Effektivzins
Was ist der Effektivzins?
Der Effektivzins bildet die tatsächlichen Kosten eines Kredits ab. Er umfasst den Sollzins plus die Nebenkosten, die die Bank eventuell erhebt. Erhebt die Bank keine zusätzlichen Gebühren, ist der Unterschied zwischen Effektivzins und Sollzins geringer als bei einem Angebot mit Gebühren. Berechnet die Bank allerdings Gebühren – was dem Normalfall entspricht – liegt der Effektivzins folgerichtig etwas höher als der Sollzins. In jedem Kreditangebot muss der Effektivzins aufgeführt sein – nur mit ihm kann der Kreditnehmer verschiedene Angebote verlässlich vergleichen. Die Differenz der einzelnen Effektivzinsen sollte dabei nicht unterschätzt werden: Selbst, wenn sie nur wenige hundertstel Prozent beträgt, kann das die finanzielle Belastung spürbar beeinflussen. Bei einer Baufinanzierung geht es schließlich meist um sehr hohe Darlehenssummen.
Warum ist der Sollzins auch ohne zusätzliche Gebühren geringer als der Effektivzins?
Der Effektivzins bleibt, auch ohne die Gebühren der Bank, höher als der Sollzins aufgrund des Zinseszinseffektes. Der Sollzins wird per annum, also jährlich, ausgedrückt, aber die Raten zahlt der Kunde schon unterjährig. Somit ist der Effektivzinssatz immer höher als der Sollzinssatz. Bei den niedrigeren Zinsen war der Unterschied deutlich geringer als bei den nun gestiegenen Konditionen.
Effektivzins vs. anfänglicher effektiver Jahreszins – worin liegt der Unterschied?
Effektivzins berechnen – wie funktioniert das?
Welche Kostenpunkte im Effektivzins enthalten sein müssen, ist in § 6 der Preisangabenverordnung (PAngV) festgelegt. Will die Bank den Effektivzins berechnen, spielen für sie dabei verschiedene Faktoren eine Rolle:
- Sollzins
- Höhe des Darlehens
- Tilgungssatz
- Sollzinsbindung
- Eventuelle Vermittlungsgebühren bzw. Provisionskosten
- Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung
- Verwaltungskosten
- Bei einigen Banken: Kosten für vorausgesetzte Versicherungen z.B. eine Wohngebäudeversicherung
- Eventuelle Kosten für eine Bewertung der Immobilie, wenn diese Voraussetzung für die Baufinanzierung ist
- Frequenz der Ratenzahlung (also monatliche, quartalsweise oder jährliche Zahlung), wobei es mittlerweile eigentlich nur noch die monatliche Zahlungsweise gibt

Enthält die Effektivverzinsung alle Kosten?
Die Effektivverzinsung stellt zwar eine sehr gute Vergleichsgrundlage dar, doch auch sie muss nicht zwangsläufig alle Kostenpunkte beinhalten. Je nach Kreditinstitut können weitere Gebühren und Kosten hinzukommen:
- Kontoführungsgebühren
- Sondertilgungsgebühren
- Bereitstellungszinsen
- Gebühren für eine Auszahlung der Baufinanzierung in Teilbeträgen (Teilvalutierung)
- Kosten für eine Immobilienbewertung, die nicht Voraussetzung für die Finanzierung ist
- Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung
- Kosten für die Eintragung der Bank in das Grundbuch
Aussagekraft des Effektivzins
Die grundlegende Funktion des Effektivzins soll eine transparent nachvollziehbare Offenlegung der Kosten für eine Immobilienfinanzierung darstellen. Dies soll eine Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Finanzierungsangeboten schaffen. Möglich ist das aber nur, wenn weniger zusätzliche Kosten die Finanzierungskosten nach oben treiben. Schwierig wird es dann, wenn die Banken unterschiedliche Kostenpunkte in den Effektivzins mit einbeziehen. Daher ist die Vergleichbarkeit für den Endverbraucher nur bedingt hilfreich.
Beispielrechnung – diese zusätzlichen Kosten kommen zum Effektivzins nach PAngV
Effektivzins nach PAngV | = 3,5 % |
Tatsächlicher Effektivzins | 3,5 % Effektivzins nach PAngV + Bereitstellungszinsen + Teilauszahlungszuschlag + Kontoführungsgebühren = 3,79 % |