Erschließungskosten – das sollten Sie beachten

Unter Erschließungskosten werden all die Kosten zusammengefasst, die bei der Erschließung eines Grundstücks entstehen. Hierbei unterscheidet man grundsätzlich zwischen der öffentlichen Erschließung und der privaten Erschließung. Die Maßnahmen einer öffentlichen Erschließung dienen dazu, das Grundstück zugänglich und nutzbar zu machen. Eine Erschließung ist immer dann notwendig, wenn auf dem jeweiligen Grundstück gebaut werden soll – entweder direkt oder in unbestimmter Zeit. Nach der Erschließung gilt das Grundstück als baureif. Wer ein Grundstück kauft und dieses bebauen will, sollte also dringend darauf achten, ob das Grundstück von der Kommune überhaupt als Bauland ausgewiesen ist und ob es bereits erschlossen ist. Vermeintliche Grundstücks-Schnäppchen sind nämlich oftmals unerschlossen oder nur teilweise erschlossen – hier müssen Sie die Kosten der Erschließung noch mit einrechnen. 

Öffentliche Erschließungskosten – was zählt dazu? 
Die Erschließungskosten sind Teil der Baunebenkosten und vom Grundstückseigentümer zu zahlen. Man versteht darunter die Kosten für den Anschluss des Grundstücks an  

• Kanalisation 
• Wasser 
• Abwasser 
• Strom 
• Gas 
• Erdwärme 
• Fernwärme 
• Telekommunikation (Telefon, Internet, Kabelfernsehen) 

Anteilig können auch die Kosten des Straßenbaus samt Gehwegen, Radwegen, Beleuchtung und Grünflächen zu den Erschließungskosten zählen, beispielsweise wenn Ihr Grundstück in einem Neubaugebiet an das öffentliche Straßennetz angeschlossen werden muss.

Grundsätzlich kann Ihnen eine Kommune bis zu 90 Prozent der anfallenden Anschlusskosten als Erschließungsbeitrag in Rechnung stellen. Wie hoch die Erschließungskosten letztlich sind, lässt sich allerdings nicht pauschal sagen. Ein wichtiger Kostenfaktor ist die Entfernung zum nächsten Hauptanschluss. Müssen erst viele Meter Leitungen und Rohre verlegt werden, kann es teuer werden. Umso mehr, wenn erst eine Straße zum Grundstück gebaut werden muss. In Neubaugebieten fallen die Erschließungskosten erfahrungsgemäß niedriger aus, weil dort die Anschlüsse effizient geplant werden können. Kommunen können zum Kauf eines Grundstücks auch finanzielle Anreize setzen, indem sie die Erschließungskosten senken oder sogar ganz übernehmen.  

Zur groben Orientierung können Sie mit folgenden Anschlusskosten rechnen:  

• Stromnetz: 2.000 - 3.000 Euro 
• Wassernetz: 2.000 - 5.000 Euro  
• Abwasser-Kanalisation: 2.000 - 7.000 Euro  
• Gasnetz: ca. 2.000 Euro  
• Telekommunikationsnetz: ca. 1.000 Euro  

Die Kosten für die öffentliche Erschließung des Grundstücks können somit ungefähr zwischen 9.000 und 18.000 Euro liegen. Sollte Sie die Gemeinde tatsächlich mit 90 Prozent an den Erschließungskosten beteiligen, kämen rund 8.100 bis 16.200 Euro auf Sie zu. Die Spanne ist hier deshalb so groß, da es bei den Erschließungskosten große regionale Unterschiede gibt. Übrigens hat die Gemeinde vier Jahre Zeit, Ihnen die Rechnung für die Erschließung zuzustellen. In den allermeisten Fällen möchte die Gemeinde ihr Geld aber um einiges früher haben.

Für die Erschließung eines Grundstücks ist die jeweilige Gemeinde zuständig. Als Eigentümer des Grundstücks beantragen Sie die Erschließung bei der Gemeinde. Wird Ihr Antrag positiv beschieden, gilt die öffentliche Erschließung Ihres Grundstücks als gesichert. Die Kommune organisiert anschließend sämtliche dafür notwendige Arbeiten und gibt diese auch in Auftrag. Sie haben mit der eigentlichen Erschließung also nichts zu tun, Sie gelten lediglich als Auftraggeber und Rechnungsempfänger.

