Effektivzins

Der Effektivzins bei der Immobilienfinanzierung drückt die tatsächlichen jährlichen Kosten der Finanzierung aus, inklusive der Nebenkosten. In Zeiten steigender Finanzierungskosten ist der Vergleich von Angeboten umso wichtiger. Bei einer Baufinanzierung fallen zwangsläufig die Begriffe Sollzins und Effektivzins, aber was ist der Effektivzins überhaupt und wie wird er berechnet? Eine Gemeinsamkeit der beiden Zinsarten: Beide Zinsen werden für das Geldausleihen erhoben, zum Beispiel in Form eines Baudarlehens. Der Effektivzins ist bei solchen Angeboten stets etwas höher als der Sollzins, da er auch die Nebenkosten abbildet. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie zu diesem Zinsbegriff wissen sollten.

Der Effektivzins bildet die tatsächlichen Kosten eines Kredits ab. Er umfasst den Sollzins plus die Nebenkosten, die die Bank eventuell erhebt. Erhebt die Bank keine zusätzlichen Gebühren, ist der Unterschied zwischen Effektivzins und Sollzins geringer als bei einem Angebot mit Gebühren. Berechnet die Bank allerdings Gebühren – was dem Normalfall entspricht – liegt der Effektivzins folgerichtig etwas höher als der Sollzins. In jedem Kreditangebot muss der Effektivzins aufgeführt sein – nur mit ihm kann der Kreditnehmer verschiedene Angebote verlässlich vergleichen. Die Differenz der einzelnen Effektivzinsen sollte dabei nicht unterschätzt werden: Selbst, wenn sie nur wenige hundertstel Prozent beträgt, kann das die finanzielle Belastung spürbar beeinflussen. Bei einer Baufinanzierung geht es schließlich meist um sehr hohe Darlehenssummen. 

Warum ist der Sollzins auch ohne zusätzliche Gebühren geringer als der Effektivzins?
Der Effektivzins bleibt, auch ohne die Gebühren der Bank, höher als der Sollzins aufgrund des Zinseszinseffektes. Der Sollzins wird per annum, also jährlich,  ausgedrückt, aber die Raten zahlt der Kunde schon unterjährig. Somit ist der Effektivzinssatz immer höher als der Sollzinssatz. Bei den niedrigeren Zinsen war der Unterschied deutlich geringer als bei den nun gestiegenen Konditionen.

Die Unterscheidung zwischen dem effektiven Zins und dem anfänglichen effektiven Zins resultiert daraus, dass es Kredite mit einer Festzinsvereinbarung gibt und Kredite mit veränderlichen Konditionen. Bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit der Finanzierung konstant, kann ein Effektivzins ermittelt werden. Bei einer Baufinanzierung wird in der Regel eine Zinsbindungsfrist über einen bestimmten Zeitraum vereinbart. Die Höhe der Zinsen ist dann beispielsweise für 10 Jahre festgeschrieben. Da nach Ablauf der Zinsbindungsfrist durch die Anschlussfinanzierung ein neuer Zinssatz bestimmt wird, kann bei dieser Art der Finanzierung nur von einem anfänglichen effektiven Jahreszins gesprochen werden.

Welche Kostenpunkte im Effektivzins enthalten sein müssen, ist in § 6 der Preisangabenverordnung (PAngV) festgelegt. Will die Bank den Effektivzins berechnen, spielen für sie dabei verschiedene Faktoren eine Rolle: 

• Sollzins 
• Höhe des Darlehens 
• Tilgungssatz 
• Sollzinsbindung 
• Eventuelle Vermittlungsgebühren bzw. Provisionskosten
• Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung
• Verwaltungskosten
• Bei einigen Banken: Kosten für vorausgesetzte Versicherungen z.B. eine Wohngebäudeversicherung
• Eventuelle Kosten für eine Bewertung der Immobilie, wenn diese Voraussetzung für die Baufinanzierung ist
• Frequenz der Ratenzahlung (also monatliche, quartalsweise oder jährliche Zahlung), wobei es mittlerweile eigentlich nur noch die monatliche Zahlungsweise gibt

Die Effektivverzinsung stellt zwar eine sehr gute Vergleichsgrundlage dar, doch auch sie muss nicht zwangsläufig alle Kostenpunkte beinhalten. Je nach Kreditinstitut können weitere Gebühren und Kosten hinzukommen: 

• Kontoführungsgebühren 
• Sondertilgungsgebühren 
• Bereitstellungszinsen
• Gebühren für eine Auszahlung der Baufinanzierung in Teilbeträgen (Teilvalutierung)
• Kosten für eine Immobilienbewertung, die nicht Voraussetzung für die Finanzierung ist
• Kosten für eine Vorfälligkeitsentschädigung
• Kosten für die Eintragung der Bank in das Grundbuch

Die grundlegende Funktion des Effektivzins soll eine transparent nachvollziehbare Offenlegung der Kosten für eine Immobilienfinanzierung darstellen. Dies soll eine Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Finanzierungsangeboten schaffen. Möglich ist das aber nur, wenn weniger zusätzliche Kosten die Finanzierungskosten nach oben treiben. Schwierig wird es dann, wenn die Banken unterschiedliche Kostenpunkte in den Effektivzins mit einbeziehen. Daher ist die Vergleichbarkeit für den Endverbraucher nur bedingt hilfreich.

Beispielrechnung – diese zusätzlichen Kosten kommen zum Effektivzins nach PAngV

Effektivzins nach PAngV	= 3,5 %
Tatsächlicher Effektivzins	3,5 % Effektivzins nach PAngV + Bereitstellungszinsen  + Teilauszahlungszuschlag  + Kontoführungsgebühren  = 3,79 %

Zusammenfassend ist der Effektivzins zwar eine gute Idee, um Bauherren den Vergleich zwischen Finanzierungsangeboten zu erleichtern, allerdings funktioniert dies in der Praxis eher weniger. Die variierenden Berechnungsgrundlagen der Kreditinstitute sorgen dafür, dass die Effektivzinssätze nicht perfekt miteinander verglichen werden können. Trotzdem besitzt der effektive Jahreszins immer noch mehr Aussagekraft als der Sollzins. Sollten Sie gerade nach einer günstigen Baufinanzierung suchen und verschiedene Angebote miteinander vergleichen, empfiehlt es sich in jedem Fall, sich von einem Experten beraten zu lassen. Wir von Hüttig & Rompf wissen, worauf zu achten ist und finden auch trotz steigender Bauzinsen ein attraktives Angebot für Sie.