Trennung Hauskredit: Was muss bei der Baufinanzierung beachtet werden?

Was passiert bei einer Trennung mit dem Hauskredit? Wenn sich ein Paar trennt, das gemeinsam einen Immobilienkredit tilgt, entsteht eine komplexe Situation. Beim Wohneigentum handelt es sich in der Regel um den wertvollsten Vermögensgegenstand eines Paares oder einer Familie. Bei einer Scheidung wünschen sich viele eine Kündigungsoption des Hauskredits. Dies ist allerdings nicht ohne weiteres möglich, schließlich wurde ein bindender Vertrag unterschrieben.

Grundsätzlich gilt: Wer auszieht, hat ein Recht auf einen Ausgleich an der gemeinsamen Immobilie. Wir erklären Ihnen, welche Verpflichtungen Kreditnehmer bei einer Trennung haben und welche Optionen es bei der Rückzahlung der Baufinanzierung gibt.

Rechtslage bei Trennungen: Diese Regelungen gelten für den Hauskredit
Es gibt die unterschiedlichsten Konstellationen für dieses Szenario. Nicht ungewöhnlich ist es beispielsweise, dass nur ein Partner im Grundbuch steht. Dennoch: Das BGB definiert eindeutig das Haus als “wesentlichen Vermögensgegenstand”, über den ein Partner nicht vollkommen allein verfügen kann. Wer sich nicht einigt, riskiert die Anordnung einer Zwangsversteigerung durch den Scheidungsrichter. Als Vorsorge kann eine Gütertrennung per Ehevertrag vereinbart werden.

Die Ehe ist eine Zugewinngemeinschaft, während der Ehe aufgebautes Vermögen gehört ebenso wie die angehäuften Schulden beiden Partnern zu gleichen Teilen. Die Scheidung darf keinen von beiden materiell benachteiligen. Das ist vom Gesetzgeber gut gemeint, aber praktisch nicht immer leicht umzusetzen – gerade im Fall einer Immobilie, auf der ein teilweise getilgter Kredit lastet. Wichtig bei der Zugewinngemeinschaft ist, dass diese ausschließlich die Eigentumsverhältnisse klärt und nicht etwa für die Tilgung eines offenen Kredits verantwortlich ist.

Was passiert mit einem offenen Hauskredit bei der Trennung?
Wer für die Rückzahlung des Immobilienkredits aufkommen muss, ist abhängig davon, wer den Vertrag für die Baufinanzierung beim Kreditgeber unterschrieben hat. Läuft der Finanzierungsvertrag ausschließlich über eine Person ab, muss diese auch im Fall einer Scheidung für die Rückzahlung des Darlehens aufkommen. Die Verschuldung über den Finanzierungsvertrag ist unabhängig vom Hauseigentum zu betrachten und fällt daher nicht unter die Zugewinngemeinschaft der Ehe.

Sobald allerdings beide Eheleute den Kreditvertrag unterschrieben haben, müssen auch bei einer Trennung und bei Auszug einer der beiden Schuldner beide den Kredit abbezahlen. Dies gilt auch, wenn beide den Kreditvertrag unterschrieben haben, aber nur einer der Eheleute im Grundbuch eingetragen ist. Für die kreditgebende Bank ist ausschließlich der Finanzierungsvertrag entscheidend.

Scheidung Hauskredit: hilfreiche Fragestellungen zur Immobilie im Falle der Trennung
Bei einer Trennung gilt es mehrere Fragen zu klären, besonders bei einem unvollständig getilgten Hauskredit. Wie konkret mit der Immobilie und vor allem der Finanzierung vorzugehen ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. In diesem Kontext gelten für ein verheiratetes Paar ohne Ehevertrag, welches eine Immobilie nach der Hochzeit angeschafft, folgende Fragen:

• Wie hoch sind die gemeinsamen Schulden?
• Welcher Betrag wurde bereits getilgt?
• Wie ist der aktuelle Wert des Eigenheims anzusetzen?
• Wer wird die Immobilie weiter bewohnen?
• Wer übernimmt die Kreditraten, Steuern, Versicherungen und sonstige Nebenkosten?
• Wird die Grundbucheintragung geändert?
• Muss die Immobilie doch verkauft werden, um den Zugewinnausgleich herzustellen?