Neben der bisher beschriebenen öffentlichen Erschließung eines Grundstücks gibt es zudem noch die innere oder private Erschließung. Diese umfasst alle Maßnahmen, die innerhalb der Grundstücksgrenzen zur Erschließung getroffen werden. Dazu zählen zum Beispiel das Verlegen der Kanalrohre oder Stromleitungen vom zentralen Versorgungspunkt des Grundstücks zu dem Punkt, an dem das Haus stehen wird. Bei diesen Erschließungsmaßnahmen sind Sie als Grundstücksbesitzer und Bauherr gefragt – diese planen, organisieren und bezahlen Sie ganz alleine, ohne das Zutun der Gemeinde. Das Bauamt kann Ihnen jedoch dabei helfen, geeignete Unternehmen für die Erschließung zu finden und zu beauftragen. Die Kosten für die innere Erschließung sind naturgemäß umso höher, je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt sein wird – dort befinden sich die von der Gemeinde in der öffentlichen Erschließung angelegten Versorgungspunkte. Durchschnittlich sollten Sie für die private Erschließung zusätzlich mit 15.000 bis 20.000 Euro rechnen. 

Als Erschließungskosten können auch sogenannte Nebenkosten auf Sie zukommen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn für Ihr Grundstück ein Baugutachten oder ein Bodengutachten erstellt werden muss. Dieses informiert über die Bodenbeschaffenheit und gibt Auskunft darüber, ob vor dem Baubeginn weitere Maßnahmen am Baugrund vorzunehmen sind. In der Regel bedarf es zudem einer Vermessung des Grundstücks. Für beide Posten zusammen sollten Sie nochmals rund 2.500 bis 4.000 Euro einplanen.

Ein Grundstück muss immer dann erschlossen werden, wenn darauf gebaut werden soll. In der Regel wird nur für bereits erschlossene Grundstücke eine Baugenehmigung erteilt. Bei einem Hauskauf fallen somit keine Erschließungskosten an, da das Haus ja bereits steht und die Baugenehmigung für das erschlossene Grundstück bereits in der Vergangenheit erteilt wurde. 

Erschließung und Grunderwerbsteuer 
Beim Kauf eines noch nicht erschlossenen Grundstücks sollten Sie als Käufer in Bezug auf die Grunderwerbsteuer darauf achten, was Gegenstand des Erwerbs sein soll. Sobald der Verkäufer die Verpflichtung übernimmt, das Grundstück erschlossen zu übertragen, unterliegen die Kosten der Erschließung ebenfalls der Grunderwerbsteuer. Ist der Gegenstand des Erwerbsgeschäfts jedoch ausdrücklich das unerschlossene Grundstück, unterliegen die Erschließungskosten nicht der Grunderwerbsteuer. 

Erschließungskosten und steuerliche Absetzbarkeit 
Nutzen Sie Ihr Grundstück betrieblich oder vermieten Sie die darauf befindliche Immobilie, so können Sie die Erschließungskosten in vollem Umfang steuerlich geltend machen. Nutzen Sie den Wohnraum privat, wird die Finanzbehörde eine steuerliche Absetzung ablehnen – bis auf wenige Ausnahmen. Grundsätzlich gibt es die drei folgenden Kategorien: 

• Erstmalige Erschließung: Bei einer erstmaligen Erschließung werden die entstehenden Kosten dem Grundstück zugeordnet und nicht dem Haus. Da ein Grundstück jedoch endlos besteht und somit keine Nutzungsdauer hat, können die Kosten nicht steuerlich geltend gemacht werden. 
• Hausanschlüsse: Die Kosten für die Anschlüsse an die öffentliche Kanalisation wirken sich nur im Rahmen der Abschreibung aus. Sie sind gemeinsam mit dem Gebäude über die gesamte Nutzungsdauer abzuschreiben. Diese beträgt in der Regel 50 Jahre. 
• Instandsetzung, Sanierung. Modernisierung: In dieser Kategorie können Sie die größte Steuerminderung erzielen, da die entstehenden Kosten direkt als Werbekosten von der Steuer absetzbar sind. Hierunter fällt zum Beispiel, wenn Sie durch entsprechende Maßnahmen einen vorhandenen Anschluss oder eine Leitung funktionsfähig halten.