| Immobilienkauf | Jörg Weisenberger

Kapital­anlage Immobilien: In kleinen Städten immer beliebter

Immobilien haben sich in Krisenzeiten als wertstabil erwiesen. Kein Wunder also, dass immer mehr Käufergeld in den Markt drängt. Doch wo lohnt es sich, Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen? Und vor allem: Wo lassen sich Immobilien gewinnbringend verkaufen? Wir werfen einen Blick auf die Entwicklung in deutschen Städten.

Immobilienpreise: Seit Jahren geht’s nach oben 
Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren. Diesem Trend konnte selbst die Corona-Pandemie nichts anhaben. Immer weiter steigende Immobilienpreise lassen zwar für viele Eigennutzer den Traum von den eigenen vier Wänden unrealistischer werden – als Kapitalanlage bleiben Immobilien aber begehrt.  

 

Immobilienpreisentwicklung: Hält der Trend an? 
Natürlich kann niemand mit absoluter Sicherheit die Immobilienpreise der Zukunft vorhersagen. Mit Erfahrung und einer soliden Datengrundlage lassen sich aber belastbare Vorhersagen treffen. Und die sehen für die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland durchaus positiv aus. Nimmt man die Berechnungen und Vorhersagen verschiedener Institute und Verbände, so lassen sich folgende Aussagen für die Immobilienpreise daraus ableiten: 

  • Preise für Wohnimmobilien steigen weiter an 
  • Dynamik schwächt sich allerdings ab, besonders bei Kaufimmobilien im Bestand 
  • Preise für Gewerbeimmobilien stagnieren eher 
  • Eigentumswohnungen im langjährigen Vergleich mit den höchsten Wertsteigerungen 
  • Erhebliche regionale Unterschiede bei der Immobilienpreisentwicklung 
  • Höhere Marktpreise für energieeffiziente Immobilien 

 

Immobilien als Kapitalanlage in deutschen Städten 
Wird eine Immobilie als Kapitalanlage gesucht, ist der Kaufpreisfaktor ein gutes Indiz dafür, ob sich der Kauf auszahlen wird oder eher nicht. Ein rentables Immobilieninvestment zeichnete sich in der Vergangenheit mit einem Kaufpreisfaktor von 20 als Richtwert aus. Das heißt, nach 20 Jahren ist der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen wieder erwirtschaftet. Bei heutigen Immobilien als Kapitalanlage ist allerdings ein Kaufpreisfaktor von 25 eher realistisch, da die Kaufpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage in einer besonders begehrten Lage sucht, muss sogar mit einem Kaufpreisfaktor von 30 und höher rechnen. 

 

Immobilieninvestment nach Lage und Qualifikation 
Wer ein Immobilieninvestment ins Auge fasst, wird sich die Lage der Wunschimmobilie genau anschauen. Sie gilt als eines der wichtigsten Kriterien bei der Kaufentscheidung. Um ein Immobilieninvestment in deutschen Städten leichter zu gestalten, werden diese in sogenannte Qualifikationen von A bis D eingeteilt. A-Städte sind hierbei am beliebtesten, weisen aber auch die höchsten Kaufpreise auf und lassen somit die niedrigsten Renditen erwarten. 

Stadt
Qualifikation A 
Stadt
Qualifikation B
Stadt
Qualifikation C
Stadt
Qualifikation D
Wichtigste deutsche MetropolenDeutsche Großstädte Wichtige deutsche Städte Kleine, regional fokussierte Standorte in Deutschland 
National und international bedeutsam Regional und national bedeutsam Regional und eingeschränkt national bedeutsam Zentrale Funktion für ihr direktes Umland 
Große und funktionsfähige Märkte Mittelgroße Märkte Wichtige Ausstrahlung auf die umgebende RegionKleine, regionale Märkte 
Mind. 16 €/qm Spitzenmieten im langjährigen Mittel Mind. 12 €/qm Spitzenmieten im langjährigen Mittel   
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart (teilweise wird auch Leipzig dazugezählt) Je nach Einteilung meist 14 Städte mit 500.000 bis 650.000 Einwohnern, z. B. Bremen, Dresden, Wiesbaden Je nach Einteilung meist 22 Städte, z. B. Augsburg, Heidelberg, Magdeburg, OsnabrückJe nach Einteilung rund 70 Städte, z. B. Bamberg, Cottbus, Leverkusen, Trier

 

Attraktive Immobilienpreise in diesen Städten 
Eine Analyse im Herbst 2021 der VON POLL IMMOBILIEN-Experten untersuchte die Immobilienpreise in deutschen Städten und die dazugehörigen Kaufpreisfaktoren. Insgesamt ließ sich feststellen, dass die Kaufpreis-Mieten-Schere bei der Kapitalanlage in Immobilien immer weiter auseinander geht. Selbst in deutschen C-Städten sind Kaufpreisfaktoren zwischen 15 und 19 heute sehr selten. 

 

Günstige Kaufpreisfaktoren bei Eigentumswohnungen 
Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt sich in den folgenden untersuchten Städten: 

  • Wuppertal 20,5 
  • Magdeburg 21 
  • Saarbrücken 21,8 
  • Mönchengladbach 21,9 
  • Ebenfalls attraktiv sind Bielefeld, Mühlheim an der Ruhr und Erfurt 23,7 - 25,1 

 

Etwas höhere Kaufpreise für Immobilien in folgenden Städten 

  • Mainz 26,5 
  • Aachen 27,6 
  • Osnabrück und Braunschweig 28,6 
  • Kiel 29,1 
  • Noch etwas teurer sind Offenbach am Main, Heidelberg und Darmstadt 30 - 30,4 

 

Immobilienpreisentwicklung im 10-Jahres-Rückblick 

Vergleicht man die Immobilienpreise und die dazugehörigen Kaufpreisfaktoren in ihrer Entwicklung von 2010 bis 2020, ergibt sich für ausgewählte Städte folgendes Bild: 

 20102020
Augsburg21,733,7 
Erlangen 20,931,6 
Freiburg 21,733,8 
Lübeck 20,233,9 
Rostock 26,040,7 

 

Kapitalanlage Immobilie: Auch das Entwicklungspotenzial betrachten 
Bei Immobilien als Kapitalanlage schauen viele nur auf die Immobilienpreisentwicklung und die erzielbare Mietrendite. Käufer und Verkäufer sollten aber auch das zukünftige Entwicklungspotenzial des jeweiligen Standorts im Auge haben. Insbesondere begehrte Mikrolagen in bestimmten Stadtteilen können sich weitaus positiver entwickeln als der Rest der Stadt – hier können erfahrene Makler mit guter Marktkenntnis ihr Know-how einbringen. 

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