Bei Lebensgemeinschaften und bei Ehepaaren mit Ehevertrag respektive vereinbarter Gütertrennung stellen sich teilweise ganz andere Fragen – zum Beispiel die nach dem exakten Anteil eines Partners an der Finanzierung.

Trennung bei offenem Hauskredit: Welche Lösungen gibt es?
Die naheliegendste Lösung ist der Weg des Verkaufs, wobei der Erlös genau hälftig geteilt werden muss. In sehr vielen Fällen entsteht zwar kein echter Gewinn durch den Erlös, das Ehepaar ist aber die Schulden los. Der Hintergrund: Ein Annuitätendarlehen bedient anfangs vorrangig die Zinsen, nicht die Tilgung. Es kann also sein, dass der Eigenheimkredit nach zehn Jahren noch sehr wenig getilgt wurde. Alternativ zum Verkauf der Immobilie gibt es weitere Optionen, die in Erwägung gezogen werden können:

Ein Ehepartner bleibt im Haus oder in der Eigentumswohnung
Wenn ein Partner im Haus wohnen bleiben möchte – oft die Frau mit den Kindern, muss der andere Partner einen Ausgleich erhalten. Dieser könnte in einem reduzierten Unterhaltsanspruch bestehen. Das heißt, dass der gegebenenfalls zu zahlende Unterhalt mit dem Ausgleich der Immobilie verrechnet wird. 

Es stellt sich jedoch dann die Frage, wie die künftig alleinstehende Person das Darlehen weiter tilgt. Hier hilft häufig nur eine Umschuldung: Die Baufinanzierung für getrennt Lebende muss deutlich verlängert werden, um die Kreditraten zu verringern. 

Alternativ gibt es bei manchen Banken noch die Option, den Tilgungssatz kurzfristig anzupassen. Diese Möglichkeit muss allerdings im Kreditvertrag hinterlegt sein, um davon Gebrauch machen zu können. Eine nachträgliche Aufnahme dieser Option ist in der Regel nicht möglich. Für eine kurzfristige Entlastung kann auch ein staatlicher Zuschuss in Form von Wohngeld sorgen, was allerdings auf die Dauer von einem Jahr begrenzt ist.

Die Aufteilung der Immobilie bei einer Scheidung
Handelt es sich bei der Immobilie um ein großes Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder beinhaltet der gemeinsame Besitz ein größeres Grundstück, so ist bei einer Scheidung die Teilung des Immobilienvermögens eine interessante Alternative. Sofern es die Immobilie zulässt, hält sich der Aufwand zur Teilung in Grenzen. Möglicherweise muss zwischen den beiden Parteien ein Wertausgleich im Rahmen der Scheidung vereinbart werden. Sind die beiden Teile im Grundbuch hinterlegt, kann jeder Ehepartner über die anschließende Nutzung der Immobilie selbst entscheiden.

Die Vermietung der gemeinsamen Immobilie
Finden beide Partner nach der Scheidung keinen Weg, um die vorhandene Immobilienfinanzierung gemeinsam zu tragen, bleibt als Ausweg noch die Vermietung. Zwar muss das Haus oder die Eigentumswohnung verlassen werden, bleibt jedoch dennoch im eigenen Besitz. Meist übernimmt ein Ehepartner bei einer Trennung den Hauskredit bzw. die Finanzierung und deckt die laufenden Kosten durch die Mieteinnahmen ab. Auch hier muss eine Regelung um die Besitzverhältnisse gefunden werden. Dennoch ist der Weg der Vermietung eine interessante Alternative, solange die Immobilie eine deutliche Wertsteigerung verspricht.

Fazit – Trennung Hauskredit
Grundsätzlich gibt es stets mehrere Chancen, um eine Immobilie auch nach einer Scheidung im eigenen Besitz zu behalten. Ausgangspunkt ist jedoch der gemeinsame Umgang zwischen den beiden Parteien. Findet ein korrekter Ausgleich statt, der auch die laufende Immobilienfinanzierung abdeckt, ist eine gütige Einigung denkbar. Nicht jede Trennung muss mit dem Verkauf oder sogar mit der Versteigerung der Immobilie enden.

Wer bei einer Trennung für die restliche Tilgung des Hauskredits verantwortlich ist, hängt davon ab, wer im Finanzierungsvertrag bei der Bank hinterlegt ist. Hat nur einer der beiden Eheleute den Kreditvertrag unterschrieben, ist hat dieser die offenen Raten zu zahlen.