| Immobilienkauf | Britta Fitz

Energie­ausweis

Energieausweise schaffen Vergleichbarkeit zwischen Immobilien. Sie möchten eine Wohnung kaufen oder mieten? Ein Energieausweis zeigt Ihnen auf einem Blick, mit welchen Energiekosten und Verbräuchen Sie zu rechnen haben.

Keine Frage: Energieeffizienz im Gebäudesektor ist enorm wichtig. Doch im Dschungel der Gesetze und Förderungen konnte man leicht den Überblick verlieren und sich schon fragen, ob das denn wirklich alles so kompliziert sein muss. Wir erklären Ihnen, welche Informationen ein Energieausweis beinhaltet, wann Sie ihn benötigen und welche Vorteile ein Blick auf die Effizienzskala haben kann.


Was ist ein Energieausweis überhaupt?
Die gesetzliche Grundlage von Energieausweisen ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches Eigentümer zur Vorlage eines Energieausweises verpflichtet. Der Ausweis macht, anhand eines Steckbriefs, Angaben zum energetischen Zustand der Immobilie. Im Detail werden dort mehrere Kennzahlen erfasst, wie zum Beispiel die verwendeten Heizstoffe, die Energiekennwerte des Gebäudes und zum Teil sogar Effizienzklassen der Elektrogeräte in Wohnhäusern.

Warum lohnt sich der Vergleich von Energieausweisen?
Die Bewertung einer Immobilie mithilfe eines Energieausweises erleichtert den Vergleich zwischen Immobilien. Dies ist besonders dann hilfreich, wenn Sie ein neues Haus bzw. eine Wohnung kaufen oder mieten möchten. 

Vernachlässigen Sie diese Aspekte im Entscheidungsprozess, ärgern Sie sich später schnell über die hohen Nebenkosten einer Altbauwohnung mit schlechter Energieeffizienz. Ein wichtiger Hinweis sind zusätzlich die Modernisierungsempfehlungen auf dem Energieausweis. Kennen Sie das Optimierungspotenzial durch energetische Sanierung Ihrer neuen Immobilie, können Sie direkt Maßnahmen feststellen, die zu einer Wertsteigerung führen. 

Wann brauchen Sie einen Energieausweis?
Selbst wenn viele Anbieter es anders kommunizieren, Sie sind nur unter bestimmten Bedingungen dazu verpflichtet sich einen Energieausweis ausstellen zu lassen.

Sie benötigen einen Energieausweis, wenn…

  • … Sie eine neue Immobilie bauen.
  • … Sie eine Bestandsimmobilie vermieten möchten.
  • … Sie eine Bestandsimmobilie verkaufen möchten.
  • … Sie umfassende Sanierungsmaßnahmen gemäß Gebäudeenergiegesetz an Ihrem Gebäude vornehmen.

Käufer und Mieter haben das Recht auf die Einsicht in den Energieausweis des Gebäudes.


Welche Arten von Energieausweis gibt es?
Die erste Hürde beim Lesen: Energieausweis ist nicht gleich Energieausweis. Es gibt nämlich den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Beide lassen sich nicht miteinander vergleichen. Warum? Den beiden Ausweisen liegen unterschiedliche Messmethoden zugrunde.

Verbrauchsausweis: Grundlage des Verbrauchsausweises sind die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Sie basieren also auf den tatsächlichen Erfahrungswerten. Die Daten dazu darf der Eigentümer selbst erheben. Allerdings sind die Werte stark abhängig von den Bewohnern der Immobilie und äußeren Einflüssen. Mögen es die Vorbesitzer des Objekts zum Beispiel einfach wärmer oder waren die vergangenen Winter besonders kalt, wirkt sich das auf den Energieverbrauch und somit auch auf die Werte des Verbrauchsausweises aus.

Bedarfsausweis: Grundlage des Bedarfsausweises sind die Bausubstanz und die Heizungsanlage. Dazu analysiert ein Fachmann bei einer Vor-Ort-Begehung den energetischen Zustand des Gebäudes. Er berechnet die Energie, die durchschnittlich für die Nutzung von Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung benötigt wird. Dabei sind die Werte unabhängig von Nutzern und äußeren Einflüssen.

