Einheitswert Grund­stück

Als Eigentümer einer Immobilie müssen Sie Grundsteuer zahlen. Deren Bemessungsgrundlage ist der Einheitswert, der wiederum vom jeweils zuständigen Finanzamt ermittelt wird. Erfahren Sie in diesem Artikel mehr über den Einheitswertbescheid, die Berechnung des Einheitswerts und den Unterschied zum Verkehrswert einer Immobilie. 

 

Einheitswert als wichtige Größe für Immobilienbesitzer 
Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt sowohl für private als auch für gewerbliche sowie land- und forstwirtschaftlich genutzte Häuser und Grundstücke ermittelt. Die Finanzbehörde tut dies, wenn … 

  • … ein Grundstück erstmalig besteuert wird 
  • … ein Grundstück neu aufgeteilt wird 
  • … auf einem Grundstück ein neues Haus gebaut wird 
  • … ein vorhandenes Gebäude grundlegend verändert wird 
  • … Wohnungseigentum gegründet wird 

 

Wie fließt der Einheitswert einer Immobilie in die Grundsteuer ein? 
Für die Berechnung der Grundsteuer sind folgende drei Faktoren ausschlaggebend: 

  • Einheitswert als Bemessungsgrundlage 
  • Grundsteuermesszahl – Promillezahl, abhängig von der Art des Gebäudes bzw. Grundstücks, Größe der Gemeinde, Lage in alten oder neuen Bundesländern, Altbau oder Neubau 
  • Hebesatz – von der Kommune festgelegter prozentualer Vervielfältiger  

 

Ein Rechenbeispiel mit fiktiven Zahlen: 
Der Einheitswert einer kleinen Eigentumswohnung in Stuttgart liegt bei 250.000 Euro. Die Grundsteuermesszahl beträgt 3,5 Promille und der Hebesatz für Stuttgart 400 Prozent. Daraus ergibt sich: 
Grundsteuermessbetrag (3,5 Promille von 250.000 Euro) = 875 Euro 
Jahresgrundsteuer (875 Euro x 400 %) = 3.500 Euro 

 

Wie kann das Finanzamt den Einheitswert berechnen? 
Um den Einheitswert zu berechnen, kann die Finanzbehörde verschiedene Verfahren anwenden: 

 

Am gängigsten ist hierbei das Ertragswertverfahren. Mit ihm werden nahezu alle bebauten, gemischt genutzten Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke bewertet. Dazu wird die erzielbare Jahresrohmiete ermittelt und mit gesetzlich vorgegebenen Vervielfältigern multipliziert. Zudem können wertsteigernde oder -mindernde Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden. Bei selbst genutzten Immobilien wird oftmals auch die ortsübliche Vergleichsmiete für die Ertragswert-Berechnung herangezogen.  

Wenn Finanzbehörden den Einheitswert berechnen, kommt häufig Kritik auf, denn die Ämter greifen als Grundlage für die Bewertung nach dem Bewertungsgesetz auf Daten aus den Jahren 1935 (neue Bundesländer) und 1964 (alte Bundesländer) zurück. 

 

Einheitswertbescheid vom Finanzamt  
Sobald das Finanzamt den Einheitswert berechnet hat, schickt es den Einheitswertbescheid an den Eigentümer der Immobilie. Haben Sie Ihre Immobilie verkauft, sollte der Einheitswertbescheid innerhalb eines Jahres beim neuen Eigentümer ankommen. Sollte die Immobilie vererbt oder verschenkt worden sein, kann die Bearbeitung länger dauern, da das Finanzamt von einer Erbschaft oder Schenkung nicht direkt erfährt. Wenn Sie den Einheitswertbescheid erhalten, können Sie innerhalb von vier Wochen Einspruch dagegen einlegen. Der Einheitswertbescheid dient als Grundlage für den Grundsteuermessbescheid – hierfür wird der Einheitswert mit der Steuermesszahl multipliziert. Der Grundsteuermessbescheid ist wiederum Grundlage für den Grundsteuerbescheid. Diesen stellt die zuständige Kommune aus.  

 

Einheitswert Immobilie und Verkehrswert Immobilie – worin liegt der Unterschied? 
Wie bereits beschrieben, dient der Einheitswert einer Immobilie unter anderem als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuerberechnung. Dabei wird auf Daten von 1935 bzw. 1964 zurückgegriffen – man kann sich also leicht vorstellen, dass der Einheitswert trotz Anpassung durch verschiedene Faktoren immer deutlich unter dem Verkehrswert einer Immobilie liegt. Der Verkehrswert gibt nämlich den Wert an, der sich voraussichtlich beim Verkauf des Hauses oder des Grundstücks aktuell erzielen ließe. Da die Immobilienpreise seit der Einheitswertfestsetzung massiv gestiegen sind, spiegelt der Einheitswert einer Immobilie veraltete Marktverhältnisse wider.  

 

Kritik am Einheitswert führt zu Verfassungsklage.
Laut Gesetz sollen alle Einheitswerte in Deutschland alle sechs Jahre überprüft und gegebenenfalls neu festgesetzt werden. In den alten Bundesländern ist diese Prüfung des Einheitswerts jedoch nur ein einziges Mal erfolgt, und zwar 1964. Daher kann es durchaus sein, dass für ein neu gebautes Haus ein deutlich höherer Einheitswert festgesetzt wird als für ein vergleichbares, älteres Haus in der Nachbarschaft. Diese Ungleichheit führte zur Verfassungsklage und im April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig. Das von der Politik beschlossene neue Modell der Grundsteuer soll Anfang 2025 in Kraft treten und statt bisher 20 Grundlagenfaktoren nur noch fünf berücksichtigen: 

  • Größe des Grundstücks 
  • Immobilienalter 
  • Art der Immobilie 
  • Bodenrichtwert 
  • Nettokaltmiete 

 

Immobilieneigentümern könnte also ab 2025 ein deutlich höherer Grundsteuerbescheid ins Haus flattern. Allerdings sind die Bundesländer nicht verpflichtet dieses neue Modell anzuwenden, sondern können stattdessen ein eigenes Modell zur Berechnung des Einheitswerts und der Grundsteuer entwickeln.