| Immobilienkauf | Jörg Weisenberger

Grund­buch­auszug – was steht da drin?

Das Grundbuch kennt wahrscheinlich so ziemlich jeder – zumindest vom Begriff her. Wer eine Immobilie baut oder kauft, wird sich schon bald näher mit dem Grundbuch und damit auch mit dem Grundbuchauszug beschäftigen müssen. Spätestens dann sollten Sie auch wissen, wie man einen Grundbuchauszug liest.

Grundbuchauszug – was ist das? 
Der Grundbuchauszug lässt sich in aller Kürze so definieren: Ein Grundbuchauszug ist die vollständige Abschrift aller Grundbucheintragungen, die zu einem bestimmten Grundstück bestehen. Dieser Grundbuchauszug kann von jedem, der ein berechtigtes Interesse daran hat, beim zuständigen Grundbuchamt kostenpflichtig angefordert und eingesehen werden. 

 

Grundbuch – was versteht man darunter? 
Bevor wir weiter in die Tiefe gehen, lassen Sie uns zunächst den Begriff des Grundbuchs klären. Das Grundbuch ist ein beim Grundbuchamt geführtes öffentliches Register – das Grundbuchamt ist meist beim zuständigen Amtsgericht angesiedelt. Das Grundbuch gibt Auskunft über die Rechtsverhältnisse, die ein Grundstück betreffen und genießt öffentlichen Glauben. Das Grundbuch informiert unter anderem über die Eigentumsverhältnisse und die mit einem Grundstück verbundenen Rechte bzw. die auf ihm liegenden Lasten. Zu nennen sind hier zum Beispiel Vorkaufsrechte, Wegerechte oder Dauerwohnrechte. Auch grundstücksgleiche Rechte können im Grundbuch eingetragen werden. Hierzu zählen das Erbbaurecht und das Wohnungseigentumsrecht. Das Grundbuch ist allerdings kein Buch im eigentlichen Sinn. Es ist, wie bereits gesagt, vielmehr ein öffentliches Verzeichnis aus einzelnen Blättern, den sogenannten Grundbuchblättern. Früher wurden diese als Folien im Grundbuch zusammengefasst, in neuerer Zeit mittels Heftern. Mittlerweile erfolgt die Führung der Grundbücher elektronisch – sie können online relativ schnell und unkompliziert eingesehen werden. Im Prinzip ist das Grundbuch also der Identitätsnachweis einer Immobilie. 

 

Grundbuchauszug – wer darf ihn einsehen? 
Um das Grundbuch oder den Grundbuchauszug einer Immobilie einsehen zu können, müssen Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen können. Sprich: Sie haben eine ernsthafte Kaufabsicht und können Ihr Interesse schlüssig darlegen, wie zum Beispiel durch eine Vollmacht des derzeitigen Eigentümers. Auf diese Weise wird verhindert, dass Immobilienbesitzer ohne ihr Wissen ausgeforscht werden. Denn grundsätzlich gilt: Der Grundbuchauszug und die darin enthaltenen Grundbucheinträge sind streng vertraulich. 

 

Grundbuchauszug online oder per Post anfordern 
Wenn Sie einen Grundbuchauszug einsehen möchten, müssen Sie – wie bereits gesagt – ein berechtigtes Interesse daran nachweisen können. Möchten Sie ein Grundstück kaufen, benötigen Sie dafür zum Beispiel einen Nachweis über Kaufpreisverhandlungen. Solch eine Bescheinigung können Sie vom Makler erhalten oder vom Notar, der für den Kauf zuständig ist. Der Notar kann auch in Ihrem Auftrag den Grundbuchauszug direkt anfordern – er kennt schließlich Ihr berechtigtes Interesse. Allerdings verlangt er dafür eine geringe Gebühr in Höhe von 10 bis 15 Euro. Sie können den gewünschten Grundbuchauszug aber auch selbst anfordern. Hierzu stehen Ihnen zwei Wege offen: 

  • Beim Grundbuchamt: Einfach online oder per E-Mail bestellen. Am besten nennen Sie das Grundbuchblatt, die Adresse oder das Flurstück. Der Auszug kostet als Kopie meist 10 Euro. 
  • Grundbuchauszug online: Im elektronischen Grundbuch können Sie die Grundbucheinsicht auch online vornehmen. Auch dies kostet in den meisten Fällen eine Gebühr von 10 Euro. 

