| Immobilienkauf , Baufinanzierung , Allgemeines | Jörg Weisenberger

Makler: Aufgaben und Gebühren

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie wird oft über einen Makler abgewickelt. Warum eigentlich? Was leistet ein Makler? Und was kostet er?

Grundsätzlich versteht sich ein Makler als Vermittler oder Bindeglied zwischen Käufer und Verkäufer. Seine Aufgabe ist es, die einzelnen Interessen unter einen Hut zu bekommen und so den Immobilienkauf zu ermöglichen. Ein besonderer Schwerpunkt liegt daher in der fachkundigen Beratung beider Seiten in allen Aspekten rund um den Verkauf – von vertraglichen Fragen bis zur Vermittlung von Sachverständigen und Fachfirmen. 

Aus Sicht des Verkäufers 

1. Ermittlung eines realistischen Preises 

Niemand möchte seine Immobilie unter Wert verkaufen. Doch wer zu viel verlangt, wird sein Objekt nicht los und muss eventuell weiterhin laufende Kosten begleichen. Es muss also ein realistischer, marktüblicher Preis ermittelt werden, der Beschaffenheit, Ausstattung und Lage der Immobilie einbezieht. Ein Makler ermittelt den Verkaufswert daher immer basierend auf den individuellen Details des Objekts und anhand vergleichbarer Objekte aus seiner Praxis. Ihm stehen dafür verschiedene Verfahren zur Verfügung: Sachwert-, Ertragswert-, oder Vergleichswertverfahren. In speziellen Fällen kann zusätzlich ein Gutachter hinzugezogen werden. 

2. Organisation der Unterlagen 

Ein Makler unterstützt den Verkäufer dabei, alle für den Verkauf notwendigen Unterlagen der Immobilie bei den zuständigen Ämtern einzuholen. Dazu gehören z. B. der aktuelle Grundbuchauszug, der genehmigte Bebauungsplan und der Lageplan. Käuferfragen können so schneller beantwortet werden, und eine reibungslose Verkaufsabwicklung ist gewährleistet. 

3. Vermarktung der Immobilie 

Der nächste Schritt besteht darin, das zum Verkauf stehende Objekt auf dem Markt zu platzieren. Dafür gestaltet der Makler ein ansprechendes Exposé mit professionellen Fotos und aussagekräftigen Beschreibungen. Dieses Exposé wird dann in Onlineportalen veröffentlicht und kann durch Anzeigenwerbung begleitet werden. Ein erfahrener Makler wird zudem über eine große Kundendatei verfügen, die eventuell Interessenten enthält, denen er das Objekt direkt anbieten kann. 

4. Vom Besichtigungstermin bis zur Schlüsselübergabe 

Eine weitere Aufgabe des Maklers ist die Organisation von Besichtigungsterminen. Mit ernsthaften Interessenten tritt der Makler in Verkaufsverhandlungen, wobei er sich die Bonität bescheinigen lässt – zum Beispiel durch das Finanzierungszertifikat der Baufinanzierungsexperten der Hüttig & Rompf AG.  Sobald sich beide Vertragsparteien über alle Details des Vertrages einig sind, setzt der Makler in Abstimmung mit dem Notar den Kaufvertrag auf. Auch während der Beurkundung des Vertrages beim Notar sowie bei der Schlüsselübergabe ist der Makler anwesend. Nach Abschluss des Auftrages bleibt der Makler für beide Seiten Ansprechpartner für mögliche Fragen. 
 

Aus Sicht des Käufers 

1. Ermittlung der passenden Immobilien 

Die Kernaufgabe des Maklers liegt zunächst darin, die Vorstellungen und Möglichkeiten der Interessenten zu ermitteln, unter anderem hinsichtlich bevorzugter Lage und gewünschter Ausstattung der Immobilie. Zu ihrem verfügbaren Budget haben sich die Interessenten im besten Fall bereits vorher beraten lassen – zum Beispiel durch die Hüttig & Rompf AG. Anschließend wird er alle passenden Immobilien heraussuchen und diese den Kaufinteressenten bei Besichtigungen vorstellen. Dabei stellt er den Interessenten alle nötigen Unterlagen zur Verfügung, wie zum Beispiel die Grundrisse oder den Energieausweis.  

2. Vermittlung von Sachverständigen und Fachfirmen 

Ergeben sich bei der Besichtigung Fragen, die nicht direkt zu klären sind, unterstützt der Makler bei der Vermittlung von Sachverständigen oder Fachfirmen. Dabei kann es zum Beispiel um die Überprüfung der Bausubstanz gehen oder um eine mögliche Schadstoffbelastung.  

3. Weitergabe der benötigten Unterlagen 

Ein rundum serviceorientierter Makler kümmert sich auch um die Weitergabe der benötigten Unterlagen an den Baufinanzierer und nimmt seinem Kunden damit einiges an Organisationsarbeit ab. Hat der Makler dabei einen Finanzierungspartner wie die Hüttig & Rompf AG an seiner Seite, erfolgt die Abwicklung des Papierkrams reibungslos. 

4. Beratung zu Vertrag und Notartermin 

Auch in Vertragsangelegenheiten steht der Makler dem Käufer beratend zur Seite. Zu seinem Service gehört es auch, einen gemeinsamen Notartermin zu vereinbaren um dort den Vertrag, den er zuvor mit vorbereitet hat, zur Unterzeichnung zu bringen. 

Übrigens treten Makler nicht nur bei Verkäufen auf, sondern sind auch bei Vermietungen geschätzte Partner. Doch was kostet ein Makler eigentlich? 

Die Kosten 

1. Vergütung nur im Erfolgsfall 

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers ist für den Auftraggeber zunächst nicht mit Kosten verbunden. Der Grund: Ein Maklervertrag ist gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch kein Dienstvertrag, d. h. der Auftraggeber schuldet dem Makler kein Entgelt für seine erbrachte Tätigkeit. Eine Vergütung fällt nur im Erfolgsfall an, selbst wenn der Immobilienmakler bereits umfangreiche Leistungen erbracht hat. 

2. Höhe der Provision 

Bei einer Vermietung ist die Höhe der Provision auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beschränkt. Bei einem Verkauf gibt es keine gesetzlichen Höchstgrenzen. Die Maklerprovision ist zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler frei vereinbar. In der Regel beträgt sie inklusive Mehrwertsteuer zwischen 5 und 7 Prozent des tatsächlich erzielten Kaufpreises, je nach den üblichen Marktgepflogenheiten im jeweiligen Bundesland. 

3. Und wer bezahlt? 

Bei Vermietungen gilt bereits seit Frühjahr 2015 das Bestellerprinzip, das heißt derjenige, der den Makler beauftragt hat – meist der Vermieter – muss ihn auch bezahlen. Bei Verkäufen war die Bezahlung bisher nicht gesetzlich geregelt. Sie richtete sich nach dem jeweiligen Bundesland – in einigen wurde die Provision meist von beiden Seiten zu gleichen Teilen bezahlt, in anderen Bundesländern hingegen meist nur vom Käufer. Seit Ende 2020 hat sich das geändert. Mit der Einführung des „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ teilen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision im Regelfall – unabhängig vom Bundesland. 

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