung. Kennen Sie jedoch den Kaufpreis und bereits die vereinbarte Maklerprovision, kann ein grober Wert bestimmt werden. 

Ein Rechenbeispiel: Angenommen, der Kaufpreis Ihrer Immobilie beträgt 400.000 € und es wurde eine Maklercourtage von 7,14 % vereinbart. Durch die Aufteilung der Provision müssen Sie also nur noch die Hälfte zahlen - 3,57 %. Demnach ergeben sich folgende Summen.

 

Insgesamt müssten Sie in diesem Falle für die Immobilie inklusive der Kaufnebenkosten 442.280 € zahlen. Da die Kaufnebenkosten sich aber von Region zu Region unterscheiden, dient diese Rechnung nur als grobes Beispiel.

Sobald der Immobilienkauf abgeschlossen ist, werden die Kaufnebenkosten fällig. Der exakte Zeitpunkt hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab. So hängen die genauen Kosten und deren Fälligkeiten beispielsweise auch von der jeweiligen Region ab. 

 

Grob lassen sich folgende Fälligkeiten für die Kaufnebenkosten festhalten: 

• Grunderwerbsteuer: Die Rechnung für die Grunderwerbsteuer erhalten Sie sechs bis acht Wochen nach dem Notartermin vom Finanzamt.
• Notarkosten: Zwei bis vier Wochen nach der Beurkundung des Kaufvertrages erhalten Sie in der Regel die Rechnung vom Notar. 
• Grundbuchkosten: Diese sind vier bis sechs Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrages fällig. Die Frist für die Begleichung der Steuer beträgt einen Monat. 
• Maklerprovision: In der Regel ist die Maklerprovision unmittelbar nach der Beurkundung zu zahlen. 

Kaufnebenkosten können in der Tat reduziert werden. Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Kaufnebenkosten vermeidbar sind. Die Grunderwerbsteuer ist z.B. gesetzlich vorgeschrieben und kann nicht reduziert werden. Aber mit einigen der folgenden Tipps können Sie die Gesamtkosten reduzieren. 

1. Eigenleistung: Wenn Sie bestimmte Aufgaben wie die Organisation von Besichtigungen selbst übernehmen, können Sie die Kosten senken, die normalerweise von einem Makler übernommen werden.
2. Preisverhandlungen: Versuchen Sie, den Kaufpreis zu verhandeln. Wenn Sie einen niedrigeren Preis erzielen können, reduzieren sich auch die Nebenkosten.
3. Online-Anbieter: Auch Online-Anbieter, die Dienstleistungen wie den Verkauf oder Kauf von Immobilien anbieten, können eine kostengünstige Alternative sein.
4. Steuerliche Aspekte: Informieren Sie sich über die steuerlichen Aspekte des Immobilienkaufs. In einigen Fällen gibt es bestimmte Steuervorteile oder Vergünstigungen, die Sie in Anspruch nehmen können.

Wird die Immobilie privat genutzt, können die Kaufnebenkosten steuerlich nicht abgesetzt werden. Wer eine Immobilie jedoch vermieten möchte, kann die Kosten als Werbungskosten geltend machen und somit die Steuerlast mindern. Die Grunderwerbsteuer der Kaufnebenkosten ist also bei vermieteten Immobilien steuerlich absetzbar, da steuerpflichtige Einnahmen generiert werden. Bei einer gewerblichen Nutzung der Immobilie zählt die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe. 
Die Notar- und Gerichtskosten sowie die Maklerprovision können unter bestimmten Umständen steuerlich abgesetzt werden. Diese Kosten können als Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt werden, die wiederum bei einem späteren Verkauf der Immobilie als Basis für die Berechnung des Veräußerungsgewinns dienen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die steuerliche Absetzbarkeit von Kaufnebenkosten von verschiedenen Faktoren abhängt und es ratsam ist, sich von einem Steuerberater beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle möglichen Steuervorteile genutzt werden.

Wenn Sie keine Immobilie erwerben, sondern auf einen Hausbau setzen, kommen neben den Kaufnebenkosten die Baunebenkosten hinzu.  

Dazu zählen beispielsweise: 

• Bereitstellungszinsen für Ihr Baudarlehen
• Erschließungskosten für Ihr Grundstück
• Kosten für die Grundstücksvermessung
• Kosten für die Baugenehmigung
• Eventuelle Abrisskosten