| Immobilienkauf | Philipp Burk

Wohnung kaufen ohne Eigen­ka­pital – geht das?

Eigentlich gilt als Faustregel einer jeden Baufinanzierung: Rund 20 Prozent der Kosten sollten aus Eigenkapital bestritten werden, mindestens jedoch die Kaufnebenkosten. Ein Wohnungskauf ohne Eigenkapital ist aber durchaus möglich – wir sagen Ihnen, worauf Sie achten sollten, wenn Sie eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital.

Wohnung kaufen ohne Eigenkapital – wie viel kostet das? 
Eines gleich vorweg: Wenn Sie eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital müssen Sie sich auf höhere Zinsen gefasst machen. Denn Eigenkapital bedeutet für die finanzierende Bank eine Sicherheit. Bieten Sie diese Sicherheit nicht, sichert sich die Bank über einen höheren Zinssatz ab. In der Regel sollten Sie mit einem Zinsaufschlag von rund einem Prozent rechnen, wenn Sie eine Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital. Als besonderen Service bieten wir Ihnen unseren Annuitätenrechner: Mit ihm können Sie in wenigen Klicks Ihre monatliche Rate und die Höhe Ihrer Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung berechnen. 

  

Eigentumswohnung ohne Eigenkapital kaufen – auch der Tilgungsanteil steigt 
Von Kunden, die eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen, verlangen Banken meist neben dem höheren Zins auch einen höheren Tilgungsanteil. Hier sollten es in der Regel drei Prozent sein, gerne auch mehr. Eine hohe Tilgung ist aus unserer Sicht dringend zu empfehlen, damit beim Wohnungskauf ohne Eigenkapital die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung nicht zu hoch ist. Momentan sind die Zinsen zwar historisch niedrig, doch wer weiß schon, was in 15 oder 20 Jahren sein wird? Muss dann ein zu hoher Betrag mittels Anschlussfinanzierung gestemmt werden, kann das schnell den finanziellen Rahmen sprengen. 

  

Wer kann eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital? 
Wie schon gesagt: Beim Kauf einer Wohnung dient Ihr Eigenkapital der Bank als Sicherheit. Wenn Sie eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital wird für die Bank eine andere Sicherheitsquelle vorrangig wichtig: Ihre Bonität. Nur wenn Ihre Bonität sehr gut ist, kommt für die Bank überhaupt ein Wohnungskauf ohne Eigenkapital in Betracht. Dazu sollten Sie über ein hohes Einkommen verfügen, das langfristig gesichert ist. Wichtig ist zudem, dass Sie aus Ihrem Einkommen nicht nur die monatliche Rate zuverlässig bedienen können, sondern sich darüber hinaus einen finanziellen Spielraum lassen für Rücklagen zur Instandhaltung sowie für sonstige, nötige Anschaffungen. 

  

Wohnungskauf ohne Eigenkapital – Vor- und Nachteile 
Eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen mag sehr vorteilhaft klingen – Sie sollten sich aber auch über die möglichen Nachteile bewusst sein. 

  

Vorteile 

  • Direkt in die eigene Wohnung – ohne Ansparphase 
  • In Eigentum investieren statt Miete zahlen – auch für jüngere Familien 
  • Von den steigenden Immobilienpreisen profitieren 

  

Nachteile 

  • Finanzierung ist teurer durch höheren Zins 
  • Finanzierung dauert länger, denn die Restschuld kann in der Regel nicht so schnell getilgt werden 
  • Finanzierung nur mit sehr guter Bonität und hohem, sicheren Einkommen 
  • Nur mit wertiger Immobilie realisierbar 
  • Höheres Schulden-Risiko im Falle einer Zwangsversteigerung 

  

Können Sie jede Wohnung kaufen ohne Eigenkapital? 
Theoretisch natürlich schon. In der Praxis wird Ihnen die Bank jedoch für eine sanierungsbedürftige Wohnung in schlechter Lage keine Finanzierung ohne Eigenkapital anbieten. Hier sind die Risiken für die Bank zu hoch, dass die Hypothek bei einem Wertverlust der Wohnung nicht mehr ausreichend besichert wäre. Von daher gilt: Je hochwertiger die Wohnung und je attraktiver die Lage, desto eher ist es möglich, diese Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen. 

