Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer gehört neben den Notar- und Grundbuchkosten sowie der Maklercourtage zu den Nebenkosten eines Grundstücks-/Immobilienerwerbs. Sie wird in der Regel auf den Gesamtkaufpreis der Immobilie (Grundstück und Gebäude) fällig. Nur wenn es sich beim Kauf eines Grundstücks und dem Bau der Immobilie um zwei getrennte Rechtsvorgänge handelt, ist die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis zu zahlen. Grunderwerbsteuer wird auch beim Kauf einer Eigentumswohnung oder beim Kauf eines Hauses auf einem Erbpachtgrundstück fällig. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland. Im Jahr 2023 beträgt sie zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises und ist vom Käufer zu zahlen.
Wann wird die Grunderwerbsteuer gezahlt?
Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn ein Grundstück gekauft wird. Wird ein mit einem Haus bebautes Grundstück gekauft, ist ebenfalls eine Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis. Somit kann sie erst dann genau berechnet werden, wenn der Kaufvertrag für das Grundstück vom Notar aufgesetzt wurde.
Tipp: Wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen, können Sie Geld sparen, indem Sie die Bestandteile der Immobilie im Kaufvertrag gesondert ausweisen. Das Finanzamt verlangt eine Grunderwerbsteuer für das, was unbeweglich und untrennbar mit der Immobilie verbunden ist. Bestandteile wie eine Einbauküche, ein Gartenhaus oder eine Sauna können davon ausgeschlossen sein. Sie werden als “bewegliche Extras” bezeichnet. Aus diesem Grund können Sie den für den Kaufvertrag zuständigen Notar darum bitten, diese Elemente gesondert auszuweisen, damit sie darauf keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Sollte der Anteil der Extras am Kaufpreis allerdings mehr als 15 % des Gesamtkaufpreises ausmachen, verlangt das Finanzamt in der Regel Belege darüber.
Überblick: Grunderwerbsteuer 2023 der Bundesländer
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt anteilhaft über den Kaufpreis des Grundstücks gemäß notariell beglaubigtem Grundstückskaufvertrag. Wenige Prozentpunkte Unterschied können bei hohen Grundstückskaufpreisen große Auswirkungen haben. Aus diesem Grund kann der Standort des Grundstücks einen Unterschied von mehreren Tausend Euro bei der Höhe der Kaufnebenkosten ausmachen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer sollte jedoch immer im Gesamtzusammenhang beurteilt werden. So gibt es Bundesländer mit höheren Steuersätzen, aber insgesamt niedrigeren Immobilienpreisen. Kostet eine Immobilie in Hamburg 300.000 € fällt eine Grunderwerbsteuer von 16.500 € an. Kann in Schleswig-Holstein eine vergleichbare Immobilie für 230.000 € erworben werden, liegt die Grunderwerbsteuer trotz des höheren Steuersatzes lediglich bei 14.950 €.
Folgende Grunderwerbsteuersätze gelten aktuell in den verschiedenen deutschen Bundesländern:
| Bundesland | Steuersatz | Steuer* | seit |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | 2023 |
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | - |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 2023 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 2011 |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € | 2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 2019 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 2012 |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 2014 |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 2014 |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 2015 |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 2014 |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € | 2017 |
*bei 300.000 € Kaufpreis
In welchen Fällen sind die Käufer von der Grunderwerbsteuer befreit?
Bestimmte Erwerbsvorgänge sind von der Zahlung der Grunderwerbsteuer befreit, z.B. der Erwerb eines Grundstücks, das den Wert von 2.500 € nicht übersteigt, der Erwerb durch Ehegatten oder durch Verwandte in gerader Linie und der Erwerb durch Erbschaft.
- Grundstückserwerb zwischen Ehegatten und eingetragenen gleichgeschlechtlichen Lebenspartnern,
- der Erwerb eines Grundstückes durch in gerader Linie Verwandte des Veräußerers,
- der Schenkung oder Vererbung der Immobilie,
- der Erwerb eines geringwertigen Grundstücks (Wert liegt unter 2.500,00 €),
- bei bestimmten betrieblichen Umstrukturierungen, wenn die Beteiligungsverhältnisse sich mittelbar nicht ändern.
Gibt es einen Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Grundstückskauf an. Die Grundsteuer hingegen ist eine ganz andere Steuerart, die von Ihnen zu zahlen ist, wenn Sie die Immobilie bereits besitzen. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer ist sie nicht nur einmalig zu zahlen, sondern jährlich. Die Grundsteuer wird von der Gemeinde erhoben, in welchem sich das Grundstück befindet. Wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, welchen Einheitswert das zuständige Finanzamt für das Objekt bestimmt hat, dem Steuermessbetrag und dem Hebesatz in der Gemeinde.
Förderprogramm für die Grunderwerbsteuer in NRW
Seit 2022 gibt es für Grundstücke im Bundesland Nordrhein-Westfalen eine Förderung, die zu mehr Wohneigentum anregen soll. Der NRW.Zuschuss Wohneigentum richtet sich an Käufer, die eine selbstgenutzte Immobilie erworben haben. Die Höhe der Förderung beträgt 2 % des notariell beurkundeten grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreises, maximal jedoch 10.000 €.
Beispielrechnung:
Kaufpreis: 250.000 €
Grunderwerbsteuer: 16.250 €
Höhe der Förderung: 5.000 €
Ursprünglich war die Förderung lediglich für das Jahr 2022 angesetzt. Für das Jahr 2023 wurden dann allerdings noch einmal 400 Millionen Euro vom Land NRW zur Verfügung gestellt. Wie lange die Förderung demnach noch beantragt werden kann, ist abhängig von der verbleibenden Fördersumme.