| Allgemeines , Baufinanzierung , Immobilienkauf | Britta Fitz

Flexi­bi­lität in der Baufi­nan­zierung - so geht’s!

Warum sollte man Sondertilgungen einplanen? Ist man wirklich so starr an seine Tilgung gebunden? Oder gibt es Möglichkeiten, die mehr Freiheiten bieten?

Man könnte meinen, wenn man einmal eine Tilgungsvariante festgelegt hat, dann ließe sich daran nichts mehr ändern und die monatlichen Raten blieben immer gleich.  
Dem ist aber nicht so. Es gibt einige Möglichkeiten, die man im Idealfall vorab klärt - am besten mit unseren Baufinanzierungsexperten, die sich mit den vielen Optionen auskennen.  

Sondertilgungen - Warum sollte man sie einplanen und was gilt es zu beachten?  

Mit Sondertilgungen kann man zusätzlich zur monatlichen Rate einmalige oder regelmäßige Sonderzahlungen leisten. Alle Bedingungen für diese Sondertilgungsoption werden im Darlehensvertrag festgehalten. Sondertilgungen sind nicht immer standardmäßig vorgesehen und es besteht auch kein gesetzlicher Anspruch darauf. Umso wichtiger, dass man darüber Bescheid weiß und sie im Vertrag fixiert. Das nennt man dann Sondertilgungsrecht, das man damit bekommt. 

Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit der Baufinanzierung und können die Zinskosten stark senken. Dadurch reduziert man Restschuld deutlich schneller und ist somit schneller schuldenfrei. Man ist viel flexibler und kann mehr Geld in die Immobilienfinanzierung stecken als geplant. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn man erbt oder eine Bonuszahlung im Job bekommt.  

Es gibt mehrere Optionen. In der Regel kann man zwischen 5 bis 10 % der Ursprungsdarlehenssumme pro Jahr sondertilgen. Es gibt sogar Banken, die solch eine Sondertilgung ohne Zinsaufschlag gewähren. Das ist sehr verschieden und sollte am besten bei einem Beratungsgespräch mit Baufinanzierern besprochen werden. 

Man kann mit der Bank auch vereinbaren, dass ein Gesamthöchstbetrag in Form eines bestimmten Prozentsatzes der Kaufsumme als Sondertilgung festgehalten wird. Dann hat man die Möglichkeit, zum Beispiel 20 % der Darlehenssumme als Sondertilgungen einzuzahlen, hat aber über die gesamte Zinslaufzeit Zeit dafür.  

Eine weitere Möglichkeit: Man verabredet einen festen Betrag, den man jährlich einmalig neben den monatlichen Raten einzahlt. Auch hier ist der Höchstbetrag je nach Kreditinstitut unterschiedlich. Bei manchen Banken sind es 5.000 Euro, bei anderen sogar 10.000 Euro.  

Tilgungssatzwechsel  

Entscheidet man sich gegen Sondertilgungen und für eine hohe Tilgung, sollte man bedenken, dass man diese Rate auch in Krisenzeiten stemmen muss. Wenn man zum Beispiel durch Nachwuchs nur noch ein Gehalt zur Verfügung hat, dann kann man in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Wenn man das ausschließen möchte, kann man im Baufinanzierungsvertrag einen Tilgungssatzwechsel vereinbaren. Dann kann man bei Bedarf den Tilgungssatz und damit die Tilgungshöhe problemlos verändern. 

So bleibt man flexibel! Allerdings ist auch hier wieder genaues Hinschauen gefragt. Denn bei den meisten Banken ist so ein Tilgungssatzwechsel während der Vertragslaufzeit nur zwei oder drei Mal kostenlos durchführbar. Manche Banken erlauben einen Wechsel nur gegen einen Zinsaufschlag oder eine Gebühr.  

Hat man sich für einen Tilgungssatzwechsel entschieden, dann erhält man einen neuen Plan für die Tilgung, der die angepasste monatliche Rate und die geänderte Zinsbindungsfrist bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens beinhaltet. 

Tilgung aussetzen 

Sogar noch mehr Flexibilität und somit Anpassung an die jeweilige Lebenssituation ist möglich: in Form einer Aussetzung der Tilgung. Kommt man in Zahlungsschwierigkeiten, weil man den Job verloren hat oder man sehr krank ist, dann kann man das Darlehen für einen festgelegten Zeitraum ruhen lassen. Gezahlt wird in dieser Zeit nur der Zinsanteil, statt die volle monatliche Rate. Das sind besondere Bedingungen einzelner Banken. 

Eine Möglichkeit der Tilgungsaussetzung ist die Streckung der Tilgung. Die Laufzeit des Kredits verlängert sich um die Zeit, in der man die Tilgung pausiert. Sobald man aber merkt, dass es finanziell eng wird, sollte man die Bank sofort informieren. Denn in vielen Verträgen zur Baufinanzierung ist eine Aussetzung der Tilgung nicht vorgesehen.  

Die meisten Banken sind aber kulant und lassen mit sich reden. So kann man oft auch eine kurzfristige Aussetzung der Tilgung beantragen.  

Obwohl die Baufinanzierung immer sehr starr und festgelegt wirkt, gibt es viele Optionen, die sie flexibel gestalten. Entscheidend bei allen drei Optionen, bei Sondertilgungen, dem Tilgungssatzwechsel und auch der Tilgungsaussetzung ist, dass man vor Vertragsunterzeichnung genau weiß, was man will und das auch schriftlich fixiert. So kann nichts Unvorhergesehenes passieren und man ist vorbereitet. 

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