  

Wohnung kaufen ohne Eigenkapital – wie nennt man diese Finanzierung? 
Wenn Sie eine Wohnung kaufen ohne Eigenkapital benötigen Sie eine sogenannte Vollfinanzierung. Auch hierbei handelt es sich in der Regel um ein Annuitätendarlehen – mit der Ausnahme, dass Sie kein oder nur sehr wenig Eigenkapital einbringen. Hierbei wird meistens zwischen zwei Formen unterschieden: 

  

 

  • 100 %-Finanzierung: Hier wird die gesamte Kaufsumme der Wohnung finanziert. 
  • 110 %-Finanzierung: Hier werden neben der Kaufsumme auch noch die Kaufnebenkosten ohne Eigenkapitaleinsatz finanziert. Diese Nebenkosten betragen meist 10 bis 15 % der Kaufsumme – manche Banken finanzieren daher sogar bis zu 115 Prozent. 

  

Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital – ist das zu empfehlen? 
Eine allgemeine Empfehlung können wir hier nicht aussprechen – ebenso wenig wollen wir aber auch kategorisch davon abraten, eine Wohnung zu finanzieren ohne Eigenkapital. Es kommt vielmehr auf Ihre persönliche Lage an, Ihre Zukunftsplanung, auf Ihre finanziellen Mittel und Ihre Risikobereitschaft. Kurzum: Bevor Sie eine Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital, sollten Sie sich ausführlich beraten lassen. Unsere Finanzierungsberaterinnen und -berater stehen Ihnen hierfür gerne kostenlos und unverbindlich zur Seite. 

  

Wohnung kaufen ohne Eigenkapital – unsere Tipps 
Eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital zu kaufen, ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, birgt allerdings auch gewisse Risiken. Wir geben Ihnen zum Abschluss fünf Tipps, die hilfreich für Sie sein könnten: 

  

1. Realistisch bleiben 
Es nutzt nichts, sich Ihre finanzielle Lage und Zukunft schön zu rechnen. Seien Sie absolut ehrlich zu sich selbst und planen Sie gewissenhaft. Eine Haushaltsrechnung, mit der Sie Ihre monatliche finanzielle Belastung darstellen, kann hier sehr nützlich sein. 

  

2. Annuitätendarlehen mit hoher Tilgung und langer Laufzeit wählen 
Das Annuitätendarlehen bietet Ihnen die Sicherheit einer konstanten monatlichen Rate. Wählen Sie die Anfangstilgung möglichst hoch, um die Restschuld schneller zu tilgen – bleiben Sie aber auch hier realistisch und lassen Sie sich einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes. Mit einer möglichst langen Zinsbindungsfrist sichern Sie sich die historisch niedrigen Zinsen – 15, 20 oder gar 25 Jahre sind hier empfehlenswert. 

  

3. Darlehen absichern 
Ob Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung oder Restschuldversicherung – lassen Sie sich beraten, mit welchen Versicherungen Sie im Fall der Fälle am besten gegen die finanziellen Folgen einer Zahlungsunfähigkeit gewappnet sind. 

  

4. Bausparvertrag nutzen 
Mit der zusätzlichen Einzahlung in einen Bausparvertrag schaffen Sie sich finanzielle Reserven für Unvorhergesehenes, z. B. notwendige Reparaturen an Ihrer Wohnung. Gleichzeitig erwerben Sie mit dem Bausparvertrag den Anspruch auf ein günstiges Darlehen, mit dem Sie über ein vorher vereinbartes Sondertilgungsrecht Teile Ihrer teuren Vollfinanzierung ablösen können. 

  

5. Weitere Kredite vermeiden 
Vermeiden Sie es, vor allem vor der Finanzierung Ihrer Wohnung Raten- bzw. Konsumentenkredite aufzunehmen, z. B. für das neue Auto oder ein Haushaltsgerät. Nicht nur, dass Sie sich dadurch zusätzlich finanziell belasten. Für die Bank bedeuten laufende Kredite ein zusätzliches Risiko, sodass Sie unter Umständen Ihre gewünschte Vollfinanzierung erst gar nicht genehmigt bekommen. 

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