Immobilienpreise – wie entwickelt sich der Wohnungsmarkt?

Natürlich besitzen auch wir keine Glaskugel, die uns die Entwicklung der Immobilienpreise für 2022 garantiert voraussagen könnte. Doch aufgrund unserer langjährigen Markterfahrung und unseren aktuellen Beobachtungen am Immobilienmarkt schließen wir uns der vorherrschenden Meinung an, dass die Immobilienpreise in Deutschland 2022 weiter moderat steigen oder sich seitwärts bewegen werden. Eine Immobilienblase oder einen Einbruch der Quadratmeterpreise sehen wir momentan nicht. Sicherlich gilt es bei der Dynamik der Entwicklung regional zu unterscheiden. Auch Stadt und Land sind gesondert zu betrachten, wobei der ländliche Wohnungsmarkt gegenüber dem städtischen Immobilienmarkt einiges an Steigerung nachholt und sich die Preisschere zunehmend schließt. Die Immobilienpreise in Großräumen wie München scheinen hingegen momentan ausgereizt und eher zu stagnieren. Wir wollen einen genaueren Blick auf folgende Aspekte werfen und erläutern, wie sie die Immobilienpreise beeinflussen können: 

• Ukraine-Krieg 
• Corona-Pandemie 
• Zinsen und Renditen 
• Angebot und Nachfrage

Es ist davon auszugehen, dass der Ukraine-Krieg die Unsicherheiten auf den Kapitalmärkten weiter anheizen und sichere Sachwerte noch attraktiver machen wird. Hier bleibt abzuwarten, inwieweit deutsche Immobilien bei den Anlegern immer noch als sicherer Hafen angesehen werden. Während dieser preistreibende Faktor also eher noch zukunftsgerichtet ist, werden sich zwei weitere Aspekte sehr wahrscheinlich viel schneller auf die Immobilienpreise – und hier insbesondere auf die Baukosten – auswirken: Die zusätzliche Unsicherheit in Sachen verfügbarer Baumaterialien und Fachkräfte sowie eine erneute Unterbrechung der gerade wieder mühsam anlaufenden Lieferketten. Die zu Anfang 2022 gestellten Prognosen zu möglichen Preissteigerungen werden in diesem Bereich sicherlich übertroffen werden.

Die Corona-Pandemie setzte den Immobilienpreisen in Deutschland bei weitem nicht so stark zu wie anfangs befürchtet. Das liegt zum großen Teil daran, dass Deutschland wirtschaftlich gesehen recht gut durch die Krise kam. Der Ausblick ist positiv, Beschäftigungslage und Einkommen entwickeln sich gut. Zudem verstärkte die Pandemie bei vielen das Bedürfnis, sicher in den eigenen vier Wänden zu leben und gleichzeitig sein Kapital gut angelegt zu haben.

Wie eingangs bereits erwähnt sind die Bauzinsen immer noch günstig. Grundlegend dürfte sich daran auch in den nächsten zwölf Monaten nichts ändern. Eigennutzer setzen hier mit langen Zinsbindungen bei der Baufinanzierung auf Sicherheit. Kapitalanleger investieren zunehmend Fremdkapital, um bei erwarteten Preissteigerungen von dessen Hebelwirkung zu profitieren.

Die Ampel-Koalition hat sich das ehrgeizige Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr gesetzt – davon 100.000 im sozialen Wohnungsbau. Diese Zahlen halten auch Immobilienverbände für gut und notwendig, zu erreichen scheinen sie in dieser Legislaturperiode jedoch nicht. Im Jahr 2020 wurden erstmals nach 20 Jahren wieder über 300.000 neue Wohnungen gebaut, 2021 waren es dann 315.000. Mehr scheint derzeit aber nur bedingt möglich, dafür bremsen die folgenden Faktoren zu stark: 

• zu wenige Baugenehmigungen 
• zu lange Bauzeiten 
• zu wenig Baumaterial und Fachkräfte

Schauen wir uns den durchschnittlichen Quadratmeterpreis und damit die Immobilienpreise insgesamt an, fällt eine ungebremste Steigerung auf. Die Auswertung unserer eigenen Hüttig & Rompf Marktdaten zu Immobilien-Kaufpreisen im vierten Quartal 2021 zeigt: 

• Eigennutzer: durchschnittlicher Kaufpreis 574.000 Euro  
• Anstieg der Immobilienpreise um 11,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal  
• Anstieg der Einkommen der Eigennutzer um 5,6 Prozent  
• Kapitalanleger: durchschnittlicher Kaufpreis 372.000 Euro  
• Anstieg der Immobilienpreise um 2,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal  
• Anstieg der Einkommen der Kapitalanleger um 2,2 Prozent  

Insbesondere anhand der gestiegenen Einkommen der zukünftigen Immobilienbesitzer lässt sich eines sehr gut erkennen: Die Einkommen sind keineswegs in der Breite gestiegen – es beschäftigen sich vielmehr Besserverdiener zunehmend mit dem Immobilienkauf. 

Experten geben hier Entwarnung – selbst die seit Jahren steigenden Immobilienpreise lassen noch keine Immobilienblase erkennen. Dazu sind deutsche Immobilien immer noch zu sicher finanziert: Der Eigenkapitalanteil liegt meist bei 10 bis 20 Prozent, die Laufzeiten der Baufinanzierungen sind im Vergleich zu krisenanfälligen Märkten anderer Länder relativ kurz und nicht zuletzt prüfen deutsche Finanzinstitute ihre Kreditvergabe in der Regel sehr sorgfältig. 

Mehr Quadratmeter trotz hoher Preise 
Eine interessante Entwicklung ist diese hier: Obwohl die Quadratmeterpreise seit Jahren steigen, wollen die Deutschen auf immer größerer Fläche wohnen. Laut einer Auswertung des Immobiliendienstleisters Empirica Regio stieg die Wohnfläche zwischen 2015 und 2020 pro Kopf in ländlichen Regionen um 3,7 Prozent und in der Stadt um 1,5 Prozent. In absoluten Quadratmeterzahlen Wohnfläche pro Kopf sieht das dann für das Jahr 2020 so aus: 

• Auf dem Land: 51,4 Quadratmeter 
• In der Stadt: 40,9 Quadratmeter 
• In kleineren Städten und Vororten: 47 Quadratmeter 
• In Deutschland im Durchschnitt: Rund 46 Quadratmeter 
• Zum Vergleich: 1995 lag der Durchschnittswert bei 36 Quadratmeter

Den perfekten Zeitpunkt für den Einstieg in den Immobilienmarkt gibt es nicht – weder für Eigennutzer noch für Kapitalanleger. Und dennoch lässt sich sagen: Aufgrund der niedrigen Zinsen ist Immobilieneigentum heute immer noch erschwinglicher als früher – trotz seit Jahren gestiegener Immobilienpreise. Die Preisentwicklung für Immobilien scheint weiter positiv zu sein. Von daher gilt: Je früher ein Euro in den Wohnungsmarkt investiert ist, desto früher kann er zur eigenen Altersvorsorge oder zur Renditesteigerung beitragen.