| Allgemeines | Jörg Weisenberger

Grund­steu­er­reform – was bedeutet das?

Wer ein Grundstück besitzt, muss dafür jährlich Grundsteuer zahlen. Deren Berechnung kippte das Bundesverfassungsgericht bereits vor einiger Zeit. Die daraufhin angestoßene Grundsteuerreform kommt nun zum Tragen. Doch was heißt das konkret?

Grundsteuer – was ist das überhaupt? 
Die Grundsteuer errechnet sich aus dem Wert des erworbenen Grundstücks sowie dessen Bebauung. Die Finanzbehörde legt zunächst den Einheitswertfest. Dieser unterscheidet sich in A (agraischer Bereich) und B (baulicher Bereich). Auf der Grundlage des Einheitswertes wird die sogenannte Grundsteuermesszahl errechnet, die wiederum für die Berechnung des Grundsteuermessbetrags notwendig ist. Der Einheitswert und die Grundsteuermesszahl werden mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert und ergeben die zu zahlende Grundsteuer. Die muss anschließend quartalsmäßig entrichtet werden. Hierzu erhält der Bauherr am Anfang eines Jahres von der Gemeinde die Mitteilung über die jeweils laufend zu entrichtende Grundsteuer. 

 

Grundsteuerreform – alte Berechnung nicht verfassungsgemäß 
Die Höhe der Grundsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Hebesätze der Kommunen schwanken zwischen 340 und 900 Prozent. Außerdem basiert die bisherige Berechnung auf alten Grundstückswerten, die auf Feststellungen aus dem Jahr 1964 (im Westen) und 1935 (im Osten) beruhen. Das verstoße gegen das Gleichheitsprinzip, urteilte das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 und leitete damit die Grundsteuerreform ein. 

 

Momentan wird die Grundsteuer B (baulich) wie folgt berechnet: 

Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag 
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jahresgrundsteuer 

 

Für die Ermittlung des Einheitswerts wird die Quadratmeterzahl des Grundstücks mit dem entsprechenden Bodenwert aus den Jahren 1964 oder 1935 multipliziert. Die Grundsteuermesszahl legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Hierfür gelten strenge Vorschriften aus dem Steuergesetz. Der Hebesatz wiederum ist ein individuell von den Gemeinden festgelegter Wert, der letztlich die Steuerlast bestimmt. Beim Hebesatz herrschen innerhalb Deutschlands starke regionale Unterschiede. 

Die Gesetzesänderung sieht vor, dass sich die Grundsteuer auch künftig in drei Schritten berechnet und damit wertabhängig bleibt: 

Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz 

 

Grundsteuerreform – wann geht’s los? 
Das Gesetz zur Grundsteuerreform sieht vor, dass die neuen Grundsteuerwerte zum 1. Januar 2022 erstmals festgestellt werden. Der Jahresanfang war demnach der erste Hauptfeststellungszeitpunkt nach neuer Berechnung. Dieser Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgt. 

 

Im Einzelnen sieht der Fahrplan der Grundsteuerreform so aus (Stand April 2022): 

  • 01.01.2022: Neubewertung der Grundstücke (Hauptfeststellungszeitpunkt) 
  • April 2022: Öffentliche Aufforderung an Grundbesitzende zur Abgabe einer „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ 
  • ab 01.07.2022: Grundbesitzende können ihre Daten elektronisch übermitteln 
  • 31.10.2022: Ende des Abgabezeitraums für die Daten 
  • 01.01.2025: Die neue Grundsteuer wird erstmals erhoben 
  • 01.01.2029: Nächster Hauptfeststellungszeitpunkt 

 

Grundsteuerreform – die neue Grundsteuer C 
Bisher gab es die Grundsteuer A (landwirtschaftlich) und die Grundsteuer B (baulich). Mit der Grundsteuerreform wird nun bundesweit die neue Grundsteuer C eingeführt. Sie wird auf Grundstücke angewandt, die zwar baureif, jedoch noch unbebaut sind. Damit sollen Eigentümer solcher Grundstücke animiert werden, diese bebauen statt brach liegen zu lassen. Zudem sollen mit dieser neuen Grundsteuer Grundstücksspekulationen vermieden werden. 

 

Grundsteuerreform – gilt überall das Gleiche? 
Nein. Die Bundesländer sind nicht dazu verpflichtet, die vom Bund vorgeschlagene Berechnungsweise zu übernehmen. Es ist ihnen erlaubt, im Rahmen der vom Bundesverfassungsgericht vorgegebenen Leitplanken eigene Grundsteuergesetze zu erlassen. Als Grundeigentümer müssen Sie sich also erkundigen, welche neuen Regeln bei Ihnen vor Ort gelten. 