 

Der gängigste Weg, um an den Grundbuchauszug zu gelangen, ist allerdings folgender: Sie lassen sich einfach vom Verkäufer oder dem beauftragten Makler den Grundbuchauszug geben. Achten Sie allerdings darauf, dass er möglichst nicht älter als 3 Monate ist.  

 

Grundbuch-Aufbau kurz erklärt 
Der Grundbuch-Aufbau und somit auch der entsprechende Grundbuchauszug ist für jedes Grundstück in fünf Bestandteile untergliedert: 

  • Aufschrift 
  • Bestandsverzeichnis 
  • Abteilungen I bis III 

 

Im Folgenden erklären wir den Grundbuch-Aufbau mit seinen einzelnen Bestandteilen genauer: 

 

1. Aufschrift  
Sie gibt Auskunft über das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Bandes und Blattes. Dieses Deckblatt ermöglicht die schnelle Identifizierung eines Grundstücks.  

 

2. Bestandsverzeichnis  
Hier sind die Einzelheiten des Grundstücks aufgeführt, zum Beispiel die Größe, die genaue Lage mit Straße und Hausnummer sowie die Nutzung. Auch die Angaben des Katasteramts sind inklusive der Gemarkung enthalten.  

 

3. Abteilung I  
In der Abteilung I des Grundbuchauszugs wird der Eigentümer mit Geburtsdatum und Adresse aufgeführt. Handelt es sich um mehrere Personen, eine GbR oder eine Erbengemeinschaft, erfolgt die Eintragung derer Anteile und des Gemeinschaftsverhältnisses. Außerdem wird die Art des Eigentumserwerbs eingetragen, also zum Beispiel Kauf oder Erbschaft.  

 

4. Abteilung II  
Die Abteilung II im Grundbuchauszug beinhaltet Belastungen wie Wohnungsrechte, Erbbaurechte und Wegerechte anderer Personen über das Grundstück. Außerdem werden hier eventuelle Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers eingetragen, beispielsweise ein laufendes Insolvenzverfahren.  

 

5. Abteilung III  
In dieser Abteilung des Grundbuchauszugs befinden sich alle Informationen zu Grundschulden oder Hypotheken. Kreditgeber, Versicherungen und Banken legen viel Wert auf diese Informationen, da sie das Recht von Gläubigern auf Zahlung einer bestimmten Summe aus dem Grundstück festlegen. Zahlt der Grundstückseigentümer nicht freiwillig, erfolgt notfalls eine Zwangsvollstreckung. Diese Informationen benötigen Sie ebenfalls für eine Finanzierung.

Für jedes Grundstück wird neben dem Grundbuchblatt auch eine Grundakte geführt. Sie enthält alle Urkunden und gerichtlichen Protokolle, die zu den Eintragungen geführt haben. 

 

Grundbucheintrag Voraussetzung für Eigentümerwechsel 
Als Immobilienkäufer wollen Sie möglichst schnell der rechtmäßige Eigentümer werden. Doch mit einer Unterschrift auf dem notariellen Kaufvertrag ist es nicht getan. Erst mit dem Grundbucheintrag erfolgt der Eigentümerwechsel – und der kann einige Zeit dauern. Zur Sicherheit des Käufers wird daher eine sogenannte Auflassungsvormerkung in der zweiten Abteilung des Grundbuchauszugs eingetragen. Mit einer Auflassung wird der Käufer bereits als künftiger Eigentümer vermerkt – eine abgesicherte Reservierung vor dem eigentlichen Grundbucheintrag sozusagen. 

 

Wie viel kann ein Grundbucheintrag kosten? 
Wie viel ein Grundbucheintrag kosten wird, hängt maßgeblich vom Geschäftswert ab – bei der Eigentümereintragung ist dies der Kaufpreis des Grundstücks, bei der Grundschuld ist der Darlehensbetrag ausschlaggebend. Die Grundbucheintrag-Kosten werden dabei sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt verursacht. Insgesamt sollten Sie rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises als Grundbucheintrag-Kosten und somit als Kaufnebenkosten veranschlagen. 

 

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