Energieausweis: Umfassende Informationen auf fünf Seiten
Doch was steht denn nun im Energieausweis? In der Regel umfasst er fünf Seiten. Der Inhalt ist abhängig davon, ob es sich um einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis handelt:

1. Seite: 
Die erste Seite des Ausweises enthält allgemeine Angaben zum Gebäude (zum Beispiel Adresse, Baujahr Gebäude, Baujahr Anlagentechnik, Anzahl der Wohnungen). Zudem ist vermerkt, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt. Auf Energieausweisen, die nach dem 1. Oktober 2009 ausgestellt wurden, finden sich auf Seite 1 auch Aussagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und zum Lüftungskonzept.

2. Seite:
Der Inhalt der zweiten Seite ist davon abhängig, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt. Bei einem Verbrauchsausweis ist die Seite 2 leer. Bei einem Bedarfsausweis hingegen stehen auf Seite 2 die Kennwerte für den Energiebedarf. Die Kennwerte geben den jährlichen Verbrauch in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m2) Nutzfläche an – kurz: kWh/(m2a). Je höher der Kennwert, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes. Zudem sind Vergleichswerte angegeben, mit denen die Immobilie mit durchschnittlichen Gebäuden verglichen werden kann.

3. Seite:
Auch die dritte Seite ist davon abhängig, ob es sich um einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis handelt. Dieses Mal ist es umgekehrt. Bei einem Bedarfsausweis ist Seite 3 leer. Bei einem Verbrauchsausweis stehen auf Seite 3 die Kennwerte für den Energieverbrauch.

4. Seite:
Auf der vierten Seite stehen in knapper Form kostengünstige Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Aber nur, wenn Verbesserungen möglich sind. Sind keine Modernisierungs-Empfehlungen möglich, beispielsweise, weil das Gebäude bereits umfassend saniert wurde, ist das zu vermerken. Wichtig: Der Energieausweis verpflichtet den Eigentümer nicht, die Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften umzusetzen oder sonstige Modernisierungen vorzunehmen. Er dokumentiert lediglich den aktuellen Immobilien-Zustand.

5. Seite:
Die fünfte Seite enthält abschließend einige Erläuterungen zu den Angaben im Ausweis sowie den Berechnungsverfahren.


Was sagen die Energiekennziffern aus?
Mit der Skala der Energieeffizienzklassen lassen sich Immobilien schnell miteinander vergleichen. Allerdings enthält nicht jeder Ausweis die Skala. Nur Energieausweise, die seit Mai 2014 ausgestellt wurden, sind in Effizienzklassen (A+ bis H) eingeteilt. Für Dokumente, die vorher ausgestellt wurden, gibt es diese Klassifizierung nicht.

Doch was bedeuten die einzelnen Effizienzklassen? Die Klassen A und B entsprechen dem derzeitigen Neubaustandard. Je weiter hinten im Alphabet die Effizienzklasse liegt, desto schlechter ist der energetische Immobilien-Zustand. Die Effizienzklasse richtet sich nach den auf Seite 2 oder 3 angegebenen Kennwerten. Zur Orientierung: Ein Wohngebäude mit einem durchschnittlichen Verbrauch liegt in der Klasse E.

 

Welche Förderungen gibt es für den Bau energieeffizienter Häuser?
Mit der BEG spielten ab Juni 2021 beim Bauen und Sanieren Nach­haltigkeit, Digitalisierung und erneuerbare Energien eine noch größere Rolle. Maßnahmen in diesen Bereichen wurden daher mit einer höheren Förderung belohnt. Diese erhielt auch, wer für sein Wohn­gebäude einen individuellen Sanierungs­fahrplan erstellen ließ und vollständig umsetzte.

Wer ein neues Effizienzhaus baute oder kaufte, wurde wahlweise mit einem Kredit mit Tilgungszuschuss oder einem direkt ausgezahlten Zuschuss gefördert. Die jeweilige Höhe richtete sich nach der Klassifizierung des Effizienzhauses. Darüber hinaus konnte eine Förderung für die Fach­planung und Baubegleitung sowie eine Nachhaltigkeits­zertifizierung beantragt werden. 

Nachdem die BEG-Förderung gut angenommen wurde und zahlreiche Anträge gestellt wurden, überraschte das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz mit einem plötzlichen Annahmestopp für neue Anträge. Wer den Antrag auf BEG-Förderung nach dem 23. Januar 2022 eingereicht hat, erhält keine Förderung mehr. Ein neues Fördermittel zur finanziellen Unterstützung zum energieeffizienten Hausbau soll allerdings zeitnah vorgestellt werden. 

Sie müssen einen Energieausweis beantragen? Seriöse Dienstleister finden Sie unter anderem in der Energie-Effizienz-Experten-Liste, welche durch die Deutsche Energieagentur (dena) bereitgestellt wird.

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