 

Diese drei unterschiedlichen Modelle können zur Anwendung kommen: 

  • Bundesmodell 
  • Flächenfaktormodell 
  • Bodenwertmodell 

 

Beim Bundesmodell ist das Ertragswertverfahren die Grundlage: Die Berechnung der neuen Grundsteuer bezieht hier den Bodenrichtwert, die Fläche der Immobilie, die Nettokaltmiete und das Alter des Hauses mit ein. Daraus wird von den Finanzämtern der Steuermessbetrag ermittelt. Die Kommunen multiplizieren diesen Betrag dann mit ihrem individuell festgelegten Hebesatz.  

 

Bundesländer, die auf das Bundesmodell zur neuen Grundsteuer setzen: 

  • Berlin 
  • Brandenburg 
  • Bremen 
  • Nordrhein-Westfalen 
  • Sachsen-Anhalt 
  • Schleswig-Holstein 
  • Thüringen 

 

Alle anderen Bundesländer setzen auf eigene Grundsteuergesetze und abweichende Berechnungsformeln. Welche Berechnungsart die beste ist, bleibt selbst unter Experten umstritten. Manche halten das neue Bundesmodell gar erneut für verfassungswidrig. 

 

Grundsteuer 2022 – wer profitierte bisher von der alten Berechnung? 
Das hängt von der Immobilienwert-Entwicklung in den jeweiligen Gegenden ab. Wer eine Immobilie besitzt, in deren Umfeld die Immobilienwerte seit der Festlegung des Einheitswerts gestiegen sind, profitierte von der bisherigen Berechnung der Grundsteuer. Umgekehrt zahlten Eigentümer in Gegenden mit fallenden Immobilienwerten zu viel Grundsteuer. Auch bei Neubauten, nach Sanierungen oder nach Aufteilungen in Eigentumswohnungen zahlte mancher mehr Grundsteuer als sein Nachbar. Denn in diesen Fällen erfolgte oft eine Anpassung des Einheitswerts, der Grundlage für die bisherige Grundsteuer ist. Und in der Regel liegt der neue Wert über dem alten. 

Berlin ist ein gutes Beispiel dafür, wie wichtig der Berechnungszeitpunkt für die Grundsteuer ist. Im ehemaligen West-Gebiet der Stadt stammen die Einheitswerte aus dem Jahr 1964, im Osten aus 1935. Die Folge sind abweichende Steuerbelastungen bei der Grundsteuer. So zahlten Eigentümer in Straßen, an denen früher die Berliner Mauer verlief, unterschiedlich viel. Generell zog sich eine Ost-West-Schere durch Deutschlands Hauptstadt. Für Wohnungen im Westteil fielen bislang höhere Grundsteuern an als für Immobilien im Ostteil. An einem Beispiel wird die Kluft besonders gut deutlich: Für ein 1990 gebautes Einfamilienhaus (80 Quadratmeter Wohnfläche, 500 Quadratmeter Grundstück) wurden in den Westbezirken nach einer Beispielrechnung der Finanzverwaltung 602 Euro im Jahr fällig. Für ein vergleichbares Haus im Ostteil musste der Eigentümer gerade mal 250 Euro zahlen. 

 

Grundsteuerreform – wird es also teurer? 
Das lässt sich pauschal nicht sagen. Richtig ist natürlich, dass die allermeisten Grundstücke seit 1964 bzw. 1935 beträchtlich in ihrem Wert gestiegen sein dürften. Daher könnte auch die Grundsteuer in diesen Fällen höher ausfallen. Die Grundsteuerreform ist jedoch grundsätzlich aufkommensneutral ausgelegt – heißt: Unterm Strich sollen die Kommunen nicht mehr und nicht weniger mit der neuen Grundsteuer einnehmen als mit der alten.  

 

Neue Grundsteuer – betrifft sie auch Mieter? 
Mieter müssen sich erst einmal keine Gedanken über die neue Grundsteuer machen. Die Daten zur Ermittlung der neuen Grundsteuer müssen von den Grundstückseigentümern übermittelt werden. Auch die Grundsteuer selbst wird zunächst von den Eigentümern an das Finanzamt gezahlt. Die Grundsteuer darf jedoch im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden. So gesehen wird also die neue Grundsteuer auch zahlreiche Mieter betreffen – frühestens jedoch ab 01.01.2025, denn dann wird die neue Grundsteuer erstmals erhoben.   

 

Einheitswertbescheid – was ist das? 
Im Zuge der Grundsteuerreform taucht immer wieder der Begriff Einheitswertbescheid auf. Dieser Einheitswertbescheid gibt dem Grundeigentümer Auskunft über den Einheitswert. Er ist somit Grundlagenbescheid für den Steuermessbescheid und den Grundsteuerbescheid. Die im Einheitswertbescheid festgelegten Daten zu Art, Wert und Zurechnung des Grundstücks sind für die Folgebescheide bindend. Als Steuerpflichtiger sollten Sie den Einheitswertbescheid also genau prüfen und gegebenenfalls Rechtsbehelf einlegen, falls die dort aufgeführten Angaben Ihrer Meinung nach nicht zutreffend sind. 

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