Immobilien als Kapitalanlage: Sechs Tipps, die sich auszahlen
Goldgrube Immobilienmarkt. Durch günstige Zinsen entwickeln sie sich mehr und mehr zum attraktiven Investment. Denn ob Haus, Ferienwohnung oder Gewerbefläche – Immobilien gelten als risikoarme Kapitalanlage. Das sogenannte Betongold bringt viele Vorteile mit sich. So erzielen die Mieteinnahmen beispielsweise relativ schnell Rendite. Eine lukrative Zusatzrente. Langfristig profitieren Investoren zudem von der Wertsteigerung des Objekts. Vieles spricht für eine solche Kapitalanlage. Nur welche ist die richtige? Mit unseren sechs Tipps liegen sie goldrichtig.
Tipp 1: Herr der Lage sein – Lukrativen Standort wählen
Mitten im Großstadttrubel oder lieber ländliches Randgebiet? Die Lage des Anlageobjekts ist mehr als eine persönliche Vorliebe. Sie hat ganz entscheidenden Einfluss auf Kaufpreis, Vermietbarkeit und Höhe möglicher Mieteinnahmen. Ein guter Standort steigert somit auch die Rendite. Welche Lage überzeugt?
Großstädte sind für viele Investoren attraktiv. Hier herrscht oft eine starke Nachfrage nach Wohnraum und Gewerbeflächen. Entsprechend können Investoren hohe Mieteinnahmen erwarten. Nachteil: der Kaufpreis. Auch da geht es „hoch“ her. Ganz anders auf dem Land. Günstige Kaufpreise scheinen gute Renditen zu versprechen. Doch meist ist dort die Vermietung etwas schwieriger als in der Stadt, weil Wohnraum auf dem Land in der Regel weniger gefragt ist.
Doch es gibt sie – die Goldgrube unter den Standorten: Universitätsstädte. Hochschulen und Universitäten hängen nicht von der Konjunktur ab. Dadurch sind sie wirtschaftlich weitestgehend stabil. Zudem suchen viele Studenten nach dem Abschluss einen Job in der Nähe. Wohnraum ist also gefragt.
Tipp 2: Der Preis ist heiß – Den Kaufpreisfaktor bestimmen
Ab wann zahlt sich meine Investition aus? Wohl eine der wichtigsten Fragen bei einer Kapitalanlage. Um sie zu beantworten, ist der Kaufpreis entscheidend. Oder genauer gesagt: das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielter Jahresmiete. Man spricht in diesem Zusammenhang vom Kaufpreisfaktor. Er gibt an, nach wie vielen Jahren der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen abgezahlt wäre. Errechnet wird er, indem man den Kaufpreis durch die Jahresmiete dividiert. Ein Faktor von 20 gilt dabei als relativ günstig. In manchen Lagen sind Werte von 25 nichts Ungewöhnliches. Liegt der Kaufpreisfaktor bei 30 oder mehr, sollte die Investition noch einmal gründlich überdacht werden.
Tipp 3: Weniger ist mehr – Mietneben- und Sanierungskosten berücksichtigen
Warmwasser, Heizung, Gebäudereinigung. Alles Kosten, die der Vermieter auf seine Mieter umlegen kann. Klingt aus Sicht der Investoren zunächst gut. Aber nur auf den ersten Blick. Hohe Mietnebenkosten können nämlich potentielle Mieter abschrecken. Langfristig kann man diese Ausgaben am besten durch Modernisierungsarbeiten senken. Doch auch die gehen ins Geld und schmälern so zunächst einmal die Rendite.
Im Idealfall suchen Investoren also Anlageobjekte, die auf dem neuesten Stand sind. So ist zumindest für eine gewisse Zeit mit keinen oder nur geringen Sanierungsarbeiten zu rechnen. Tipp: Lassen Sie sich Protokolle der Eigentümerversammlungen aus den letzten fünf Jahren zeigen. Dort können Sie sehen, was bereits saniert wurde oder bald instandgesetzt werden muss.
Übrigens: Ausgaben für Sanierung und Renovierung sind steuerlich absetzbar. Auch Telefonkosten oder Reisen zu Eigentümerversammlungen sind steuerlich anerkannt. Genauso wie die Zinsen für die Baufinanzierung. Auch von Vorteil: Ab zehn Jahren nach dem Immobilienkauf ist der Gewinn aus dem Wiederverkauf steuerfrei.
Tipp 4: Blick in die Zukunft – Die mögliche Rendite errechnen lassen
Bei einem Anlageobjekt sollte man nie das Ziel aus den Augen verlieren: die Rendite. Viele Verkäufer haben dafür Modellrechnungen. Lassen Sie sich genau erklären, wie sich diese zusammensetzen. Wurden beispielsweise die jährlichen Bewirtschaftungskosten berücksichtigt? Und wie hoch wurden die Kaufnebenkosten angesetzt? Wurden diese Kosten beispielsweise zu niedrig angesetzt, ist die tatsächliche Rendite geringer als die errechnete.
Tipp 5: Den (Miet)Spiegel vorhalten – Mögliche Mieteinnahmen kalkulieren
Die Mieteinnahmen sind neben dem Kaufpreis der Dreh- und Angelpunkt bei der Rendite. Fragt sich nur: Wie hoch kann man die Miete ansetzen? Zu niedrig veranschlagt, würde sich die Investition erst deutlich später rechnen, als vielleicht gewollt. Zu hohe Preise könnten sich wiederum negativ auf die Nachfrage auswirken. Im schlechtesten Fall findet sich kein Mieter und Wohnung, Haus oder Ladenfläche steht leer. Gesucht wird also die goldene Mitte. Dabei hilft ein Blick in den örtlichen Mietspiegel. Er gibt eine gute Orientierung dafür, was möglich ist.
Tipp: Fragen Sie Ihren Immobilienmakler, wer sich um die Vermietung kümmert. Übernimmt das der Eigentümer selbst oder wurde die Aufgabe an eine Hausverwaltung übertragen?
Tipp 6: Gut beraten – Eine maßgeschneiderte Finanzierung finden
Die Lage passt, das Objekt ist in gutem Zustand, hat geringe Mietnebenkosten, einen passablen Kaufpreis und gute Aussichten auf hohe Rendite. Die Rahmenbedingungen stimmen also. Nun geht es ans Eingemachte: die Finanzierung. Ziel ist es, ein Modell zu finden, das genau zu den eigenen finanziellen Möglichkeiten passt. Eine wichtige Rolle spielt dabei das Eigenkapital. Wer mindestens 20 % in die Finanzierung selbst einbringt, ist in der Regel gut aufgestellt.
Doch anders als bei eigengenutzten Immobilien, können Sie in die Baufinanzierung einer Kapitalanlage ruhig weniger Eigenkapital einbringen. Und stattdessen Ihre Immobilie stärker beleihen. Das hebt zwar etwas die Zinsen, doch diese sind steuerlich absetzbar. So sparen Sie gegebenenfalls mehr. Tipp: Nutzen Sie auch Fördermöglichkeiten, wie die der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Neben dem Eigenkapital sollte man die Zinsbindung im Blick haben. Aber wie wirkt sie sich auf die Monatsrate und die Rendite aus? Und welche Laufzeit bietet sich an? Bei all diesen Fragen ist eine gute Beratung das A und O. Unsere Baufinanzierungsberater unterstützen Sie gerne und finden aus einem Pool von 250 Banken und Sparkassen das Angebot, das genau zu Ihnen passt. Stellen Sie hier Ihre kostenlose und unverbindliche Finanzierungsanfrage.