| Philipp Burk

Baugu­t­achten zur Feststellung von Baumängeln – dies gilt es zu beachten

Beim Kauf einer Immobilie gilt es vieles zu beachten. Eine wichtige Maßnahme, um unangenehme Überraschungen nach dem Einzug zu vermeiden, ist die Erstellung eines Baugutachtens. Ein Baugutachten ist eine Qualitätskontrolle, welche von einem unabhängigen Sachverständiger durchgeführt wird. Wir erklären Ihnen, weshalb sich die Gutachtenerstellung lohnt und weshalb Sie unbedingt auf einen Experten setzen sollten.

Wozu dient das Baugutachten?
Die Kosten für ein Baugutachten sind vom Käufer selbst zu tragen. Aus diesem Grund verzichten manche Hausherren in Spe auf die Erstellung des Baugutachtens, um Geld zu sparen. Wer allerdings auf das Gutachten verzichtet, hat unter Umständen später mit einer deutlich größeren finanziellen Belastung zu rechnen, wenn beispielsweise vorher nicht erkannter Schimmel aufwendig saniert werden muss. Viele Schäden an der Bausubstanz sind von Laien nicht so einfach zu erkennen. Ein unabhängiger Bausachverständiger erkennt Sanierungs- und Renovierungsbedarf und kann diesen ordnungsgemäß für eine Beweissicherung dokumentieren.

Der klare Vorteil für Käufer ist, dass sie nicht die Katze im Sack kaufen. Für Verkäufer hingegen bietet sich mit der Erstellung eines Baugutachtens die Möglichkeit der Rechtfertigung des Preises der Immobilie. Zeigt das Gutachten jedoch grobe Mängel an der Bausubstanz und einen hohen Renovierungsbedarf auf, wirkt sich dies in der Wertermittlung negativ aus. Neben dem Energieausweis dient das Baugutachten außerdem der Beurteilung der Energieeffizienz einer Immobilie.

 

Inhalt von Baugutachten
Der genaue Inhalt eines Baugutachtens ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Je nach den gebuchten Leistungen beim Gutachter fällt der Umfang der Beurteilung unterschiedlich aus. Üblicherweise enthalten Baugutachten allerdings folgende Punkte:

  • Ergebnis der Untersuchung der Immobilie
  • Bewertung des Zustands der Bausubstanz
  • Auflistung der Mängel
  • Potenzielle Ursache der Schäden 
  • Empfehlungen für Sanierungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen
  • Einschätzung anfallender Kosten zur Beseitigung der Schäden
  • Feststellung der Energieeffizienz
  • Empfehlungen für energieeffizienten Hausbau

Wichtig: Ein Baugutachten ist nicht gleichzusetzen mit einem Bodengutachten, bei welchem der Baugrund der Immobilie analysiert wird.


Was kostet ein Baugutachten?
Eine pauschale Einschätzung der zu erwartenden Kosten kann nur schwer gegeben werden. Je nach ausgewähltem Gutachter und den gewünschten Leistungen variieren die Kosten für das Baugutachten. Die Mindestgebühr für ein schriftliches Baugutachten liegt bei ungefähr 1.000 €. 

Grundsätzlich sollte bei der Auswahl des Gutachters immer Wert darauf gelegt werden, dass dieser ausreichend qualifiziert ist. In der Regel bieten Firmen die Durchführung eines Gutachtens durch, welches dann von einem Architekten oder Bauingenieur mit entsprechender Weiterbildung übernommen wird.

 

Alternative zum Baugutachten – Kurzgutachten
Wenn eine erste grobe Einschätzung ausreicht, kann anstelle eines umfangreichen Gutachtens auch nur ein Kurzgutachten erstellt werden. Dieses ist günstiger als die detaillierte Ausführung und kostet in der Regel nur zwischen 300 und 400 Euro. 

Auch wenn dieses Gutachten ebenfalls von einem Sachverständiger durchgeführt wird, ist es, wie der Name bereits vermuten lässt, nicht sehr detailliert und erlaubt nur eine Einschätzung des allgemeinen Zustands. Häufig wird diese Art des Kurzgutachtens auch nicht verschriftlicht, sondern nur mündlich mitgeteilt. Somit eignet es sich zwar für eine erste Beurteilung, aber nicht für eine detaillierte Übersicht über alle Mängel.

 

Wie läuft die Gutachtenerstellung ab?
Sobald Sie sich für einen Sachverständiger entschieden haben, muss ein Termin für die Besichtigung vor Ort abgestimmt werden. Nicht selten nimmt eine umfangreiche Beurteilung mehrere Stunden in Anspruch. 

Ablauf eines Baugutachtens:

  1. Anfrage beim Sachverständiger
  2. Begutachtung der Bausubstanz vor Ort
  3. Ggf. Auswertung von genommenen Proben im Labor
  4. Abschließendes Beratungsgespräch und Aushändigung des Gutachtens

 

Gibt es einen Unterschied zwischen Mängeln und Schäden?
Wer ein Gutachten erstellen lässt, sollte den Unterschied zwischen Baumängeln und Schäden kennen:

MängelSchäden
Die Arbeit wurde nicht nach geltenden Bauvorschriften durchgeführt.Schäden, die durch Material- oder Verarbeitungsfehler entstanden sind.


Um Baumängel direkt auszugleichen, kann ein Gutachter für eine regelmäßige Qualitätskontrolle während des Baus engagiert werden. Häufige Folgen der oben genannten Fehler sind Schimmel, undichte Stellen oder Risse.

 

Fazit: Baugutachten
Ein Baugutachten hilft dabei, den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu ermitteln. Egal ob Hauskäufer oder Verkäufer – ein Baugutachten schafft Transparenz und zeigt Renovierungsbedarf auf. Für eine professionelle Einschätzung sollten Sie immer auf einen ausgebildeten Experten setzen.
 

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