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Kaufab­sicht­s­er­klärung – wann lohnt sie sich?

Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und sind entschlossen, diese zu kaufen? Dann kann eine Kaufabsichtserklärung für Sie sinnvoll sein. Mit einer Kaufabsichtserklärung halten Sie Ihr Interesse an der Immobilie schriftlich fest und erlangen so eine gewisse Sicherheit, dass Ihnen niemand anderes die Immobile wegschnappt. Rechtlich bindend ist die Vereinbarung jedoch nicht – lohnt sie sich also überhaupt?

Kaufabsichtserklärung – was ist das überhaupt? 
Eine Kaufabsichtserklärung ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem potentiellen Käufer einer Immobilie und dem Verkäufer bzw. dem Makler. Sie ist rechtlich nicht bindend, verpflichtet also weder zum Kauf noch zum Verkauf der Immobilie. In einer Kaufabsichtserklärung werden lediglich die Interessen aller Parteien am Hauskauf bzw. -verkauf festgehalten sowie der Wille, das Immobiliengeschäft abzuschließen. Die Kaufabsichtserklärung wird auch Reservierungsvereinbarung genannt. Nicht zu verwechseln ist die Kaufabsichtserklärung mit dem Vorvertrag – hierzu später mehr. 

 

Wie kommt es zu einer Kaufabsichtserklärung für eine Immobilie? 
Nehmen wir an, Sie sind auf der Suche nach einem neuen Zuhause. Endlich haben Sie Ihr Traumhaus gefunden – die Besichtigung lief zu Ihrer Zufriedenheit und auch mit dem Verkäufer sind Sie sich im Großen und Ganzen einig. Eine Immobilie zu kaufen ist allerdings recht anspruchsvoll – alle nötigen Dokumente müssen vorliegen, Ihre Finanzierung muss stehen und der Kaufvertrag muss vom Notar vorbereitet werden. All das kann einiges an Zeit in Anspruch nehmen. Zeit, in der Ihnen ein anderer Kaufinteressent Ihre Immobilie vor der Nase „wegschnappen“ könnte. Mit dem Aufsetzen einer Kaufabsichtserklärung für die Immobilie sichern Sie sich dagegen ab. Zumindest so weit, dass Ihre Wunschimmobilie für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten angeboten wird. 

 

Kaufabsichtserklärung als Muster – was sollte enthalten sein? 
Für die Kaufabsichtserklärung gibt es kein rechtlich bindendes Muster und auch keine allgemein gültige Vorlage. Die Kaufabsichtserklärung kann vielmehr frei von den Parteien gestaltet werden – gewöhnlich wird sie vom Verkäufer oder vom Makler verfasst. Die Vertragsinhalte sind also individuell, normalerweise sollten aber folgende Punkte enthalten sein: 

  • Personenbezogene Daten und Adressen von Käufer, Verkäufer und Makler 
  • Reservierungszeit 
  • Zahlungsbedingungen 
  • Rücktrittsklauseln 
  • Eventuell ein Notartermin für das Unterzeichnen des Kaufvertrags 

 

Die Reservierungszeit gibt an, wie lange Ihre Wunschimmobilie keinem anderen Interessenten angeboten werden soll. Die Dauer dieser Zeitspanne hängt maßgeblich von Ihrem Verhandlungsgeschick ab. 

 

Kaufabsichtserklärung oder Vorvertrag? 
Die Kaufabsichtserklärung ist kein notarieller Vertrag – im Gegensatz zum Beispiel zum Kaufvertrag – und daher für keine der Parteien bindend. Die Kaufabsichtserklärung gibt beiden Parteien lediglich Zeit, sich in Ruhe um alle nötigen Dinge rund um den Verkauf zu kümmern, beispielsweise das Einholen fehlender Gutachten oder das Abklären von Finanzierungsdetails. Sowohl Käufer als auch Verkäufer können aber jederzeit von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten – hierzu werden meist individuelle Rücktrittsklauseln in der Vereinbarung festgehalten. Sind Sie hingegen fest zum Kauf entschlossen und finanziell mit Sicherheit dazu imstande, könnte ein Vorvertrag die bessere Wahl für Sie sein. Wie der Name schon sagt, ist der Vorvertrag eine Vereinbarung, die vor dem eigentlichen Kaufvertrag abgeschlossen. Der Vorvertrag wird vom Notar aufgesetzt und ist dadurch für beide Parteien rechtlich bindend. Durch den Vorvertrag entstehen jedoch höhere Kosten als bei der Kaufabsichtserklärung – hier sollten Sie also sorgfältig abwägen. 

 

Finanzielle Risiken der Kaufabsichtserklärung 
Wie bereits beschrieben, gewährt die Kaufabsichtserklärung für eine Immobilie die unverbindliche Sicherheit, diese Immobilie eine Zeit lang für sich reserviert zu haben. Unverbindlich deshalb, weil beide Parteien jederzeit von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten können. Dies sollte jedoch nicht leichtfertig geschehen, denn hierbei kann es zu finanziellen Belastungen kommen: 

 

  • Wurde bereits ein Notar mit dem Aufsetzen des Kaufvertrags beauftragt, muss die Partei, die von der Kaufabsichtserklärung abspringt, meist die bereits entstandenen Kosten tragen. 
  • ​​​​​​​Ist ein Makler beim Verkauf eingeschaltet und mit dem Aufsetzen der Kaufabsichtserklärung beauftragt, legt dieser meist eine Reservierungsgebühr fest. Diese Gebühr beträgt zwischen 10 und 15 Prozent der gesamten Maklerprovision und wird beim Kauf der Immobilie verrechnet. Springen Sie als Käufer jedoch ab, müssen sie die Gebühr bezahlen. 

 

Die Maklercourtage müssen Sie beim Rücktritt von der Kaufabsichtserklärung allerdings nicht zahlen – sie wird erst beim tatsächlichen Kauf fällig. Zudem ist es beiden Parteien freigestellt, individuelle und weitergehende Rücktrittsklauseln in der Kaufabsichtserklärung festzulegen. So kann es durchaus sein, dass Sie auch ganz ohne finanziellen Schaden zurücktreten können, falls dies so im Voraus schriftlich festgelegt wurde. 

 

Fazit: Wann lohnt sich die Kaufabsichtserklärung? 
Für Sie als Käufer kann sich die Kaufabsichtserklärung lohnen, weil Sie sich Zeit verschaffen, den Kauf Ihrer Wunschimmobilie vorzubereiten. In dieser Zeit ist die Immobilie unverbindlich für Sie reserviert. Zudem können Sie vereinbaren, dass Sie ohne finanzielle Schadenersatzforderungen von der Kaufabsichtserklärung zurücktreten können – dies hängt jedoch vom Entgegenkommen des Verkäufers ab. Auch für den Verkäufer kann eine Kaufabsichtserklärung vorteilhaft sein. Er erhält die Sicherheit, dass es einen potentiellen Käufer für seine Immobilie gibt. Vereinbart er die Rücktrittsklauseln so, dass der Käufer bei vorzeitigem Rückzug die bis dahin entstandenen Kosten zu tragen hat, entstehen ihm keine finanziellen Nachteile. 

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