| Allgemeines | Jörg Weisenberger

Schenkung einer Immobilie – besser als vererben?

Denken Sie über die Schenkung Ihrer Immobilie nach anstatt sie zu vererben? Oder sind Sie in der glücklichen Lage, bald Beschenkter zu sein? Dann sollten Sie sich hier unbedingt über Schenkungssteuer und Freibeträge schlau machen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Schenkung und einer Erbschaft? 
Handelt es sich um die Schenkung einer Immobilie, wird diese bereits zu Lebzeiten des Eigentümers auf eine andere Person übertragen. Die Schenkung kann dabei den vollständigen Wert der Immobilie umfassen oder nur einen Teil davon. In vielen Fällen erfolgt die Schenkung als vorweggenommene Erbfolge – das heißt, der Beschenkte hätte die Immobilie im Todesfall des Eigentümers ohnehin geerbt. Als klassischer Fall gilt hier die Schenkung einer Immobile an ein eigenes Kind. Bei einer Erbschaft wird die Übertragung der Immobilie bzw. Ihres Werts erst nach dem Tod des Eigentümers veranlasst. 

 

Was sollten Sie bei der Schenkung einer Immobilie beachten? 
Die Schenkung einer Immobilie und deren Bedingungen sollten immer schriftlich in einem Schenkungsvertrag festgehalten werden. Dieser Vertrag muss dann von einem Notar beurkundet werden, um rechtskräftig zu sein. Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken, sollten Sie Ihre Altersvorsorge im Blick behalten. War Ihre Immobilie als Ruhekissen im Alter geplant? Dann können Sie im Schenkungsvertrag folgende Optionen vereinbaren: 

  • Bei einer selbstgenutzten Immobilie sichern Sie sich das lebenslange Wohnrecht: Damit sind Sie berechtigt, in der verschenkten Immobilie zu wohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. 
  • Bei einer vermieteten Immobilie sichern Sie sich das Nießbrauchrecht: Damit können Sie über die Mieteinnahmen verfügen, ohne Eigentümer sein zu müssen. 
  • Sie können zusätzlich eine Rückfallklausel vereinbaren: Hier können Sie als Schenker Bedingungen aufstellen, unter denen Sie sich das Recht auf Rückforderung der Immobilie sichern, beispielsweise bei Insolvenz oder bei frühzeitigem Tod des Beschenkten.  

 

Wie verhält es sich mit der Schenkungssteuer? 
Das Verschenken einer Immobilie ist in Deutschland steuerpflichtig. Hier fällt die Schenkungssteuer an, die nach den individuellen Steuerklassen und den Sätzen der Erbschaftssteuer erhoben wird. Die Schenkungssteuer ist vom Beschenkten zu entrichten. Wie beim Erben muss auch beim Schenken eine Meldung gegenüber dem Finanzamt vorgenommen werden. Wird ein notariell beurkundeter Schenkungsvertrag ausgestellt, übernimmt meist der Notar die Meldung. Anderenfalls sollten der Beschenkte und der Schenker die Schenkung innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzeigen. 

 

Gibt es bei der Schenkung einen Freibetrag? 
Den gibt es. Genau wie bei der Erbschaft richtet sich der Freibetrag bei der Schenkung einer Immobilie nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem. Der Schenkung-Freibetrag beläuft sich wie folgt: 

  • Ehepartner und Lebenspartner: 500.000 Euro 
  • Kind, Stiefkind, Adoptivkind: 400.000 Euro 
  • Enkel (beide Elternteile sind verstorben): 400.000 Euro 
  • Enkel (Mind. ein Elternteil lebt), Urenkel: 200.000 Euro 
  • Eltern, Großeltern, Geschwister, Tanten, Onkel, Cousins und Cousinen: 20.000 Euro 

Schenkungssteuer fällt bei der Schenkung einer Immobilie nur auf den Anteil an, der den Freibetrag übersteigt. Wird zum Beispiel ein Haus im Wert von 500.000 Euro an das eigene Kind verschenkt, fallen lediglich auf 100.000 Euro Schenkungssteuer an.  

 

Schenkung-Freibetrag gilt pro Person! 
Wichtig zu wissen ist, dass der Freibetrag bei einer Schenkung pro Person gilt. Eltern können also zum Beispiel ein Haus im gemeinsamen Besitz im Wert von 800.000 Euro an ein Kind ohne Schenkungssteuer verschenken. Soll die Immobilie von den Eltern an zwei Kinder verschenkt werden, sind entsprechend sogar 1,6 Millionen Euro schenkungssteuerfrei. 

 

Was ist die 10-Jahresfrist bei der Schenkung einer Immobilie? 
Die 10-Jahresfrist ist der große Unterschied zwischen einer Schenkung und einer Erbschaft. Denn bei einer Schenkung können die Freibeträge alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden. Hier kann sich also langfristige Planung lohnen. Ist zum Beispiel ein Haus im Wert von 600.000 Euro im Besitz eines Elternteils, so können 400.000 Euro in einer ersten Schenkung an ein Kind steuerfrei verschenkt werden und die restlichen 200.000 Euro zehn Jahre später erneut schenkungssteuerfrei.  

 

Führen Sie eine Wertermittlung Ihrer Immobilie durch! 
Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken möchten, müssen Sie meist aus steuerlichen, rechtlichen und versicherungstechnischen Gründen wissen, wie viel sie wert ist. Daher sollte die Wertermittlung bei einer Immobilien-Schenkung durch einen staatlich anerkannten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter erfolgen.  


Wie viel kostet die Schenkung einer Immobilie? 
Neben der eventuell anfallenden Schenkungssteuer fallen bei einer Schenkung weitere Kosten an. Der Notar wird Ihnen die Beurkundung des Schenkungsvertrags berechnen – seine Kosten orientieren sich am  Gerichts- und Notarkostengesetz sowie am Wert der Immobilie. Auch die Grundbucheintragung des neuen Eigentümers sowie die Wertermittlung durch einen Immobiliengutachter verursachen Kosten.  

 

Welche Vorteile hat eine Schenkung gegenüber der Erbschaft? 
Wenn Sie Ihre Immobilie lieber verschenken statt vererben, können Sie folgende Vorteile nutzen: 

  • Umgehen der Schenkungssteuer durch Nutzung der Freibeträge und der 10-Jahresfrist 
  • Aktivere Selbstbestimmung der Vermögensaufteilung als beim Vererben 
  • Möglichkeit des Wohnrechts und des Nießbrauchrechts 
  • Erben aus dem Nachlass ausschließen bzw. deren Pflichtanteil reduzieren 
  • Umgehen einer Erbengemeinschaft 

 

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