Festdar­lehen

Das Festdarlehen wird auch als tilgungsfreies Darlehen oder endfälliges Darlehen bezeichnet. Während die Rate eines Annuitätendarlehens immer aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil besteht, werden in der Rate des Festdarlehens nur Zinsen an den Darlehensgeber bezahlt. Die Tilgung ist ausgesetzt. Das bedeutet, dass über die Laufzeit der Finanzierung ausschließlich die Zinsen monatlich gezahlt werden und das gesamte ausgezahlte Darlehen am Ende der Laufzeit in Summe getilgt wird.

Für die Rückzahlung bieten sich unterschiedliche Möglichkeiten an. Am häufigsten wird diese Art der Finanzierung in Verbindung mit einem Bausparvertrag abgeschlossen. Die Tilgung des Darlehens erfolgt dann über einen zugeteilten Bausparvertrag. Eine weitere, in der Praxis häufig angewendete Form, ist die Verbindung eines Festdarlehens mit einer Kapitallebensversicherung. Die ausgezahlte Versicherungssumme wird dann zur Tilgung des Immobiliendarlehens verwendet. 

 

Rechenbeispiel: Fälligkeitsdarlehen
Der Ablauf einer Finanzierung über ein Festdarlehen ist einfach nachvollziehbar, da die monatlichen Raten über die Dauer der Zinsbindung feststehen. Für ein einfacheres Verständnis folgt hier ein Rechenbeispiel:

Ausgezahltes Darlehen: 250.000 €
Bauzins: 3 %
Laufzeit der Finanzierung: 10 Jahre

Jahr Offener Darlehensbetrag Zinsen Tilgung
1 250.000 € 7.500 € (620 €/ Monat) 0 €
2 250.000 € 7.500 € (620 €/ Monat) 0 €
3 250.000 € 7.500 € (620 €/ Monat) 0 €
4 250.000 € 7.500 € (620 €/ Monat) 0 €
5 250.000 € 7.500 € (620 €/ Monat) 0 €
6 250.000 € 7.500 € (620 €/ Monat) 0 €
7 250.000 € 7.500 € (620 €/ Monat) 0 €
8 250.000 € 7.500 € (620 €/ Monat) 0 €
9 250.000 € 7.500 € (620 €/ Monat) 0 €
10 0 € 7.500 € (620 €/ Monat) 250.000 €

 

Festdarlehen: Was sind die Vor- und Nachteile?
Die niedrige monatliche Belastung beim Festdarlehen ist für viele Hauskäufer besonders attraktiv. Das endfällige Darlehen ist allerdings nicht in jedem Fall eine geeignete Option. Wir haben die Vor- und Nachteile für Sie gegenübergestellt:

Vorteile Nachteile
 
  • Geringe monatliche Belastung durch das Ausbleiben der Tilgung
  • Mehr finanzielle Flexibilität über die Laufzeit der Finanzierung
  • Möglichkeit, finanzielle Mittel einzuplanen, die erst später verfügbar sind
  • Bei vermieteten Immobilien können Schuldzinsen steuerlich abgesetzt werden. Aufgrund des unveränderlichen Zinsanteils entsteht so ein höherer Steuervorteil
 
 
  • Restschuld bleibt über die gesamte Laufzeit gleich hoch
  • Hohe Zinsen als Sicherheit für die Bank
  • Gleichbleibend hohe Zinsen über die Gesamtlaufzeit sorgen für insgesamt höhere Finanzierungskosten
  • Risiko, dass zum Zeitpunkt der Tilgung nicht ausreichend Erspartes vorhanden ist
  • Unter Umständen Gebühren für den Bausparvertrag oder die Kapitallebensversicherung
 

 

Auch wenn das Festdarlehen aufgrund der niedrigen Raten für viele erstmal attraktiv wirkt, sind die Gesamtkosten der Baufinanzierung in der Regel höher aufgrund des hohen Zinssatzes über einen langen Zeitraum.
 

Festdarlehen oder Annuitätendarlehen: Welche Finanzierungsoption ist besser?
Vorab kurz zum Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Festdarlehen: Beim Annuitätendarlehen besteht jede Zahlungsrate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Die Höhe der Rate bleibt während der gesamten Laufzeit konstant, wobei der Tilgungsanteil mit der Zeit immer höher und der Zinsanteil entsprechend geringer wird. Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt in vielen Fällen eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung benötigt wird. 

Beim Festdarlehen dagegen wird die gesamte Darlehenssumme erst am Ende der Laufzeit in einer einzigen Rate getilgt. Deshalb wird das Festdarlehen auch Endfälliges Darlehen genannt. Bis zur Tilgung werden lediglich Zinsen gezahlt, wodurch die monatliche bzw. jährliche Rate meist viel niedriger ist als beim Annuitätendarlehen. Damit die Tilgung am Ende der Laufzeit auch komplett erfolgen kann, werden als Sicherheit beispielsweise eine Kapitallebensversicherung, ein Bausparvertrag oder eine andere sichere Geldanlage in ausreichender Höhe abgeschlossen und bespart.  

Vergleicht man Annuitäten- und Festdarlehen, schneidet Ersteres in den allermeisten Fällen viel günstiger ab. Das Festdarlehen kommt daher nur noch selten zum Einsatz – schließlich muss eine sichere Geldanlage gefunden werden, die höhere Zinsen erwirtschaftet als für den Kredit zu zahlen sind. Eine – allerdings risikoreiche – Möglichkeit hierfür ist ein Festdarlehen mit Fondssparplan. Statt in die Tilgung wird regelmäßig in Wertpapiere investiert, in der Hoffnung, dass diese zum Zeitpunkt der endfälligen Tilgung ein positives Zinsdifferenzgeschäft erbringen, sprich mehr Ertrag erwirtschaften als das Darlehen an Zinsen kostet.  


Für wen eignet sich ein Festdarlehen?
Warum sollte man ein Festdarlehen nutzen? Ein großer Vorteil von Festdarlehen ist die mögliche Steuerersparnis. Wenn man die Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten möchte, dann lassen sich die monatlichen Zinszahlungen steuerlich geltend machen.